海外置业陷阱多！中国富豪购澳洲豪宅狠亏$67万 中介暗中加价！过户后仍存风险！

当前有海外置业需求的高净值人群不少，但是如果对国外的法律法规不了解，购房的过程中很可能就会遭遇各种损失。

中国的一位富豪，通过空壳公司在澳洲以3900万澳币（约2亿元人民币）的价格购买了一套豪宅后，却被当地政府强制要求售出，售价约4100万澳元。而这位富豪在购房期间缴纳的税费就高达267万澳元。

这项投资不仅没有收益，还亏了67万澳元。

“澳洲政府之所以强制要求该富豪卖房，因为澳洲明确规定，非澳大利亚居民没有资格在当地购买二手房，只能买新房。”家叶海外集团执行董事黄弼唯告诉法治周末记者。

发生在这位富豪身上的事情并不少见。

不久前，《参考消息》发文称，澳大利亚财政部长勒令61名外国房主卖出违规购得的二手房，其中包括25名中国人。

黄弼唯说，当前有海外置业需求的高净值人群不少，但是如果对国外的法律法规不了解，购房的过程中很可能就会遭遇各种损失。

“而且很多中国人海外购房后是希望通过出租获得相应的投资回报的，但如果购房后没有找到靠谱的中介，房屋出租过程中也可能会遇到很多意想不到的风险。”黄弼唯补充道。

（图片来源：网络）

不能买二手房的风险

黄弼唯早年在澳洲留学，他印象中，澳洲禁止外国人在当地购买二手房的规定已经有很多年了。

“因为如果二手房市场放开，投资客很可能把楼市炒的不稳定。”黄弼唯认为，澳洲出台这样一项政策的原因如此，但是，仍然有很多非法的中介，为了成交，利用购房者对澳洲市场不了解这一情况，告诉购房者，可以操作买卖二手房。

“还有一些律师也会参与到这样一种违法行为当中。因为在澳洲买房所有的手续都需要律师参介入。”黄弼唯告诉记者。

然而，根据澳洲法律规定，一旦澳洲政府查出购房者不具备购买二手房资格，就会要求业主在3个月之内把房屋售出。

另外，黄弼唯说，澳洲的规定中有一个“漏洞”，即外国人如果拥有可在澳居留12个月以上的签证，可以在澳购置1套二手房，但必须在签证到期前的3个月内出售此房，而非法中介也会利用这一漏洞。

“澳洲有很多中国留学生，拥有长期签证，中介可能就会劝说留学生的父母买二手房。”黄弼唯告诉记者，但是很多留学生毕业之后并不一定能够拿到绿卡，这也就意味着，可能费了很大劲购买的房产，在签证到期前就要赶紧卖掉。

链家海外事业部市场总监郑宇磊告诉记者，从链家海外的数据来看，中国客户一般都是优先考虑北美（美国和加拿大）、澳大利亚、日本。

黄弼唯说，像澳洲一样禁止外国人购买二手房的国家并不多，甚至在美国等一些国家，二手房是整个房地产交易市场的主力。

谨防中介层层加价

前段时间国内部分城市的房价上涨幅度较快，卖方因自认为房屋售价较低而违约的情况屡屡出现。

4月23日，在侨外品牌战略升级发布会上，就有希望到海外投资的客户向规划师询问，到国外购买二手房时，是不是也会遇到卖方违约的情况？在分笔支付房款的过程中，资金安全怎么保证？

侨外已经从一家专注做移民的公司，转型为提供移民、教育、置业、医疗等多方面服务的企业。

记者也把这个问题抛给了侨外集团海外置业经理徐兆基，她告诉法治周末记者，目前，国人购房的主力市场，如美国、澳洲的房价上涨趋势较为平稳，比如，美国的房价基本每年上涨7%左右，卖方对于房价未来是有预期的。

“侨外在帮助客户海外置业的过程中，还没有遇到过卖方因价格违约的情况。”徐兆基告诉记者。

至于资金安全问题，法治周末记者也从美国纽约的一位房产经纪人处了解到，购房者的定金及后续房款是不交给卖方的，而是要打到escrow company（公证公司），当双方备齐了公证公司要求的所有资料和手续后，才会把房款打给卖方。

“在美国、加拿大、澳洲等国家，如果违约会面临比较大的经济赔偿，甚至有的卖方违约会被判必须履行合同。”郑宇磊补充道。

黄弼唯在接受法治周末记者采访时提醒道，虽然欧美以及澳洲等国家的卖方违约风险较小，但要防范中介带来的层层加价、价格不透明的风险。

“中国人去国外买房，因为语言等问题，大都需要通过中介。在某一些地区，通常会存在一个处于垄断地位的中介，这些中介手上掌握有很多房源，会把房源层层批发下去，可能本来30万美元的房子，一层层分包下去，最终售价就变成50万美元了。”黄弼唯说。

前几天，在欧洲小国塞浦路斯置业热的情况下，青岛的一位民营企业家就曾反映，他花32万欧元买下了一套公寓，后来他才发现，同样的房子市场价只有26万欧元，他被宰了约50万元人民币。

相对于二手房交易中可能存在的价格不透明问题，黄弼唯认为，新房交易则相对透明，因为一个楼盘全球发售的价格不可能是不一样的，且购房者可以从官方资料查询到新房的售价。

买房后持有风险不容忽视

“如果购房者收房后，房屋在后期出租、管理不到位，也可能给购房者带来很大的损失。”从业过程中，黄弼唯了解了业内很多在出租环节出问题的情况。

在接受法治周末记者采访时，黄弼唯讲述了两个相对极端的故事。

中国人A在澳洲购买了公寓后，委托一家中介进行出租。中介费很低，在出租过程中，A和租客并没有见过面，他不知道租客是什么身份，不知道租户有没有好好地维护房屋，一切都依赖于中介传递信息。

一年租期到了以后，中介向A发送邮件，称已经对房屋进行过检验，一切都没问题，对方是否要出租？

A的回答是要继续出租。

可是就在第二年的租期内，租客抽大麻过度，死在了出租屋里，原来中介早就知道这个租客抽大麻的情况，但是为了获得中介费，中介并没有如实向业主反映情况。

租客的家人因而起诉了A和中介，幸亏A保留了中介给他发送的一系列邮件，才不用承担任何责任。

另外一个故事是，中国人B在购房后，委托另外一家中介出租房屋。在和B沟通的过程中，中介建议B购买了火险和房屋保险，当因为大火导致房屋出现结构问题时，保险公司可以负责维修，室内的损失保险公司也负责赔偿，甚至如果租客在房屋内出现意外，相关费用也有保险公司承担。

中介还向B推荐了该公司推出的其他服务，包括定期检查房屋并向业主汇报等服务。

B虽然觉得除了支付中介费还需要支付一定的服务费，费用相对较高，但是考虑到自己不能总去澳洲检查房屋情况，还是购买了保险。

“巧合”的是，租客有一天做饭的时候，操作失误导致房屋着火，房内的东西全都被烧掉。

事件发生后，中介帮助业主同保险公司沟通，后者花了4个月修复房屋，大大降低了业主损失。

“这两个相对极端的案例，能够说明，中介在房屋售后出租、管理过程中的作用还是很大的。一些中介为了抢单子，压低中介费，但事实上提供的服务基本没有，一旦房屋出现问题，所有费用几乎都要业主承担。”黄弼唯认为，随着越来越多的华人做全球资产配置，中介应当更多考虑提供相对完善的售后服务，这应当会是一个比较大的市场。

黄弼唯告诉记者，中介结合当地法律可以推出的小项服务有很多。

比如，在澳洲，当一个房屋失火后，保险判定要不要理赔的一个依据是，房屋内是否装有烟感，以及是否定期对烟感进行检修，如果房屋内没有烟感，或者业主没有证据能证明定期检查烟感的有效性，一旦失火，保险公司可能会拒赔。

“中介完全可以推出一项附加服务，定期帮业主检修烟感。”黄弼唯提醒道。