梁杰夫：地产繁荣，不能没有海外投资者

近日一则假新闻刷屏：政府暴涨土地税12倍！然后有些不明真相的群众留言，澳洲政府做得好，对待海外投资者就应该这样！而真相却是，这是一条假新闻。另外，和海外投资者也没有任何关系。

但是，为什么会传播开来呢？那就是惯性思维了。最近联邦政府，州政府种种新政，都直指海外投资者。比如说，新州对海外投资者增收8%的额外印花税，额外土地税，加上之前维州政府宣布增收7%的额外印花税等等，所以一涉及到海外投资者的政策，很多人就不用看了，反正就是加，加7%，加8%再加到12%，这就是惯性思维。

对于政府对海外房地产买家的态度，有的表扬有的批评，各种态度都有愈演愈烈的趋势，而这些舆论的核心问题，却值得我们好好去考究：海外投资对澳洲房地产乃至整个国家的贡献有多大？我们对海外投资了解得有多透彻，是否有各种误解？澳洲对待海外投资客是应该温柔点还是苛刻点？这一系列问题，都得从头说起。

澳洲的地产，世界资本的地产

根据澳洲央行的数据，截止2017年5月2日，澳洲第一大产业为服务业，占据59%的国民生产总值，第二大为建筑业，占9%，接下来是制造业和矿业，各占7%和6%。

但是服务业的定义比较宽泛，往往也交叉覆盖了其他产业，所以澳洲Property Council把房地产行业称为澳洲最大的产业，澳洲第二大的雇主也是有依据的。根据AEC Group的数据，澳洲有110万个工作岗位和地产行业相关，比矿业和制造业加起来还要多。澳洲在职人士每四个就有一个，其工资来源于地产行业。过半澳洲人（1410万）的养老金，投资到地产相关产业里（澳洲总人口约为2420万）。

（图示：地产行业提供的工作岗位比矿业和制造业加起来还多。数据来源：AEC Group）

而澳洲的地产行业，绕不过的一个热点话题就是海外投资。从整体经济来说，海外投资给

澳洲带来了相当大的好处。在过去25年间，澳洲对资本的需求，一直高于国内积蓄，两者之间的差值，在4%-5%之间。而补齐这个差额的，就是来自海外的资本，因此每一年，澳洲都可以获得比预期更好的经济增长。

（图示：澳洲需要的投资资本和国家积蓄之间的差额，需要海外资本补齐。）

海外投资还提供了注入资本之外的其他好处。首先，它鼓励行业内公司的竞争，通过引入新技术，新服务，新技能来提高创新能力。比如中国城市建设高密度公寓的经验，在澳洲大城市现代化的过程中，就可以被吸收然后加以利用。海外资本的进入，为澳洲创造了数量巨大的工作岗位，缓解了就业压力，同时增加了税收，这些税收被使用在医院，学校，公路和其他基础建设上面，也使得澳洲公民享受到海外投资带来的红利。

假如海外资本缺席澳洲地产市场，按照Acil Allen Consulting选用的模型推算，如果对澳洲地产市场海外投资减少20%，对澳洲经济的影响是不容小视的。假设因为政策的影响，投资在住宅物业上的海外资本在2017-2018年度减少20%，即是15亿澳币，将导致未来十年，澳洲真实国民生产总值累计减少148亿澳币，真实收入减少141亿澳币；联邦政府收益减少53亿澳币，州政府收益减少11亿澳币。假设投资在商用物业上的海外资本在2017-2018年度减少20%，即是34亿澳币，将导致未来十年，澳洲真实国民生产总值累计减少214亿澳币，真实收入减少204亿澳币；联邦政府收益减少83亿澳币，州政府收益减少19亿澳币。

（图示：假设未来十年海外投资减少，澳洲的经济状况也会受到相应的损害。）

数据不一定说真话？

而海外投资在地产方面，除了有上述好处之外，却也带来了一些负面舆论，比如海外人士推高了房价，买完了新房等等。海外投资本来是澳洲经济发展的大功臣，结果现在却有被一棍子打翻的趋势，这想必也不符合投资者的本意，更不是会一个发达国家政府所会采取的措施，只能说是某些数据被错误解读，被错误放大后造成的混乱局面。

目前，在关于海外投资在澳洲地产市场的数据并没有权威的指数，不过，我们可以通过以下的数据来进行参考：Australian Bureau of Statistics（ABS），Foreign Investment Review Board（FIRB）, Real Capital Analytics（RCA）和Offices of State Revenue，除此之外，还有各个机构（包括四大银行等）的调研报告。

ABS和FIRB的数据经常被引用，但是实际上因为统计方法的不一样，他们之间也存在着比较大的差别。FIRB作为反映海外投资未来状况的指标，局限性也很大。

（图示：FIRB的数据反映的是海外投资购买澳洲房产的最高限度。）

首先，FIRB批准的投资只有部分实际发生了（比如三个海外买家看上同一个物业，假设最后只有一个成交，FIRB实际上却记录批准了三个海外投资的交易），同时，很大一部分投资并不在FIRB管理范围内（但是一般的物业买卖基本都在），所以，FIRB代表的是海外资本投资澳洲物业的最高限度，真实情况可能远低于这个最高限度。

即使如此，通过FIRB的数据，我们还是可以看到海外投资在地产市场的变化趋势。在2000到2013年间，FIRB批准的住宅类别投资所占澳洲住宅类别总流量的比率，基本上是保持稳定2-5%的比率。然而到了2013-14年，这个比率增加得很快，其中在2015-16年时间段，海外投资住宅占澳洲总流通量的比率升到13.5%。而海外投资者购买新房所占澳洲住宅类别总流量的比率，在2000-2013年一直维持在1-3%的水平，而到了2015-16年度，急剧上升到11%。过去15年，FIRB批准的二手房交易，虽然有稍微上升的趋势，但是，以2015-16年为例，这些交易只占房市交易的2.5%左右。

（图示：即使海外投资地产热情很高，但是占总量并不高，尤其是二手房，比率很低。）

这些年，被误解的海外投资者

根据上诉一段的结论：FIRB代表的是海外资本投资澳洲物业的最高限度，真实情况可能远低于这个最高限度。我们可以逐一看看舆论对于海外投资者一些误解及做出相应的澄清。

误解之一，海外投资者购买二手房。FIRB的规定是不允许海外投资者购买二手房的。只有临时居民，比如工作签证才能被允许购买二手房，这个二手房必须是用来自住的，不能出租，而且，如果这个房子不是自住了（签证到期不能再住了），必须在三个月内把他卖掉。

按照FIRB的数据，2015-16年度，其批准的海外买家购买二手房价值占澳洲地产交易总值的2.5%，数量则占1.2%，因此不管是价值还是数量，其比例都非常小。

（图示：FIRB批准的海外买家购买澳洲二手房价值/数量示意图。）

误解之二，海外投资者把新房买完。很明显，海外投资者并没有把新房买完。统计数据表示，海外投资者购买新房的比率的确在增长，但是，这个趋势是有利于经济的，因为他们的资本使得更多的新房可以新建，同时推高了供应及需求。按照目前的数据，海外投资者购买新房的比率，最多占澳洲地产交易总量的11%。

（图示：FIRB批准的海外买家购买澳洲新房价值/数量示意图。）

误解之三，海外投资者让房屋保持空置。目前没有证据表明，房屋空置是一个问题。仅有非常有限的数据来揭示澳洲房屋的空置率。在2015年的时候，Prosper Australia发布了一个报告，其中就提到通过水表的读数，得出墨尔本某些区域的空置率是4.8%。但是，这个结论有很多不严谨的地方，首先，房屋空置的原因很多，并不能和某一类投资者（比如海外投资者）直接挂钩；而且，墨尔本某些区域的数据，并不能反映其他城市比如悉尼，更不能反映整个澳洲。如果说要证明这个问题确实存在，还需要更多证据辅助证明是海外投资者引起的。

误解之四，海外投资者没有交足够的税收。事实上，海外投资者交了非常多的税。首先，在向FIRB申请购房的时候，不管能不能最终买下，他们都得交申请费，而且，有不少人是交了数次才最终交易。另外，他们还承担了很多额外的税收，不管是在买房还是售房的时候。以印花税为例，在2017年7月1日之后，海外投资者光是印花税成本就高达12-14%。

误解之五，海外投资者推高房价。对于海外投资者推高房价的指控完全是夸大其词的。澳洲财政部之前的一个报告就指出，海外投资对悉尼墨尔本房价的推动作用，最终可以量化到80到122澳币每一个季度这样的水平。而相比同期，房价每个季度增长的幅度是12800澳币，海外投资者对推高房价的贡献只徘徊在1%左右，而本地投资者的贡献则高达99%，所以，对于海外投资者推高房价的指控是没有依据的。

误解之六，海外投资者只来澳洲买独立屋（House）。事实上，海外投资者的目标，覆盖了方方面面，而且很大一部分，不在地产行业。按照澳洲统计局的数据，2015年，海外投资对澳洲的直接投资额为7350亿澳币，其中2950亿澳币是投资在矿业相关领域，房地产相关的投资额度只排在第四位。

就算细分到地产行业，除了用于居住用途的物业，海外资本还覆盖了每年200亿澳币的商用物业。包括，办公楼，工业建筑，商铺，酒店，养老住宅，以及学生住宅等。

请温柔对待海外投资者

根据最新的政策，对海外买家的税改又一次把他们置于不利的位置。不久前海外买家卖房的时候，只要房价超过200万澳币，那么澳洲税务局会要先扣着10%房款来做预扣税，算清楚要缴纳的税后，才把多收的钱还给你，这就是为了防止海外买家卖房后不缴税一走了之。

而新的政策是，只要房价超过75万澳币，那么澳洲税务局会先扣着12.5%房款来做扣税。根据FIRB的数据，76%的新州维州海外买家购买的物业均价为160万澳币。所以澳洲房地产协会REIA的主席认为，这已经是矫枉过正了。75万澳币的界限，的确可以把海外买家一网打尽，但是这样会导致中介和过户师的工作量剧增，付出的人力成本和收回来额外的一点税收完全是不划算的。

这样的政策，就好比执行房产空置税一样，花掉大量人力资本，去换取一点点税收。唯一的好处就是标榜立场了吧，我们是自己人，所以对本国人好点，仅此而已。

海外投资者之所以投资澳洲，是因为澳洲有一个稳定的政治环境，经济环境还有法律法规。然而，世界上并非只有澳洲有这样的环境。如果澳洲政策变得不近人情甚至苛刻，那么澳洲对海外投资者的吸引力就会急剧减少。最终造成的后果只有，澳洲失去国际资本的青睐，也失去了这些资本带来的机会。根据4月底财政部的分析，海外投资者投资澳大利亚房地产的申请数量或许将从去年的近4万降至今年的1.5万左右，也正是这一现实的体现。

澳洲享受了海外资本带来的繁荣，同时也回报了投资者，这是最好的事情，这也是资本主义应有的态度。澳洲繁荣，不能没有海外投资者。反潮流，逆向全球化，或许会存在一段时间，但最终，还是会不可扭转地汇入全球化的洪流之中。

作者简介：

梁杰夫（微信：WX410213054）
Domain中文版《澳房汇》执行主编
澳洲地产专栏作家,信贷专家
中山大学学士,澳洲会计及管理硕士