墨尔本强势悉尼失色，8月26日拍卖前瞻

上周六（8月19日），悉尼墨尔本拍卖表现分化，其中悉尼在录得133万的中位价，再次返回117万，清空率也勉强录得70%，表现不尽人意。

反观墨尔本，在8月12日录得89.8万中位价后，在8月19日再下一城，录得88.1万的高价，清空率方面，78%也创下八周新高，同样拍卖数量方面，也是8周新高，三个指标均非常强势。

按照CoreLogic的数据，本周（8月26日）全澳预计共有2086套房产拍卖，比8月19日的2064套稍多一些。各州首府城市拍卖数量分别是：悉尼760套，墨尔本1039套，布里斯本125套，阿德莱德66套，堪培拉61套，珀斯31套，塔斯马尼亚5套。从拍卖数量上看，都有周周回暖的趋势，那么继上周表现分化之后，两大城市是否能再次步调一致？我们拭目以待。

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悉尼房价踌躇不前

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，中位价方面，8月17日的133万是最高纪录，但接下来的一周，下降明显，达到117万，使得8月17日释放的强劲反弹势头一下子逆转。

从清空率走势来看，围绕着70%上下波动，因为对拍卖市场来说，70%的清空率是房市活跃与否的临界点，所以最近八周，有四周清空率是70%，这也算是死守70%的底线了。

悉尼的拍卖数量方面，最近八周的曲线和中位价趋势保持一致，从7月1日的高位下滑，于7月22日到底，7月29日开始反弹。8月12日悉尼拍卖数量为631，是八周以来的最高水平，到了8月19日，回落到580。不过本周预期数为760套，所以很有可能会创下这两个月以来的拍卖数量新高。

相比去年同期，清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势，但悉尼今年清空率表现不好，两条线之间的差距目前在加大，其中8月12日，清空率为74%，而去年同期，清空率为83%；8月19日，差距进一步拉大，清空率为70%，相比去年同期的84.1%，相形见绌。

这种方式冷却的走势也体现在中位价上，和去年同期八个周相比，悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高，但7月22日的数据让人失望，109万的中位价是2017年2月以来悉尼最低的水平，而且比去年同期的121万减少了近10%，7月29日，8月5日继续表现低迷，中位价两周都比去年同期要低，而且幅度不小。不过8月12日，收复失地，133万的中位价比去年同期的102万高了近30%。这种强劲反弹是昙花一现，到了8月19日，今年和去年的中位价基本持平，还不如略少于去年。

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墨尔本所有指标表现出色

我们再来看墨尔本，8月12日89.8万的中位价是过去12个月以来（甚至跨度到18个月，这里以12个月作为统计点）的最高水平。而8月12日中位价和清空率背道而驰的情况（一个最高一个最低）在19日得到了修正：当天清空率78%，为八周以来最高水平；中位价88.1万，八周以来次高水平。可以说我们看到一个很强势的墨尔本拍卖市场。

拍卖数量方面，8月19日的822套也是八周最高水平，结合中位价，清空率都在高位，市场的强劲表现得到进一步体现。8月26日预期拍卖数量为1039，所以墨尔本的表现非常值得期待。

和去年同期相比，墨尔本在7月之前表现都很好，胜过去年。但是从7月8日开始，清空率最近（7月8日，15日）两次结果都低于去年同期，8月5日，两条线开始分道扬镳，到了8月12日，差距进一步拉大。相比去年同期81%的清空率，8月12日的72%的确逊色不少。不过在8月19日，收复失地，78%的清空率和去年同期保持一致。

墨尔本中位价和一年前相比，基本也有两位数的涨幅，但最近三周（7月15,22，29日）基本和去年持平，8月5日，还有不错的增长。相比悉尼的下降近10%，墨尔本市场表现更好。8月12日，相比去年同期中位价增长19%，和悉尼30%一样，都非常强势。8月19日，相比去年同期增长5.51%，表现也不错。

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其他城市：三城回复正常水平

此外8月19日的拍卖，布里斯本上市102套，是最近八周以来的次高水平。阿德莱德69套，和8月12日的64套相差不大。堪培拉为37套，和8月12日的51套水平相差不少。

当天（8月19日）的清空率方面，布里斯本和阿德莱德都比8月12日进步几个点，分别录得50%和69%的清空率。而8月12日表现强劲，拿下91%清空率的堪培拉在接下来的一周录得74%的清空率，回归正常水平。中位价方面，阿德莱德和堪培拉的数据和上周（8月12日）的想去不远。倒是布里斯本在同期内，中位价由87.9万下行到73万。

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最新澳洲房价增长指数（20170824）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至8月24的过去一年，悉尼房价增长11.89%，墨尔本增长15.57%，布里斯本3.37%，阿德莱德4.74%，珀斯垫底，下降2.25%。

而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别增长4.09%和6.63%，墨尔本数据上的强势得以延续下来，其外沿的土地不断地在被开发，很大程度上将均价推到了非常高的水平。即使内城部分地区公寓表现不好，但总体平均下来，表现强于悉尼。

如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的七月月结数据，我们可以看到独立屋和公寓市场差异很大。（详见之前的分析）

作者简介

梁杰夫（微信：WX410213054）
Domain中文版《澳房汇》执行主编
澳洲地产专栏作家,信贷专家
中山大学学士,澳洲会计及管理硕士