建筑师解读DA审批，施工许可及审核机构（图）

新州的建房DA一般需要6个星期到三个月来审核，期间还需要进行公众咨询，您的邻居将会被通知您将要进行一些工程。经过一段时间的等待，如果邻居没有投诉太多，本地政府可能会通过您的发展申请，本地政府（council）会在DA的图纸上盖章，然后附带一封正式的信件，说通过您的发展申请。当然，这个是最理想状态。

DA审核批复案例

作者曾经做过一个发展申请，客人想要重建室外露台，同时重建室外楼梯。原有楼梯离边界很近大约只有300mm，重建的话就需要把楼梯移动到距离边界1000mm。

为了帮客人争取最大利益，笔者在画图的时候故意把新的楼梯画在原有位置，并跟planner商议，希望让他接受，理由是新的设计比原状更好，虽然并不能完全符合现有的红线退缩要求，但是由于把楼梯的上方结束处从靠近后院处反过来改为面向主屋，对于邻居来说，这样的改动对于隐私来说是更好的改变。可惜的是planner并不接受，强调还是需要满足红线退缩要求。不过council同意了DA申请并且在图纸上盖了章，只是附带了一封信件，要求设计要在下一个阶段进行改善。

总结起来就是本地政府觉得申请有问题，但是问题并不多，他们选择给予有条件的通过发展申请，除了在图纸上盖章之外，还会把需要解决的问题列出来，在开建之前，申请施工证书（construction certificate，简称为CC）的时候解决。

DA的申请，理论上来说审批时间不会超过三个月，如果期间图纸有问题，一般planner会给设计师打电话的，所以这个时候图纸上的联系方式会非常重要。设计上的问题，council的planner（规划师）是需要详细向设计师解释清楚的。

审批下来后，很多朋友都希望马上就能开建，会很心急的去找俗称包工头（builder）来咨询报价，但是却发现有时候包工头会迟迟给不了报价，又或者是无法报价这个又是什么一个原因呢？

CONSTRUCTION CERTIFICATE施工许可

其实DA的审批只是建房比较前期的步骤，DA审批下来之后还需要申请施工证书。施工证书听起来只是一张证书，其实不然，对于设计师来说这是一整套的图纸。

在DA申请的时候，其实council需要审批更多的是规划上的需求，而不是对房屋建造方式的审批，最简单一个例子，房子外墙到底是双砖的还是单砖的，council是不会去管的，结构图也是不需要的，更甚者，即使DA图纸里面的设计不满足Building code Australia（澳洲建筑规范），也还是可以通过DA审批的。

但是在CC阶段，以上谈到的都是必须的，除此以外所有的设计都需要配合，如果这个阶段，设计没有配合好，在施工过程会出现很多问题的。换而言之，CC阶段的图纸才是施工需要的图纸。在这里根据笔者的经验，土质报告是非常重要的一环，因为这个会直接影响到结构设计，从而影响造价的。

如果通过council申请CC，请注意一点，有部分council从2017年3月6号开始只是接受电子文档的申请，不再接受打印的图纸申请。

CC需要是在DA approved了之后，在施工之前需要申请的，包括了以下部分的内容：

• 建造要确保满足BCA的要求（building code of Australia，澳洲建筑规范）；

• 确保施工图纸与审批的DA图纸相符合；（其实可以有少许改动，但是不能太明显）；

• DA审批文件中的条款，必须在CC图纸中全部满足；

• 作为发展审批的保证金需要缴付；（如果在施工过程中并没有损坏公共设施，例如：人行道，车道等，这部分保证金会在工程结束后返还）

• 发展审批中提到的所有款项都需要缴付（例如：section 94，一般是发展预计造价的一个百分比）；

• 如果是改变现有房屋用途，或者改变现有建筑的建造，结构设计和防火规范都需要得到满足（即要提供各种结构图纸与防火设计图纸）；

• 另外CC的申请必须得到房东的授权许可，就是申请表格上需要房东的签名授权。

PRINCIPAL CERTIFYING AUTHORITY 施工审核机构

前文提到DA的审批是由council来审批的，而CC就是由principal certify authority（简称pca）来审批的。PCA可以是council内部的有资质审批人员，也可以是独立第三方的具有牌照的审核人员来审批。council的PCA通常会比较便宜，但是由于项目多，一般会比较慢一些；而自己找的PCA通常审批速度会快一些，但是也相应的会贵一些（贵的通常会好一些）。如果是找私人的被认可的审批者，在审批的时候需要把一份盖章了的CC图纸以及设计说明的副本在审批后的两天之内抄送给council。

另外需要注意的一点，DA的审批是有实效性的（通常是2年，也有的给5年，不同council可能会有不同指引，不过即使是5年，也有可能可以延期）。

PCA需要审批CC图纸，以确保CC图纸里的设计完全满足各项设计规范要求，但是请注意一点，PCA不是建筑师，他们不需要确保设计美观与否，只是确保设计满足规范而已。PCA不仅仅审核图纸，他们还需要监管开发的施工过程，并对建造过程中的主要节点进行监督，以确保施工满足规范要求。当建造完毕，PCA还需要进行最后结束前的审查，如果施工满足规范，PCA将会发出入住许可证书。

要寻找PCA可以通过以下网址：

http://www.bpb.nsw.gov.au/engage-certifier/find-certifier

PCA是一个独立于甲方、设计师与施工方外的第三方监管机构/人员，他们只关注房屋的设计与施工是否满足各种现行建筑规范，他们的工作还包括：

·检查builder是否拥有牌照；

·检查设计是否满足施工要求，包括了council发出的DA审核，及其附带条件；

·对施工过程中的重要节点进行监管；

·通知房主和builder去修正建造中发现的问题，以使建筑满足使用和居住要求；

·发出入住证明。

在建造过程的重要时间点，builder是需要通知PCA去进行检查的，有时候PCA也需要依靠相关的专业人士提供施工检验报告，例如，结构工程师需要检验房屋的基座是否满足要求，防火专家需要提供防火工程师报告（多见于大型项目）等。

请注意一点，PCA是可以更换的，如果对PCA不满意，也是可以去投诉的。PCA也是需要有牌照，并且有professional indemnity 保险。有兴趣了解更多关于PCA功能与介绍的朋友可以到以下网址查阅：http://www.bpb.nsw.gov.au/