正确开启购买第二套房产的合理避税模式 ｜税务专栏 24

上一期讲到，lynn买下自己人生的第一套房产，在闺蜜的建议下做出了合理的投资计划，走出漂亮的第一步棋（点击首次置业，先出租还是先自住？这是个问题！）。

转眼几年过去了，当年的Lynn和现在的Lynn 可是大不相同。转角遇到了自己的Mr right-Tim, 谈婚论嫁已经排上日程了。事业上也是平步青云，高升到部门经理的角色，荷包也跟着大大的涨了很多。那闺蜜Penny呢？赶上这几年房市大牛，一下子就已经身价突破千万了。相形之下，Lynn自己还住在首次置业房子里。Tim 虽然首付早就够了，贷款能力也有，却一直没有买房。两个人的日子应该过得比一个人更好才对， Lynn决定和Tim一起好好研究，尽快入手第二套房子。

那第二套房子又是如何购买才对呢？Lynn的 第一套房子如何处理才是最优方案？

建议一：Tim 自己一个人名字购房

Tim 从未在澳洲首次置业，而且2人目前还处于谈恋爱阶段，并没有真正结婚或有事实婚姻，Tim 完全可以以他自己的个人名义购买，满足首次置业的规定，享受首次置业的各种福利。

关于婚后2套自住房的处理：

可不可以说Lynn 和Tim双方各人有1套可免税的自住房呢？一般来说，答案是No。

税法规定：若夫妻双方（包括已登记夫妻，长期稳定同居关系，以及同性伴侣）各自拥有自住房，有两种方案选择：

选项一：其中一套房产为双方的共同可免税的自住房。

在这种情况下，该房产100%免于增值税。而另一套就按照正常投资房计算了。

选项二： 两套房产均视为各自的自住房，分别享受自住房免税优惠。

在真实自住期间里，若您拥有指定自住房房产50%以上的产权，则该房产在整个自住时间段均可按自住房计算。而同时间段，配偶所拥有那套就只能是有一半的时间免税。

Tim和Lynn有2套房产，如果算Lynn那套为自主房，Tim 那套有一半时间就要算做投资房了。

Penny 悄悄地过来提醒Lynn, 毕竟马上就要结婚了，还让Tim 在自己名下买房子？以后外一说不清楚怎么办？Lynn当年首次置业的房产只是个小公寓，如果这次还想拿首次置业，还得买个小公寓，这本身就不是自己最满意的选择。最好2人同力，可以一步到位，买个大house，作为婚房，以后宝宝出生，家里来人，都不会觉得挤呢。

建议二：2人联手买自住房

那如果两人联手买房子呢？ 只要买房子之后，两人尽快搬进去自住，则第二套房子自然就是自住房，没有疑问。那Lynn的第一套房子怎么办？

Lynn 想知道，如果直接卖掉会怎么样？

按税法税法规定，只要Lynn在第二套房子购买后6个月之内卖掉第一套房子，则第一套房子还是可以100%免税。毕竟卖房子不是卖白菜，需要时间的。

Lynn 也想知道，如果不卖，继续持有会怎么样？

根据六年法则，Lynn 可以选择出租第一套房子，只要在六年之内卖掉或者搬回住一段时间，都可以继续选择第一套房子作为自住房。当然，同期间内第二套房子就不能选择做为自主房了。

还有这个选择？不单单Lynn开心，闺蜜Penny 知道后非常高兴了，自已有套增值非常好的房产正不知道如何节省增值税，现在这个办法也可以用上了！

不过Lynn 还是想多问一句，有没有可能两套房子没办法满足6年法则，也还是可以少交税？当然有啦，不过这要坐下来一对一细致分析Lynn 和Tim家庭情况，财务状况，职业走向等等方面，才能做出量身定做的最优方案。

祝大家周末愉快！