我在新州买了一套新房，但是有一些修修补补质量上的问题怎么办？

哥睿匿名网友提问：新州买了新房以后，有一些修修补补的建筑质量问题怎么办？

专业合伙人律师Tina华乙静为您解答：

2016年11月，新南威尔士州单元公寓体制管理法（Strata Schemes Management Act 2015）正式开始生效。随着近几年澳洲单元公寓房的逐渐增多，政府在不断改进立法，规范公寓以及公寓楼花的市场交易秩序，提高行业管理标准以及完善纠纷处理机制。

新州早在2015年底出台了关于楼花合同日落日期条款（Sunset Date）的管理暂行办法，2016年11月生效的单元公寓管理法则对房屋成交之后出现的建筑瑕疵修复费用做出了进一步的规定。

2017年7月1日之后签署的建筑合同或者没有明确合同日期但是在这一日期之后开工的超过4层楼的项目，建筑商都需要在交房前，支付相当于总建筑合同金额或者建筑工程款2%的押金给指定机构用于支付建筑建成之后2年之内出现的瑕疵修复费用。对于没有明确项目建筑合同金额的项目，则需要请持有专业牌照的非关联第三方评估机构来评估建筑工程施工造价来确定这2%的实际金额。

另外，该管理法还规定，在建筑完工之后的2年之内，物业公司有权利聘请持牌的非关联检测机构对建筑物进行全面检查并出具检查报告。如果报告显示建筑存在瑕疵，但是建筑商没有能够进行合理修复，则可以申请使用2%的押金进行修复。

需要注意的是，这个即将开始实行的规定虽然在保护公寓房买家利益方面前进了一大步，但还是存在一些难以执行的缺点：

1.       由于新的押金法规规定，最晚在建筑交付之后3年就需要将未用完的押金归还给建筑商，而现行法律则规定建筑结构以及要件的质量（Major Defects）保证期为6年。那么在后面的三年，如果建筑结构或者要件出现瑕疵，购房者的利益依然存在风险。

2.       新的法规虽然规定了建筑商需要修复瑕疵，但是并没有规定瑕疵修复之后是否还需要相关机构进行验收。修复工作也并无指定机构监管的要求。实际操作中难免会有建筑商偷奸耍滑，钻法律的漏洞。

3.       很多业内人士质疑，2%的押金比例太低，应该适当提高，从而更好的保护购房者的利益。

个人认为，对于4层楼以上的高层公寓房，从以前没有明确的瑕疵管理体系，到目前即将实施的“2%押金”管理办法，已经是一个本质上的进步。至少，在大多数人只看到公寓楼花空前繁荣的同时，有人已经关注到了井喷之后随之而来的问题。虽然新的法规在有一些执行上的漏洞和缺陷，但是一般来说，法规都会在实行3至5年之后根据实施的情况酌情修正。相信将来，通过法规和市场的双重监督和制约，公寓房市场会更加规范，稳定。毕竟，待人以诚，执事以信，方为正道。