11月澳储行预计按息不动 房产投资者前景难称乐观

一周重要经济事件前瞻

澳大利亚：澳储行利率决议，澳统计局发布权重调整后的CPI数据，住房金融数据

新西兰：新西兰储行利率决议，通胀预期调查，零售性银行卡支出

中国：CPI, PPI，新增贷款数据

欧元区：投资者信心指数

美国：密歇根大学消费信心指数

澳储行将于周二举行11月政策会议，目前伴随加息预期消减，央行按息不动为大概率事件。西太银行首席经济学家Bill Evans判断，往年央行很喜欢选在11月份调整利率，但是今年不会。

Evans表示，央行很可能会更为密切地观察房地产市场动态，尤其是悉尼。澳储行长在十月理事会议后曾强调，“悉尼房价经历大幅增长后，有进一步迹象表明行情在放缓”。

接下来悉尼的房产投资者的行为值得特别关注。

投资者面临的情况在恶化，2017年以来银行一直在提高利率，只付息型贷款主要利率提升有约75个基点，本息型也提高了30个基点。贷款规则不断收紧，申请者的支出项受到密切的审查，且更少考虑非薪水性收入。

土地税与市政费率也在挑战投资者的信心，悉尼地价飙升带来相关税费的增加。一些投资者声称，土地税已经攀升到了租金收入的40%。悉尼的平均毛租金收益率仅3.5%。

澳相关州政府针对外国投资者的印花税提高了约7-8%，只不过，仍远不及其它国家/地区激进：多伦多、温哥华与香港等地税率高达15%。

其它政策变化也令一些投资者感到不安。2017联邦预算去掉了二手公寓的折损补贴，而看房的旅行费折损也遭取缔。

投资者还担忧新州或出台政策增强租户权益保护，限制涨租及驱赶租客行为。

凌驾于这些担忧之上的还有联邦反对党的政策取向。2016年7月大选时，澳洲工党提出，如果当选自2017年7月1日起负扣税将只适用于新房投资，资本利得税惠也由50%降到25%。

Evans指出，2019年将再次举行联邦大选，澳洲工党目前在民意测试中持续领先，投资者将基于上述纳税政策的可能变化做出决定。

主导投资者“决定”的将是资本收益趋势。在房价增长势头放缓的情况下，资本利得变得不再诱人。

“似乎悉尼市场投资者占主导的角色已经开始弱化，并且可能会继续下去。这个过程会继续减缓悉尼市场的压力。最可能的情况是，房价进入长时间的平缓期”。

与此同时，首次置业者在大步迈入市场。新州财政收入部上周五的最新数据显示，自今年7月份有10,496 个人与家庭在“首套房买家资助计划”下购买了第一套房产，为近五年最高值，较上年同期增长239%，月均达到 2,624份。该计划下购买65万澳元以下房产印花税全免，65-80万元的房产可享优惠。

投资者退位，房地产市场的变化对利率政策意味着什么？

澳储行曾表示，利率调整主要挂钩目标是通胀与经济增长率，而宏观审慎政策主要应对金融稳定性。

当前的趋势表明，银行面临的金融稳定性担忧将下降，而新一轮的宏观审慎政策不再有必要。

“加息则可能会加速房地产市场走弱，进而影响到消费信心与居民支出。但要说以降息来冲抵房地产市场较为严重的调整，也看起来很遥远。”