每日地产 | 新房交易GST直接交付税务局，或提高购房成本

近日，政府发布了一份立法意见征求稿，规定新住宅以及新宅基地的购买者需要将房款中的商品与服务税(GST)直接支付给澳大利亚税务局（ATO）。

根据现行法律，开发商向购房者收取GST(作为房款的一部分)，再向ATO进行缴纳。这种缴纳方式与其他行业一致。

从2018年7月1日起，ATO将缴纳义务转嫁给购买方，由购买方代扣代缴GST。

依据之前发布的2017-2018联邦预算，这一新变化旨在加强GST的征收。政府担心部分房地产开发商未能按现有规定缴纳已出售的新建住宅的GST。尤其针对某一类开发商，在项目建设中获得GST退税，却在缴纳售房款GST之前恶意破产以逃避纳税义务。

  GST新规定概述  

GST预扣机制适用于新建住宅以及“潜在住宅用地(potential residential land)”。一般来说，新住宅是指那些之前没有按照住宅性质交易过，经过大规模翻新或者拆除改建的住宅。潜在住宅用地是指目前没有住宅的空地但是可以作为住宅用地来使用的土地（例如，分地项目的住宅土地）。

从2018年7月1日起：

• 开发商必须在交割时通知购买方GST的相关信息。未及时发出通知的开发商将被处罚。

• 购房者须在交割当天或者交割之前向ATO代缴GST，代缴数额是交易总价的11分之1，即使实际需缴纳的GST低于代扣数额（比如开发商使用了margin scheme）。

• 如果代扣的数额大于实际应缴纳数额，开发商需要通过提交business activity statement (BAS) 来进行退税。

• 如果开发商只提交季度或者年度BAS，并使用了margin scheme，则可以在BAS提交之前申请退税。

  新规定的影响  

这次的GST新规定使开发商不能再保留GST税款到最长一个季度的时间，但是对延迟建筑成本的GST退税并没有改善。此外，当开发商使用了margin scheme,开发商不得不等待3个月，或者递交单独的GST退税申请。这些影响开发商利润的举措非常可能最终导致房价上涨。

政府已经表示这一新规定对于购房者的影响应该微乎其微，然而这一新规定增加了房产购买以及融资的复杂程度与风险，因此购房者的购房成本也会因此增加。

过渡政策适用于2018年7月1日前签订的购房合同，截止到2020年7月1日。