万科大收购搅动蝴蝶效应：澳洲Westfield收购战抬价？

近日，商业地产界被一宗大额并购交易刷屏，印力联合万科、Triwater基金公司，联合收购凯德集团在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权，这20家购物中心分布在19个城市，交易对价为83.65亿人民币。

近日，商业地产界被一宗大额并购交易刷屏，印力联合万科、Triwater基金公司，联合收购凯德集团在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权，这20家购物中心分布在19个城市，交易对价为83.65亿人民币。

这一股权交易的完成仍需取得中国政府相关部门的监管审批，交易预计于2018年第二季度完成。

交易尚未完成，但消息一出，却在看似原本并不相干的澳洲商业地产界引发了史料未及的“蝴蝶效应”。

去年12月，澳洲当地媒体称，澳洲最大购物中心Westfield的公司的创始人，董事长和第一大股东弗兰克·洛伊同意以360亿澳元的价格将他的购物帝国Westfield出售给是欧洲最大的商业地产商Unibail-Rodamco。

这将是迄今为止澳洲商业史上最大收购案，不仅交易金额高，而且资产庞大，遍布世界多地。

Westfield拥有的总资产为320亿美元，在全球共有6500家商场，其中主要的购物中心位于美国洛杉矶、华盛顿、纽约、加州旧金山、新泽西州、西班牙圣地亚哥、英国伦敦、斯特拉特福、克罗伊登和意大利米兰等。

Unibail-Rodamco提出的收购方案为：对Westfield的每股股票提供0.01844股的Unibail-Rodamco股票，外加2.67美元的现金。根据这一交易结构，创始人家族将获得6.92亿澳元的现金和12.44亿澳元的Unibail-Rodamco股票。

洛伊建议Unibail-Rodamco以每股10.01澳元的价格对公司进行股票和现金收购，公司总估值超过320亿澳元（含债务）。

洛伊从1959年的布莱克敦购物中心开始，花了近60年的时间缔造了这个商业帝国。对于上面的收购报价，他的表态是：“我们将从高管转变为投资者。我花了我的毕生建立了这些资产，我无法想象它们还能有个更好的归宿。”

但是现在有了万科的大手笔收购作为对照，Westfield资产如果真以上述价格成交，归宿也许还不够好。

里昂证券（CLSA）的独立分析师今天表示，他们研究了万科收购案，认为与之相比，Westfield有“贱卖”之嫌。

他们指出，万科收购的商业物业由沃尔玛长期租赁且无租金上调条款，租金涨幅有限。

“我们还探讨了凯德管理层是否有任何发展计划/租赁续约，他们暗示他们没有看到这些商场的重大发展机会，沃尔玛租约将在5年后到期，但可以选择续约，因此他们决定剥离这些资产。”

根据里昂分析师的估算，万科收购的物业的退出收益率为2.7％至2.8％，而按照Unibail-Rodamco提出的收购方案，Westfield资产收益率为4.3％，两者相差甚远。“默认情况下，Westfield看起来非常便宜。”

本来Westfield收购案似已铁板钉钉，但在交易尚未通过股东决议的当下，里昂分析师认为，Westfield可能就要收到比Unibail-Rodamco更高的报价。