【预警】今年地产投资者可能遭遇的“三大暗流” I 财神专栏

上周三晚，我在澳房大全线下交流会【房圈Live】活动中与到场的会员朋友分享了这个题目，当时就引发了很多投资者的特别关注，以至于复活节假期这几天我收到了很多有关这方面的咨询。

这让我更加意识到，“三大暗流”对于华人社区投资人的影响非同小可，如果不积极的采取有效的解决办法，这三股暗流也许汇聚成一片洪流，给今年的房产市场带来巨大冲击。

 暗流一｜只还利息陆续到期变成本息同还 

上面这封截图是我的一位客人刚刚接到的来自ANZ一封本息同还通知信。

王小姐投资房贷款60万，两年前选择2年固定利率只还利息产品，每月还款额度为 1940澳币，如今两年定息结束，银行跳转到浮动利息4.4%、28年贷款期限，连本带息还款额度达3186.37澳币！

那么，在新的一年里，王小姐每月还贷增幅为$1246.37，相当于一台BMW 4系的每月供款额。全年她的还款现金流支出要比去年增幅将近15000澳元，而要记住，这可是用她的税后收入来还的款。

如果当年王小姐选择的是5年只还利息，5年到期后转成25年本息同还，每月还款达3300多澳币。

我知道几年前很多华人朋友一口气买了许多投资房，尤其是投了许多别墅的朋友，还款问题是2018年的首要问题。

 暗流二｜银行信贷政策越变越紧 

［ Comprehensive Credit Reporting ］

上个月，澳洲多家银行都在调试“信用系统”，收集完善贷款人的各项信息。大部分银行预计在今年6月份开始，就会启用新的信用记录做为批贷依据。

CCR（Comprehensive Credit Reporting）要求银行更主动向政府上报客户信贷记录，包括账户的数量，贷款数量，还款频次等等。

如果真变成这个样子，那么投资者在申请贷款时，相当于要做一次CT扫描。

我相信很多用海外收入申请贷款的客人已经收到了这样的银行来信，足以证明银行开始主动收集客户信息上报政府部门。

［ 申请人生活开支审核 ］

3月份，澳洲各大主流银行加大了对于申请人日常消费支出的审查力度：以前的消费基本由借款人申报即可；而今后，银行可能要求借款人提供日常消费账户来证明实际消费支出。

说通俗些，就是几年前你的收入可以借款60万澳币，但是同样的收入放到今天，一旦证实你的消费支出较大，也许只能贷款40万。

 暗流三｜澳联储加息 

从去年底开始，很多机构和业内人士都已经做出了加息预测：澳联储很有可能在今年将基本利率由1.5%上升至2%左右，相当于加息两次。

而三月份的各种“降息”利好，全部针对的都是固定利率，仅仅只是银行单方面的促销手段而已。从银行的角度来说，只有标准浮动利息Standard Variable Rate发生变化，才是真正的“升息”或“降息”。

举个例子：如果你的贷款总额在100万澳币，按照目前银行投资型贷款的利率基本都在4.2%以上，如果今年利息再增加0.5%，那么仅利息这一项支出每年增加5000澳币。

IO期结束、信贷政策缩紧、联储加息这三股暗流，将直接造成房屋持有者还现金流压力增加、利息支出增加，并且难以转贷其它银行的困境。一旦这三股暗流变成“洪流”，澳洲的地产市场也许会在今年面临空前的危机。

当然，也不是完全没有对应的措施，财神在上周的【房圈Live】活动上也给出了一些相应的解决办法，如会员朋友们有需要进一步的了解，请在后台留言。

感谢阅读，下期见！