视频 | 悉尼Opal Tower公寓楼事件，买房人拿什么“金刚符”护身？

新年伊始，房地产业最受关注的事恐怕要数Opal Tower质量问题。就在喜迎圣诞节平安夜之际，地处悉尼奥林匹克公园的34层公寓Opal Tower突然发出了“咔咔咔”的巨大声响，导致392户居民紧急撤离。

图片来自The Guardian

伴随大楼一些受损照片的流出，即内部石膏损坏和墙壁开裂等，负责疏散人群的警方表示内部支撑墙体可能存在缺陷。可这栋大楼并不是什么几百年的老建筑，而是今年刚刚建好、全新的公寓。公寓开发商Ecove一直将其视为自己最值得炫耀的项目之一，光是建造费用就花了1.65亿澳币！

Opal Tower外观（图片来自ABC）

新州规划部指定新南威尔士大学工程学院院长Mark Hoffman和前纽卡斯尔大学工程学院院长John Carter牵头，对事故原因展开调查。在他们1月3日向新州政府递交的调查报告中显示：按初步评估，没有证据表明建筑物基础和楼体本身存在问题，但他们相信Opal Tower存在“许多设计和施工问题，有待继续调查”。受影响的业主需要在外边“过渡”到建筑商对大楼损毁情况评估结束，并且确保大楼安全后才能返回。

而Opal Tower并不是孤案。圣诞节当天，墨尔本Abbotsford区Eden公寓楼阳台上的玻璃屏障突然爆炸。

图片来自The Age

新建成的住宅屡屡爆出问题，不免让购房者们“胆战心惊“：

• 澳大利亚的新住宅项目质量参差不齐，究竟存在哪些普遍问题？

• 这些问题的背后，又潜藏着怎样的原因？

• 现在澳洲房地产进入下行周期，是否意味着新的公寓楼失去了投资价值？

• 个人购房者如何规避新公寓楼的质量风险？

本期《澳财聚焦》节目，博满金资首席分析师魏睿昊先生将就这些购房者最关心的问题，进行深度解析。

澳财聚焦

主持 : Blair Sun  以诺

撰稿：Shadow Wu 邬颖茹

嘉宾：Julius Wei  魏睿昊

视频编辑：Owen Yuan 袁文

在《澳财聚焦》12月的一期节目《创十年来最大跌幅，澳洲住房市场明年将崩盘还是会触底反弹？》中，魏睿昊先生就分享过很多有关澳洲房地产两大权重城市——悉尼和墨尔本市场差异和走向的“干货”，也同意一些主流媒体的观点：澳洲房价仍会持续下跌，跌幅约在10%左右。

尽管2019年的澳洲房地产，仍处于下跌周期中，但根据REIV的数据看，墨尔本的一些区域可能会在这场“寒冬”中幸免，尤其是北区和西北区一些房价可负担性较好的suburbs，也许不会呈现明显下跌的趋势。

Opal Tower结局：业主或难以得到满意答复

在魏睿昊先生看来，Opal Tower以后能否安全居住，目前还是个未知数。此外，即便可以安全入住，这栋楼也被视为“问题楼”，贬值几乎无法避免。

而这个事件的主要相关者——住户业主和开发商，很容易会陷入极为对立的局面：

如果经调查，整幢楼无法修复，那么业主可以要求开发商进行全额赔付，这或许是对他们而言最好的方案。

如果调查结果显示，大楼一定程度上可以修复，对开发商更有利，这幢楼本身就在保修期内，他们本就要负全部责任，而修复可以使得他们避免全款赔付的损失。可对业主来说，却并非好结果。首先，即便房子修好可以搬回居住，但总会让人提心吊胆。其次，且不论房价贬值带来的资产损失，再次出售恐怕也不容易。

图片来自ABC

事实上，Opal Tower大楼住户被迫撤离时间已经进一步延长至六周，目前他们中绝大部分大楼住户被安置在附近的酒店中居住。尽管建筑商为这些住户提供相应的酒店住宿补贴，但很多住户表示，补贴根本就不够弥补实际支出。

尽管住户计划对负责方采取集体诉讼。并已开始和澳大利亚律所Shine Lawyers全国集体诉讼特别律师Jan Saddler进行会谈，但未来的追责也恐怕也将艰辛漫长。

事实上，而据当地媒体报道，大楼的开发商Ecove和建筑商Icon就事故责任承担问题已经开始“扯皮”。双方都指责对方才是本次事故和经济损失的主要负责方。至于，当地市政府（City Council）和验收公司，其实难以逃脱责任，可真正问责恐怕也很困难。

REC

澳洲公寓楼问题频出，外面下暴雨，屋内下大雨，公寓建设质量怎么了？

来看第二段视频！

Opal Tower事件，只是在一个侧面反映出行业的隐患——由于人口增速快，中高密度住宅（公寓或联排别墅）建造量不断增加，公寓的建筑质量不可避免地出现了参差不齐的情况。

本周，《澳洲财经评论》（Australian Financial Review）又爆出西悉尼的开发商兼建造上Merhis被指控在至少两个公寓开发项目中，建造的建筑存在缺陷。其中在2012年完工，位于悉尼Sutherland区Morley St的Brittany公寓，就有防火缺陷，最近才得以修复。

Merhis最近在Auburn区完成的项目Aya Eliza

图片来自《澳洲财经评论》

在2014年墨尔本Docklands区的Lacrosse Tower高层公寓发生大火，就暴露出公寓建造大面积使用易燃建筑包层的问题。

漏水为公寓最常见质量问题

根据澳大利亚消费者权益组织CHOICE的数据，2010年至2015年期间，澳大利亚检查的房产中有4％存在严重的漏水问题（新南威尔士州高达9％）。一旦出现漏水，意味着很可能需要将花费超过10,000澳元进行维修，并且它会影响建筑物的结构。还有34％的房产存在很难察觉的轻微渗水问题，如果不修复，可能会成为代价高昂的缺陷。

其他质量有问题的多高层建筑

图片来自《澳洲财经评论》

为什么公寓楼质量不佳？

根据CHOICE的总结，最直接的原因是：在过去2-3年中，开发商开发的公寓项目还是以一居和两居小户型公寓居多。理财规划师和贷款经纪人Chris Bates解释称：“开发商的主要目的是把这些住房卖给投资者，而投资者想要的是售价便宜的公寓。因此，这类住房的开发标准不会太高。”

而魏睿昊先生则剖析更深层次的三点因素：

原因一：

市场发展过快，真正有能力建造高层住宅楼的公司不多，导致市场上builder资质参差不齐

根据墨尔本议会的研究报告，墨尔本每年要容纳近10万新居民，将逐渐成为澳大利亚最大城市。为了满足居住需求，公寓开发项目大量涌现，取代传统的独立住宅如house之类。悉尼的情况也几乎类似。

市场需要公寓楼，但澳洲建筑业并没有太多能够建造高密度建筑的公司，新的开发商和建筑商不断涌现。但他们中许多并没有丰富的开发建造经验。

而近年来大量公寓房都出售给海外投资者。这些人本身不在境内，购买的房产也不会用来资助，因此并不太关心房屋建造细节和环境。这也使得一些开放商建筑商“钻空子”——只追求短期的利润，完全不重视品质和公司信誉。在施工时倾向使用成本低但质量不佳的原材料。

原因二：

澳大利亚各州公寓建造标准不同，但普遍存在基本标准过低，不符合目前的居住需求

以澳洲两大权重城市悉尼与墨尔本为例，它们所在的新南威尔士州和维多利亚州公寓建造标准就不同。

新州规定了公寓的最低面积标准，包括一房公寓不低于50平米、两房公寓不低于70平米。维州的要求则一度还低于新州。直到2017年，墨尔本规划部长Richard Wynne确定的维州公寓设计新标准，对公寓最低面积没有硬性要求，而是对住宅的房间、功能、公共空间的最低要求提出了细化标准。

但总体而言，两地的标准要求都不高，这也使得许多建筑商为了利润，都采取这个最低标准，建造出来的公寓自然品质不会太好。比如在墨尔本Docklands区，就存在很多“先天”设计有缺陷，层高低于2.7米，布局狭窄的公寓，还常常有缺乏自然光、通风不畅的无窗“暗房”房型。

原因三：

一旦出现问题，很难追究责任方

如前文提到Opal Tower的开发商Ecove和建筑商Icon已经开始“扯皮”，责任方推卸责任在公寓质量问题的事件中层出不穷。

比如墨尔本Lacrosse高层公寓火灾后，业主在2015年被通知，必须支付2000万澳元的费用来替换易燃的墙面覆盖层。而建筑商提出的方案是在外墙安装洒水龙头，业主不接受他们的提议，因此必须经过昂贵的法律诉讼来挽回自己的损失。

为了解决维州建筑物易燃外包层迟迟得不到更换的问题，政府推出一项新法，允许受影响的公寓业主通过市政费来支付修复楼体的贷款。可这样又增加了市政费，也就是变相增加了所有纳税人的负担。

此外，如果是建筑本身设计或建造中出现的问题，业主也很难寻求保险公司的帮助。悉尼的Lidcombe公寓楼，由于建筑质量问题，在风暴天屋顶出现脱落，损失达260万澳元。但保险公司拒绝赔付，提出这是建筑建造本身的问题，按照澳洲法律，不能得到保险赔偿。

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澳洲的公寓房不值得买了吗？

这个问题见仁见智，魏睿昊先生给出了个人的建议

总所周知，驱动房产市场的一大因素是人口增长的住房刚需。2018年澳大利亚人口首次突破2500万大关，而且人口增速越来越快，从2400万增长至2500万的过程仅花费了2.5年的时间。按照目前的趋势，到2020年底或2021年初，澳洲人口有望达到2600万；到2030年，澳洲人口则有望增长至3000万。

新增长的人口都倾向于向首府城市集中，悉尼占新南威尔士州的人口比例达到65%，而墨尔本占维多利亚州比例则高达77%。这都意味着，多年来澳洲人形成的有地大房子的居住习惯可能会被改变，将会有更多中高密度的房屋出现。魏睿昊先生认为，这种趋势已经形成，目前的住房市场，正处这一变化周期的早期或中期阶段。

一方面，据咨询公司BIS Oxford Economics提供的数据显示，今年墨尔本交付的高层公寓（≥4层）将从去年的13,500套增加至17,000套。悉尼今年交付公寓的数量虽然未有上升，但是同样保持在历史高位，达到26,300套。

但另一方面，由于房产市场暗淡，2018年11月份建筑许可数量再次下降，其中公寓批准率下降了54％。总体而言，自2018年全年建筑许可下降了32.8％。连较为稳定的独立房屋板块也较为疲软，批准自2017年底以来下跌6.4％。而且有专家预测，批准量可能会进一步下降。

所以，短期来看所以，两大城市公寓价格面临进一步下行压力；以长周期而言，却又可能会出现房子不够住的情况。对于公寓房的购买，主要看个人的需求和建筑的品质。

个人购房者如何避开公寓房问题

如何规避公寓房的风险？魏睿昊先生指出，在购房前做足功课非常必要。

很多人买房，只去了解开发商。事实上，了解建筑商的背景也很重要，比如他们是否有建造中高层建筑的经验，曾经建造过的建筑业主反响如何等等。如果有时间，不妨自己去看一看一两个已经完工的项目。

老话“便宜没好货”还是有一定道理。建造房屋有固定的成本，如果一个项目的每平方米价格远低于周边区域的其他项目，那很有可能说明，有“偷工减料”的情况存在。购房是长远投资，有时甚至关于一家人的生活，切记不可贪便宜。

澳财网还邀请到了澳洲注册建造师、注册建筑检测师方亮先生（Michael Fang），来给购房者支招。方亮建议验收房屋时，最好邀请专业的验房师。因为他们会带专业的测量工具，去检测一些肉眼无法察觉的问题，如结构、管道或白蚁问题等。

另外，他建议对建筑测量师（building surveyor）最好也进行了解，因为理论上住房的质量监督是由他们负责的。由于澳洲建筑测量工作已经市场化，测量师也可以个人执业，如果是只有证，但没有经验的测量师检测的项目，购房者购买时也要三思而行。