Vicinity购物中心资产缩水 澳零售地产拐点到来？

上周，澳洲第二大零售地产集团Vicinity Centres（ASX：VCX）的公告中称，其持有的价值158亿澳元的购物中心资产缩水0.2％，即3700万澳元。这似乎向价格上涨多时的零售地产行业发出了一个罕见的信号。

Vicinity这次下调投资组合价值，只有一半的估值是由外部独立做的，其余部分是在内部做的。价格下跌的主要集中在市区购物中心、次级市区购物中心和邻里商场。而其的顶级资产，如墨尔本东南部的Chadstone购物中心的一半股份价值上涨。Chadstone购物中心也是全澳最大的购物中心。另外Vicinity的DFO零售店以及对市中心零售资产的投资也有所增值。

Vicinity首席执行官Grant Kelley 说，“旗舰产品组合的价值增加了1.69亿澳元（+2.4％），收益率增加了4个基点，反映了收入的持续增长以及投资者对这些资产的强劲需求。”

Kelley将较小的购物中心的价值减记归因于“最近的市场交易证据”，其中包括收益率下滑。

Vicinity去年10月出售了一批表现较差的购物中心，总售价为6.31亿澳元，比账面价值低5.1％。其中大部分出售给了SCA Property Group，一个出售给了私人投资者。

就在Vicinity这份公告发布的前一天，新的数据显示，12月份零售店的客流量已跌至最低点之后，1月份澳洲零售店的客流量继续下降，拖累零售商的同店销售额下降。

Vicinity投资组合的价值下跌引起了投资者和分析师的注意。

里昂证券（CLSA）分析师Sholto Maconochie和Stephen Lam在上市房地产业的前景中写道，零售资产面临“前所未有的阻力”，投资回报率（Cap rates）可能会出现25-50个基点的上升。Cap rates是商业地产行业价值的一个指标，Cap rates上升表明价值下降。

里昂证券（CLSA）分析师在本周给客户的一份报告中写道，“零售业的结构性和周期性阻力都在上升”，“房价下跌，消费减少，消费者可能进一步收紧腰带，减少对某些商品的支出。”

而花旗分析师认为， Vicinity对其投资组合的减记可能预示着零售业周期拐点的到来。

虽然Vicinity投资组合的整体价值只减记了0.2％，但花旗认为这“具有信号意义”，对行业中的其它公司来说也是一个负面消息。

花旗集团在一份题为“零售风潮即将结束”的研究报告中指出，Vicinity投资组合减记的一个特点是，收益率上升以及隐含现金流的下降。

去年11月，澳地产开发商Stockland出售了阳光海岸的Bathurst和Caloundra两个商场，总价值为1.131亿澳元。花旗指出，Stockland的交易中，Cap rates 也有小幅上升，“我们认为这有助于确认次级市区购物中心的价格已经见顶”，“Vicinity的声明表明，这是个更广泛的情况”。

花旗团队写道：“这段时间从行业反馈来看，交易市场更加严峻，但考虑到滞后性，我们对账面价值的反映速度感到惊讶。”

据花旗的数据，零售地产业下行周期通常每8到10年发生一次，表现不佳的房地产投资信托基金比例约20％。由于电子商务的崛起和不断增长的周期性阻力所带来的结构性压力，花旗自去年7月以来对零售业持有负面看法。最近他们进一步降低了估值，这些估值已经低于大多数分析师。

他们写道：“最近的新闻报道表明，市场条件的恶化速度甚至比我们预期的还要快”，“零售地产业继续意外下行，是我们最不推荐的房地产子行业。”

在这一立场上，花旗团队对另一家零售地产巨头Scentre给出了唯一的卖出评级，Scentre是澳洲知名商场Westfield购物中心的所有者和经营者，也是澳洲最大的上市房地产信托。但上周被工业基金公司Goodman超越，这也被观察人士认为具有信号意义。

购物中心的估值反映出零售租金增长面临压力。花旗表示，去年创纪录的交易量可能更多地受到所有者出售意愿的推动，而不是对资产需求的增长。而真正的风险在于，Cap rates上升和估值下跌会从次市区购物中心和低质量的零售资产扩展到所有零售物业，这种情况越来越可能发生。