逃过一劫的HEM和松口气的大伙儿

什么是HEM

家庭支出计量（Household Expenditure Measure）是對申请借贷者基本生活成本最低限度，以及有限的可自由支配支出的一项评估标准。基于澳大利亚统计局（ABS）相同的统计方法，按居民家庭规模、住所和生活方式计算而来。

实际上，HEM最初并不是为单独使用而设计的，它只能估算借贷者最低支出这一方面，银行方面仍需采取更多措施，来核查借款人的支出。

这个基准被诟病的原因，也是因其大大低估了借贷者实际生活支出水平，导致大量超过借贷者实际负担能力的贷款获通过。

在上周最终报告发布前，不少人担心专员Kenneth Hayne会要求完全禁止对HEM的使用。

分析师担心，完全废除HEM可能会使澳洲人更加难以获得住房贷款，可能使住房市场进一步低迷恶化。

为什么HEM具有争议性？

据瑞银报道，2017年时，澳洲70％至80％的住房贷款使用了HEM基准。

澳大利亚审慎监管局（APRA）银行监管机构首先质疑银行在2016年对HEM的依赖，2017年11月，APRA主席Wayne Byres也公开质疑其准确性。

“我们希望看到银行投入更多精力来收集借款人的现实生活费用估算。”Byres表示。

独立财务顾问评级网站Adviser Ratings创始人Angus Woods表示，HEM最初开发时是有一定意义的，但随着新技术产生，其评估方式相对就越来越过时。

“十几年前，最初引入HEM的原因之一，是因为那时并没有如今的各种技术手段来掌握借贷者的个人财务情况，而现在有更准确的方式来跟踪个人支出。“

HEM继续使用意味着什么

Hayne专员最终报告指出了HEM的问题，认定银行已经采取措施，以加强其住房贷款业务操作，并减少对HEM依赖，但并未完全否定其使用。

“虽然HEM在评估借贷人偿还贷款能力时有一些效用，但在评估特定消费者是否可能陷入还贷困难，不应该，也不能代替详细查询以及核实。“报告指出。

根据CoreLogic研究分析师Cameron Kusher的说法，这意味着贷款审批不会变得更加困难。

“报告并没有提出其他建议来进一步收紧借款人信用评估。HEM并未被排除为评估借款人费用的有效基准，这意味着，信贷不会再进一步恶化。”他接受realestate采访时说。

“如今的银行拥有更复杂的账户访问权限，通过我们每个月在食品、杂货、娱乐等方面的实时数据，连贯跟踪个人的财务支出。“Angus Woods表示。

彻底放弃HEM，将对房地产市场产生“双重打击”，可能会减缓现有银行审批贷款流程，从而加剧房地产市场低迷，对信贷造成连锁效应，也将在未来一两年内持续产生影响。

但肯定的是，银行逐步放弃使用HEM是一个必然趋势。

他建议，希望顺利申请到贷款的借贷人，应考虑使用应用程序或其他工具跟踪自己支出，并主动提供给贷款审批方，从而加快审批。