【房拍快讯】4月27日全澳房产拍卖结果火热出炉及趋势锐评

【今日澳洲4月27日讯】随着最近公布经济数据差于预期，专家们已经预期RBA在5月降息的概率为67%，而6月降息的概率为100%（假如5月不降的话）。而接下来的大选，不管哪一方执政，拯救低迷的房市都将是不得回避的问题。因此，澳洲房市最差的时期即将过去。在今天刚刚结束的拍卖中，悉尼的房拍清空率为52%。

两周前拍卖回顾（4月13日）

— 悉尼：756套房屋参与拍卖，401套拍卖结果上报，售出308套，清空率为65%，拍卖总价值237,424,888澳元，房价中位数122.5万澳元；

— 墨尔本：750套房屋参与拍卖，491套拍卖结果上报，售出278套，清空率为54%，拍卖总价值183,691,702澳元，房价中位数73万澳元；

— 布里斯班：104套房屋参与拍卖，53套拍卖结果上报，售出27套，清空率为42%，拍卖总价值10,062,500澳元，房价中位数SNR；

— 阿德莱德：83套房屋参与拍卖，43套拍卖结果上报，售出31套，清空率为56%，拍卖总价值14,404,000澳元，房价中位数61.75万澳元；

— 堪培拉：61套房屋参与拍卖，44套拍卖结果上报，售出27套，清空率为48%，拍卖总价值23,549,000澳元，房价中位数80.9万澳元。

上周由于复活节假期，拍卖数量较少，参考价值较低。

本周拍卖结果（4月27日）

— 悉尼：302套房屋参与拍卖，148套拍卖结果上报，售出107套，清空率为52%，拍卖总价值66,960,950澳元，房价中位数90.5万澳元；

— 墨尔本：386套房屋参与拍卖，256套拍卖结果上报，售出154套，清空率为57%，拍卖总价值91,369,600澳元，房价中位数72.45万澳元；

— 布里斯班：77套房屋参与拍卖，47套拍卖结果上报，售出26套，清空率为48%，拍卖总价值12,353,500澳元，房价中位数94.6万澳元；

— 阿德莱德：33套房屋参与拍卖，16套拍卖结果上报，售出7套，清空率为37%，拍卖总价值2,307,500澳元，房价中位数SNR；

— 堪培拉：17套房屋参与拍卖，16套拍卖结果上报，售出6套，清空率为35%，拍卖总价值4,546,250澳元，房价中位数SNR。

各大首府城市房价趋势

悉尼拍卖清空率筑底反弹

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，清空在3月2日达到66%的高峰后开始起伏向下。其中3月16日录得8周新低49%。其余时间，清空率在低位起伏，随着减息的概率增大，筑底反弹的趋势也显现。4月13日，清空率录得65%，4月20日为复活节假期，故数据参考价值较小不录入考量范围。

在过去几周，悉尼的拍卖数量呈现下行触底反弹之势，在3月23日触及365套的阶段低位，随后在30日及之后开始连续反弹。其中在复活节前一周达到阶段新高758套。

清空率和去年同期相比，在过去八周内，有三次超越去年同期，也预算着房市最差的时段即将过去。

中位价方面，与去年同期八周相比，只有一周胜出。

墨尔本清空率连续下行

我们再来看墨尔本，最近八周，清空率表现并不理想。八周内的高点为55%。过去四周，清空率从3月23日的54%接连下滑，4月13日，录得阶段新低48%。

拍卖数量方面，除去3月9日公共假日只有145套物业上市拍卖，不具参考性之外，过去五周徘徊在700-800之间。

和去年同期相比，墨尔本今年的清空率也整体表现较弱，但差距逐步拉近。

中位价方面，八周内同样只有一周胜出。

其余三城涨跌互现

此外4月13日的拍卖，布里斯本104套，阿德莱德上市拍卖83套，堪培拉上市61套。清空率方面，布里斯本录得43%，阿德莱德59%，堪培拉录得50%。

最新澳洲房价增长指数（20190426）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至2019年4月26日的过去一年，悉尼表现最差，下行10.86%。而墨尔本跌去9.97%，布里斯本下跌2%，阿德莱德增长0.26%，珀斯下降8.19%。

而最近一个季度（三个月），悉尼房价下降2.59%，墨尔本下降2.32%。悉尼是当季下跌幅度最大城市。

如果独立屋和公寓分开比较，我们可以参考Corelogic最新的月月结数据。

截至4月1日的一年里，霍巴特独立屋以5.74 %的增幅拔得头筹。堪培拉以3.9%紧随其后。悉尼墨尔本这两大地产热门城市分别下行11.78%和12.37%。

我们再看下图，公寓方面的数据。过去一年，霍巴特依然名列榜首，录得6.93%的涨幅。悉尼公寓年内下跌8.88%，墨尔本下跌3.84%。

一周新闻回顾

房市低迷将很快结束？澳媒：只要利率下调1%，房价上涨28%！就看澳联储愿不愿意

《澳洲金融评论报》发表专栏文章，称利率降低为必然趋势，房市低迷将结束，甚至会出现上涨。

如果澳联储降低利率，澳洲的房地产低迷将会结束。到7月，金融市场肯定会降低利率。澳联储自己的内部研究估计，假设银行完全将现金利率下调1个百分点，房价将上涨28%，贷款机构认为这一变化是永久性的。

悉尼房价暴跌“无下限”，但这些城区还在涨！

尽管悉尼的房产市场陷入了低迷，但悉尼上北岸的房价却出现了强劲的增长趋势。据一份最新的报告显示，部分城区的房价出现了正增长。据CoreLogic4月份的市场趋势报告显示，上北岸独立屋的房屋中位价已连续三个月保持在220万澳元，公寓的房屋中位价保持在95万澳元。

与此同时，悉尼大部分城区的公寓价格都出现了暴跌。总体而言，自18个月前房价开始下跌，悉尼房价的跌幅已达到13%。

Castle Cove独立屋价格上涨了4.8%，Chatswood的公寓价格上涨了4.9%，Chatswood West的独立屋价格上涨了6.9%，North Willoughby的独立屋价格上涨了3.7%。Northbridge的独立屋价格上涨了14.9%。Willoughby的公寓价格上涨了1.1%，East Lindfield的独立屋价格上涨了1.2%，Lindfield的公寓价格上涨了0.9%。North Turramurra的公寓价格上涨了14.1%，Roseville的公寓价格上涨了12%，Turramurra的公寓价格上涨了9.5%，Northwood的独立屋价格上涨了5.4%。

公寓业主必须关注这个案件！澳首个包层集体诉讼，悉尼业主17人提告！

澳洲有史以来首个易燃包层集体诉讼中的公寓业主表示，Alucobond的供应商Halifax Vogel Group（HVG）和制造商3A Composites，应该更换他们位于悉尼南区Dolls Point大楼上的易燃包层，并支付更高保险费等费用。17套公寓的业主避开了关于这些面板是否符合建筑规范的争论，建筑规范是去年Lacrosse案件的一个关键特征，在这起案件中，公寓业主向建筑商LU Simon寻求损害赔偿。

公寓业主注意！合同别乱签，开发商各种招数“坑”你！一年$6000的雨水过滤，一签99年！

将粗心的新业主锁定在昂贵的长期合同中，以支付建筑开发商应该提供的基本服务，这是公寓业主目前遭遇的最大不公平待遇。一些开发商没有付费安装必要的建筑基础设施，如燃气、电力、水、雨水过滤、供暖、空调和互联网接入，而是通过高昂的服务合同将成本转嫁给业主。

一些业主发现，自己在一份为期99年的合约上签了名，每年支付6000澳元用于雨水排放系统的维护，但通常，这项支出每年可能仅为2000澳元，包括每年更换过滤器需要1000澳元，每季度清洁一年共4次，每次250澳元。相反，他们每年额外支付的4000澳元是建造该系统的费用。

噩耗！悉尼房市迎来致命一击，这些业主彻底凉凉！房价还要跌

对于背负着沉重抵押贷款，急切想要转手的业主们而言，这绝对是一个坏消息，今明两年，澳洲会有数十万套房屋完工。这意味着，新房供应过剩，将会给房价带来更大的下行压力。2016年下半年，澳洲迎来房市高峰期，悉尼、墨尔本房价以两位数飙升，不少开发商看准时机，纷纷开始建造成千上万个新项目。这些项目将在今年和明年完工，悉尼将迎来有史以来最严重的房市低迷。

感谢澳洲地产专栏作家、信贷专家梁杰夫对本文的贡献。

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（Vanessa）