【房拍快讯】5月4日全澳房产拍卖结果火热出炉及趋势锐评

【今日澳洲5月4日讯】5月对澳洲的房地产市场来说，会是一个最关键的月份，首先，不管是澳联储降息还是银行调低还款能力测试利率，都是利好消息。然后，大选将于本月揭晓结果，不管哪个党执政，提振房市的方针都将会出台。另外，根据Corelogic的数据分析，房市下跌的放缓预示着最艰难的时段即将过去，房市的下跌也终于接近底部。在今天刚刚结束的拍卖中，悉尼的房拍清空率为62%。

上周拍卖回顾（4月27日）

— 悉尼：302套房屋参与拍卖，148套拍卖结果上报，售出107套，清空率为52%，拍卖总价值66,960,950澳元，房价中位数90.5万澳元；

— 墨尔本：386套房屋参与拍卖，256套拍卖结果上报，售出154套，清空率为57%，拍卖总价值91,369,600澳元，房价中位数72.45万澳元；

— 布里斯班：77套房屋参与拍卖，47套拍卖结果上报，售出26套，清空率为48%，拍卖总价值12,353,500澳元，房价中位数94.6万澳元；

— 阿德莱德：33套房屋参与拍卖，16套拍卖结果上报，售出7套，清空率为37%，拍卖总价值2,307,500澳元，房价中位数SNR；

— 堪培拉：17套房屋参与拍卖，16套拍卖结果上报，售出6套，清空率为35%，拍卖总价值4,546,250澳元，房价中位数SNR。

本周拍卖结果（5月4日）

— 悉尼：451套房屋参与拍卖，223套拍卖结果上报，售出171套，清空率为62%，拍卖总价值112,505,250澳元，房价中位数92万澳元；

— 墨尔本：589套房屋参与拍卖，353套拍卖结果上报，售出222套，清空率为61%，拍卖总价值142,675,138澳元，房价中位数70万澳元；

— 布里斯班：54套房屋参与拍卖，13套拍卖结果上报，售出3套，清空率为17%，拍卖总价值2,240,000澳元，房价中位数SNR；

— 阿德莱德：34套房屋参与拍卖，7套拍卖结果上报，售出2套，清空率为18%，拍卖总价值995,000澳元，房价中位数SNR；

— 堪培拉：35套房屋参与拍卖，14套拍卖结果上报，售出8套，清空率为53%，拍卖总价值6,168,005澳元，房价中位数SNR。

各大首府城市房价趋势

悉尼拍卖清空率筑底反弹

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，清空在3月2日达到66%的高峰后开始起伏向下， 3月16日录得8周新低49%。其余时间，清空率在低位起伏。4月13日，清空率录得65%，4月20日为复活节假期，故数据参考价值较小不录入考量范围，27日再次向下，录得53%。

在过去几周，悉尼的拍卖数量呈现下行触底反弹之势，在3月23日触及365套的阶段低位，随后在30日及之后开始连续反弹。其中在复活节前一周达到阶段新高758套。4月27日，受长假影响，只有303套物业参与拍卖。

清空率和去年同期相比，在过去八周内，有三次超越去年同期，也预算着房市最差的时段即将过去。

中位价方面，与去年同期八周相比，只有一周胜出。

墨尔本清空率反弹

我们再来看墨尔本，最近八周，清空率在低位起伏，其中过去5周，清空率从3月23日的54%接连下滑，4月13日，录得阶段新低48%。不过，4月27日，清空率反弹录得58%的阶段新高。

拍卖数量方面，除去3月9日公共假日只有145套物业上市拍卖，不具参考性之外，过去五周徘徊在700-800之间。4月20，27日，拍卖数量均受节假日的影响，在较低的水平。

和去年同期相比，墨尔本今年的清空率也整体表现较弱，但差距逐步拉近。

中位价方面，八周内同样只有一周胜出。

其余三城涨跌互现

此外4月27日的拍卖，布里斯本77套，阿德莱德上市拍卖33套，堪培拉上市17套。清空率方面，布里斯本录得48%，阿德莱德40%，堪培拉录得35%。

最新澳洲房价增长指数（20190503）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至2019年5月3日的过去一年，悉尼表现最差，下行10.86%。而墨尔本跌去10.04%，布里斯本下跌2.11%，阿德莱德增长0.31%，珀斯下降8.22%。

而最近一个季度（三个月），悉尼房价下降2.44%，墨尔本下降2.25%。悉尼是当季下跌幅度最大城市。

如果独立屋和公寓分开比较，我们可以参考Corelogic最新的月月结数据。

截至5月1日的一年里，堪培拉独立屋以3.48%的增幅拔得头筹。霍巴特以3.46%紧随其后。悉尼墨尔本这两大地产热门城市分别下行11.77%和12.6%。

我们再看下图，公寓方面的数据。过去一年，霍巴特名列榜首，录得5.44%的涨幅。悉尼公寓年内下跌9.11%，墨尔本下跌4.14%。

一周新闻回顾

瑞银警告：房价没有触底反弹迹象，比金融危机时更惨，销售大降20%，降息也救不了！

根据全球投资银行瑞银（UBS）的分析，澳洲房价目前没有触底反弹的迹象，损失比全球金融危机期间更严重。报告还称，房价创纪录的疲软，销售、贷款和新开工项目正推动房价从峰值下跌8%左右，接近1964年以来的最大跌幅。

报告称，降息不是万灵药，也不太可能导致近期价格下跌放缓。瑞银表示，房屋销量同比下降约20%，至23年来的最低水平，这减缓了房屋翻新和消费，全澳房价从高峰到低谷下跌了8%，损失比全球金融危机时期还要严重。

ANZ：5%房贷已跌至负资产！工资不涨，让人拿什么还贷？只能违约！

澳新银行（ANZ）首席执行官Shayne Elliott担心，由于工资增长仍然“非常低”，难以偿还抵押贷款的客户将激增，这将导致更多的房地产市场违约。ANZ周三表示，截至今年3月，澳洲5%的住房贷款已跌至负资产，其中西澳、昆州和北领地等矿业州表现十分明显，这些州占负资产抵押贷款的57%。然而，ANZ指出，如果将储蓄账户中的抵消余额包括在内，负资产客户中有15%拥有资产。

形势严峻！澳最大上市房开商：住宅销售大跌26%，违约率上升到3%！

Stockland表示，截至3月的3个月里，住宅销售下降了26%，由于房地产市场疲软、买家信贷紧缩以及与下月联邦选举相关的不确定性，今年剩余时间内住宅销售将继续疲软。作为澳洲最大的上市开发商，Stockland保持了本财年6000套住房的预期，尽管销售额环比下降，但该公司警告称，违约率“适度”上升，稳定在3%左右，在截至去年12月的6个月中，违约率上升了1%。

悉尼独立屋中位数将跌破百万！已从峰值下跌14.3%，公寓3年来首次跌破$70万！

一份新报告发现，过去一年，全澳房价下跌了7.8%，除两个州府城市外，其他城市的房价都下跌了。周一发布的Domain集团季度房地产价格报告显示，2019年前几个月，仅霍巴特和阿德莱德的房价保持不变，而霍巴特仍是唯一一个公寓价格上涨的州府。

房价已从2017年年中的峰值下跌14.3%，Powell预计，未来几个月悉尼的独立屋房价中位数可能会跌至100万澳元以下，这是自2015年6月以来的最低水平。他补充道，悉尼一套公寓的价格3年来首次跌至70万澳元以下。

最新！一年暴跌近20%，悉尼这个华人区彻底凉凉！买家随便杀价

由于受近十几年最严重房市下滑影响，过去一年里，悉尼大部分地区中位价下跌幅度超过15%，其中不乏华人区。而在最受欢迎的地区，北岸，却有着截然不同的命运，Neutral Bay和Mosman房价还在小幅增长中，而Gladesville和Epping却经历暴跌，下跌幅度超过18%。

感谢澳洲地产专栏作家、信贷专家梁杰夫对本文的贡献。

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（Vanessa）