视频｜开发商“最受伤”，全面透视维州“万税”预算案

2018-19财年即将结束。

5月28日，维多利亚州（后简称：维州）政府公布的新预算案于本周获得御准（Royal Assent）。因此，无论联邦还是州的预算案，都将在7月1日新财年开始之后，广泛地影响维州居民的生活、生意和投资。

由于楼市不景气导致政府收入下降，维州新财年预算案在税收政策方面的变化非常多，也非常复杂。为此，澳财网荣幸地再次邀请到了致同Grant Thornton澳大利亚会计事务所合伙人韩贝贝女士，以其专业的角度来解读维多利亚州的预算案，希望借此帮助大家更好地应对即将到来的财政和税务变化。

澳财聚焦

主持 : Blair Sun  以诺

撰稿：Shadow Wu 邬颖茹

嘉宾：韩贝贝

视频编辑：Owen Yuan 袁文

维州税务政策变化

1.       海外买家附加税从7%增加8%

从2019年7月1日起，维州的海外买家附加税将从7%增加到8%，以与新南威尔士州（后简称：新州）持平。

2.       房屋空置税

房屋（地产）空置税将从1.5%增加到2%，将与新南威尔士州保持一致。

3.       自住房土地税豁免政策的变化

在住宅旁边、有单独地权但无单独住户的土地，将不再能享受土地税豁免。

4.       印花税相关政策变化

• 州税局将对固定装置（Fixtures） 和固定于土地上的东西（things "fixed to land"）的转移征收印花税，包括：“与地产及地权分开创造、处理或持有的东西”；

• 对经济权利（Economic Entitlements）条款进行了修改；

• 政府将对重组公司施加总值10%的印花税；

• 印花税豁免政策变更

5.       工资税（Payroll Tax）减免

在2022年，工资税免税门槛会从65万提升到67.5万澳元，2023年进而提升到70万澳元。

6.       豪华车（luxury cars）印花税提高

目前，对价值超过66,331澳元的车辆，每200澳元市场价值将征收10.4澳元的税。

而从7月1日起，10万澳元以上的车税将增加。购买价值10万至15万澳元的汽车，买家将被收取每200澳元市场价值14澳元的税；价值超过15万澳元的车辆每200澳元的市场价值将产生18澳元的税。但农业用车、低排放汽车将免于加税。

7.       黄金矿业税

从2020年1月起，将对所有相关大企业增收2.75%黄金矿业税，不过小矿业将可以获得豁免。

海外买家附加印花税和空置税上涨 

全面向新州“看齐”

针对维州最近公布的预算案，韩贝贝指出，由于5月18日联邦大选自由党胜出，而维多利亚州为工党执政，因而此次维州预算案中有多项政策和联邦政府的政策走向并不一致，对于房地产企业可能会产生较为负面的影响。但对于自住房所有人可能会有一些利好。

其中较受关注的就是海外买家附加印花税上涨这一条款。塔斯马尼亚州（后简称：塔州）较维州先推出了其的预算案，把海外买家附加印花税从3%提高到了7%。在这种形势一下，全澳除了新州为8%以外，其他州的该税项都提高到了7%。

而此次维州预算案，则向新州“看齐”，将本州的该税项也提高到了8%。但维州对海外人士的定义，仍比新州要宽泛。

此外，塔州以往并没有房屋空置税。而今年新公布的预算案中，也提出了房屋空置税的概念，不过目前税率还待定。所以，韩贝贝提醒，想前往塔州购买房产的投资人可能需要等待进一步的消息。

而维州此次将房屋空置税从1.5%上升到2%。从全国来看在，维州和新州都为2%，昆士兰州空置税为1.5%，塔州尚未确定。可见收空置税已成为全澳的大趋势。

经济权利条款修改  开发商印花税负担增加

另外一项影响面较大的税务变化是印花税。韩贝贝认为，此次维州印花税的变化，会对开发商产生很大影响。其中还涉及到经济权利条款的修改。她对此进行了较为详细的解释：

以往在做房产开放项目时，为了保护商业权益和资产、控制风险，以及一些税务上的考量，通常会将土地持有人和土地开发商分开。然后通过建立开发协议的模式，尽量给开放商分配合理的利润。

但维州经济权利修改后，过去的架构可能不再能继续实施。对比了条款修改前和修改后会发现，其使用的范围更广。修改前，该条款只对公司和单位信托有影响，修改后则基本影响所有机构，甚至包括个人。

其次，“经济权利“的类别定义也发生了很大的改变。修改前，该定义包含参与土地所有人的分红和收入，修改后这一项的类别和影响范围广度加宽了很多。

具体来说，在过去土地持有人和开发商在分配经济利益的时候，只要不超过50%，土地开发商就没有任何印花税的负担。但是根据此次预算案退出后，如果在开发协议中没有指定经济利益分配得百分比，政府就会视作为百分之百。而且，印花税是会在土地开发之后，以增值部分收取百分之百的印花税。因此，恐怕会对整个土地开发行业是一个“重创”。

具体来说，在过去土地持有人和开发商在分配经济利益的时候，只要不超过50%，土地开发商就没有任何印花税的负担。但是根据此次预算案退出后，如果在开发协议中没有指定经济利益分配得百分比，政府就会视作为百分之百。而且，印花税是会在土地开发之后，以增值部分收取百分之百的印花税。因此，恐怕会对整个土地开发行业是一个“重创”。

三点经营相关政策

对于在维州做生意的人，韩贝贝认为，从政策角度来看主要有以下三点需要注意：

1． 公司重组

在生意刚刚开始运营的阶段，生意人们往往很难准确预期之后的整体发展；过了两三年之后，可能生意发展情况出乎意料的好，那么此时，无论是从税务的角度，还是从经济和公司运营的角度来考量，大家可能会选择对公司进行重组。

在过去，公司重组时，通常可以获得印花税上的豁免。且不论重组的形式如何，均不会产生印花税方面的影响。然而最新出台的维省预算案中显示，政府将对重组公司施加总值10%的印花税。

这一新政策对于一些卖家而言，并非完全是坏消息。相反，对于部分卖家而言，这一新政可以称得上是一个利好条件。

因为卖家在进行重组时，通常不会将生意本身连根拔起，重新洗牌；而是会选取整个生意当中利润较大的部分，或者说，有助于实现当前价值利益最大化的部分拿出来进行重组。

在新预算案出台前，一旦公司需要进行重组，为了获得印花税的豁免，整个实体都必须在重组架构内继续滞留三年或以上；多数情况下，卖家宁愿支付完整的100%印花税，也不愿再在架构中滞留三年。因此，修改后的条例带来的好处显而易见：卖家只需要支付10%的印花税即可。

当然，对于一些比较成功的外资企业和上市公司而言，这一新政带来的影响则截然不同——他们在重组的过程中可能需要支付价值比较高的印花税，可以说是此条新政的“受害者”。

2．承租人的固定装置（Tenant’s fixture）

这是一个全新的政策。在过去，类似于货架，或是比较重的机器，在卖家出售生意的时候，并不会被计入需要缴纳印花税的总值当中，而是会作为买卖生意的一部分，被计入个人所得税或是资本所得税；在预算案改写后，这些所谓的固定装置只要超过200万澳元的价值，都需要缴纳印花税。

需要注意的是，这里所说的200万的价值，指的不仅是单一装置的价值，而是店铺内的总体价值。举一个简单的例子，如果您经营的是零售业，拥有三四间店铺，那么只要您所有店铺中的所有货架加起来，价值超过200万，您就需要缴纳印花税——200万并非是一个大数目，因此这一条新政带来的影响不容小觑。

3． 印花税豁免

对于土地开发商而言，如果其为澳大利亚整体市场提供了房源，使得更多人得到更好的住房条件；或是通过开发项目对于促进经济发展做出了贡献，比如增加了就业率等等，那么该开发商可以向SRO(维多利亚州税局)或是地方税局申请土地印花税附加税和土地空置税附加税的豁免。

对于一些自住房的买家，同样可以在新政下获得印花税豁免：如果您同时拥有一处房产，及其周边的土地，在新政出台后，如果您把土地和房产的产权规划在同一名称下，也就是将权利进行合并，即可免除该空地的土地税。在包括维州、新州在内的多个州中，这一条政策均成立。

但是，韩贝贝提醒到，在进行土地权利合并之前，大家还需审慎行事，将目光放远。因为在土地权利合并后，一旦业主想要将该土地进行出售，需要将土地整体出售。那么业主将面临的一个难题是，市场上是否有买家可以承受一次性购入这样大的地块。此外，如果业主想要将地重新分割成小块土地，地方议会可能需要相当长的时间去审批，甚至有可能不批；如此一来业主就将陷入窘境。

两项利好政策

尽管此次维州预算案的税务部分有加大改变，可能会影响许多公司和投资人，但韩贝贝也指出，仍有两项利好政策。

首先，对于自己经营生意的人而言，有一项关于工资税的改变。目前维州（除偏远地区外）的工资税税基基本在4.85%的水平。如果支付员工的年收入总额不超过65万澳元，就不需要缴纳工资税。在2022年，该项免税门槛会从65万提升到67.5万澳元，2023年进而提升到70万澳元。

本身工资税，对一些正在起步、逐渐走向正轨的企业来说，是一个较大的税务负担。而州政府此次响应联邦政府的政策，推出该项税务的改革，对于中小企业可算是减负。

其次，是偏远地区印花税优惠政策。目前联邦政府和州政府都希望能够加快偏远地区发展，如维州Bendigo、Geelong等地区。因此，如果收购这些地区的商业、工业用地，从2019年到2023年，它的印花税将从10%，逐渐递增10%，最终至50%的折扣。

当然，经营者也需要注意，购买生意资产和购买股权，或完全收购都有较大区别。如果只是收购股权和实体，是不能享受该折扣的。

韩贝贝总结，此次维州的预算案涉及的范围很宽泛，对整个房地产开发业的影响可能最为负面，但对于自住房持有人并非如此。她建议，此次对以往的商业结构、生意经营步骤规划都会有较大影响，因此投资人经营人应该咨询专业服务机构，尽快采取应对措施，而不要一成不变地按过去的方式继续进行下去。