高瓴张磊认购3500万美元，股民“借钱”也要买，首日超购近30倍​，这家港股为何这么火？

在港股“跌跌不休”的表象下，一股暗涌已悄然涌动。

本周一开始招股的保利物业，招股首日融资额即高达178.91亿，公开发售超购接近30倍。

保利物业IPO火热的背后，不仅有高瓴资本张磊为其“站台”，它还获得了"亚洲最大及最神秘的投资者"的青睐。

此外，本次保利物业拟发行1.33亿股，如果悉数触发超额配售权，市场预估它将成为2019年度最大市值的物业管理股。

那么，保利物业，究竟是一家怎样的公司？

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首日招股超购近30倍

12月9日，保利物业发布了招股书。招股首日，其融资额即高达178.91亿，超购倍数接近30倍。

与之形成鲜明对比的是，同日开始招股的另外两只新股的火热程度远远不及保利物业。时代邻里的融资申购额度超9000万，接近足额，九阳豆浆机母公司JS环球生活的融资申购倍数还不足五成。

公开发售超购倍数越高，说明市场申购热度就越高，新股越被看好。

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为什么保利物业这么火？

我们先看下保利物业是一家怎样的公司。

资料显示，保利物业于1996年成立，由保利发展控股及保利南方分别直接拥有80%和20%，总部位于广东省。2016年为了筹备新三板挂牌，公司改制成为股份有限公司。2019年4月保利物业终止三板挂牌，为此次港股上市做准备。

从具体业务来看，目前保利物业有三条主要业务线：物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。截至2019年4月末，保利物业物业管理服务实现营收12.11亿元，占总营收的70.5%，是其收入的“大头”。

不过，从近三年收入构成的变化来看，保利物业社区增值服务占总收入的比例呈现了上升的趋势。

事实上，在收入结构的变化之下，保利物业近几年的业绩也在提升。

在2016年到2018年，保利物业的总收益分别为25.64亿、32.4亿及42.29亿元，年复合增长率28.4%。净利润分别为1.49亿元、2.25亿元及3.36亿元，年复合增长率50.1%。

值得一提的是，本次保利物业拟发行1.33亿股。市场预估的市值区间为163.7至187.2亿港元，如果悉数触发超额配售权，其市值最大将达215亿港元。市场预计它有望成为2019年度最大市值的物业管理股。

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高瓴、GIC为基石投资者

此外，保利物业强大的基石投资者，这是申购火爆的“加分项”。

招股书显示， 保利物业的基石投资者中出现了名称为GAOLING FUND,L.P.的基金，这也是高瓴资本张磊创办的亚洲地区资管规模最大的投资基金之一，该基金拟认购保利物业3500万美元的发售股份。

值得一提的是，高瓴资本过去投资了一大批国内外优秀企业，其中包括：百度、腾讯、京东、携程、去哪儿、Airbnb、Uber和百济神州。

此外，拟认购保利物业8500万美元的发售股份的投资机构GIC的知名度也不低。

GIC全称为 Government of Singapore Investment Corp，即新加坡政府投资公司。资料显示，它是新加坡最大的国际投资机构，该公司一直被称为"亚洲最大及最神秘的投资者"，目前管理的资产超过千亿美元，其规模与巴菲特掌管的投资帝国Berkshire相当。

值得一提的是，港股市场上那些年火热的中国铁塔、百威亚太，它们的基石投资者中均有GIC的身影。

因此，有着新加坡政府、高瓴资本张磊做“定心丸”，投资者借钱也要去买保利物业也就能更容易理解了。

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不少物业股已“翻倍”

事实上，除了“名人效应”，这两年赴港上市的物业股“赚钱效应”，也给投资者巨大的吸引力。

从2018年至今，房企分拆物业板块在港上市已成为一种潮流，大到龙头房企碧桂园，小到和泓服务。重点是，这些物业股上市后的表现非常好。

截至发稿，新城悦服务从年初至今的涨幅已经超过190%。与此同时，雅生活服务、中海物业和碧桂园服务的涨幅也超过了100%。

此外，物业股在香港上市的“打新”情况也较为乐观。

数据显示，2019年在港股上市的物业公司共有7家，包括保利物业、银城生活服务、蓝光嘉宝服务、鑫苑服务、和泓服务、奥园健康和滨江服务，它们在挂牌首日全部收涨。

其中，鑫苑服务上市首日就一度涨超100%，市值超20亿港元。

而且，相关政策对于有刚需的购房者而言，也是显得较友好。

我们来感受一下：

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风险不容忽视

然而，在市场对香港物业股较为憧憬的环境下，也需要“留个心”。

首先，不难发现的是，保利物业的盈利能力并不突出。

招股书显示，2016-2018年，保利物业的毛利率均值约为16.7%、17.9%、20.1%。其中，公司主营物业管理服务毛利率则更低，分别为13.1%、13.7%、14.1%。

东边日出西边雨。同为央企的中海物业，在2016-2018年的毛利率分别为24.8%、23.9%、20.4%，其中，物业管理毛利率分别为21.1%、21.3%、18.0%。

这保利物业形成了鲜明的对比。

此外，保利物业净利率表现也相对较弱期内的净利率约为5.8%、6.9%、7.9%，远不及港交所上市的同业公司。

其次，中泰证券分析师在保利物业的风险提示中，提及到要注意四个风险，包括：市场竞争风险、行业政策影响、合同交付速度不及预期、住宅物业面积及增值业务增长不及预期。

而这些因素在招股说明书中也有明确提到：