2020年，澳洲房市行情如果“涨涨涨”，你会不会“买买买”？

小麦，【小麦读书】讲书人，澳洲地产学院的校长，专栏作家。墨尔本大学MBA，市场学校长奖章获得者。

澳财网，澳大利亚中文专业金融资讯和独家评论的提供者，YouTube澳洲第一中文财经频道的运营者，澳大利亚大型高端财经活动的策划者。

从今天开始，澳财网与小麦强强联合，共同推出一档全新的地产视频节目《澳财小麦谈地产》，小麦担任这档节目的主持人，澳财网每周会将视频会发布在YouTube（海外）和西瓜视频（国内）的澳财网频道内。

2020年的开年，很多事情出乎人们预料。各类“黑天鹅事件”的蝴蝶效应席卷了全球。

比如澳大利亚东南部烧了小半年之久的山火，给澳洲造成了严重的经济损失；比如新冠肺炎病毒疫情，从中国逐渐蔓延到全球，日本、韩国、意大利的确诊感染人数在最近短短几天中激增；再比如非洲到南亚的蝗灾，极有可能导致全球粮食价格出现恐慌性上涨……

而中国的经济在世界上的地位也越来越重要，有个说法是“中国一感冒，全世界跟着打喷嚏”。如今中国真的“有事”，澳大利亚，乃至全球的经济也受到了巨大的影响，供应链、制造业、进出口贸易、旅游、餐饮、留学……几乎生活中能接触到的行业都遭受到了打击。

这些动荡不安，跟澳洲的房产市场有什么样的关系？需不需要担心澳大利亚今年整个房产市场的发展呢？现在，就跟随《澳财小麦谈地产》节目，一起来了解清楚吧！

澳财视频

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人口增长 供需失衡 催升房价

虽然疫情的传播在澳大利亚基本已经控制住，但由于澳大利亚与中国的经济关联性，无法避免会成为经济“重灾区”。那么去年下半年刚刚缓过劲来的澳洲房地产市场，究竟会怎么发展呢？

小麦在节目中给出了结论是：不用太担心暂时面临的挑战，澳大利亚房地产的红利期可能在今年的中后期就会出现。

为什么有如此结论？小麦表示，无论世界任何一个国家任何一个城市的房地产市场，都必须遵循两个规律。

其一，就是人口增长。经济学中也称为“有效人口的增长”，所指的是一个区域的常住居民。在澳洲的各大城市，除了自然的人口增长，还包括从海外到来的移民，在这里就业、生活，子女在这里上学，是一个长期行为。

澳大利亚虽然出生率不高，但由于宜人的居住环境和相对较好的社会福利，一直吸引着海外移民，人口增长在发达国家中位于前列。

其二，就是“供需失衡”。供需关系很微妙，现实生活中很难保障供给和需求两者保持“完美”平衡，往往是供给超量时，需求无法跟上；当需求逐渐上升，供给却又减少。

在房地产市场，有买房需求的人多，打算卖房的人少，或者市场上新房供给量不够，房价就会涨。澳洲目前就处在这样失衡的状态下。

过去两三年，因为澳洲政府担心房产市场过热，政策打压贷款，限制海外人士购房等。造成这段时期内大量房产开发商，尤其是高层公寓的开发商并没有真的动工。因为他们担心一旦动工了，但是预售完成不了的话，银行就不给予建房贷款，有很大的亏损风险。

不少开发商在两三年前干脆选择了停工，等到市场的转机，结果就造成市场上的新房供给量远远不足。

然而，无论是海外，还是澳洲内部的州际、小城市向大城市的移民，都使得澳大利亚的主要城市，尤其是悉尼和墨尔本的人口在快速增长。

当房产供给量完全跟不上这种增长时，就出现了供需失衡。

在房产市场中，对很多人而言，这种失衡就是机会。很多的开发商和房产投资者，靠得就是供需关系短时间的失衡。不过，也很多人对市场判断失误，造成损失。

小麦判断，2020年会出现人口迅速增长，供需失衡的状态，因此房价必涨无疑。但同时也存在两大挑战：

• 是否拿到贷款。如果是首次置业或买自住房，获得银行贷款可能难度不大。今年无论政府还是银行，对于首套购房者都有较为优惠的政策（以后的节目会详细分析）。

• 是能否找到合适房源。可以发现，进入2月后，房屋拍卖的清盘率不断上升，上周末（2月22日）悉尼的清盘率高达82%，墨尔本也达到79%。可是上市待售的房屋数量却一直没有出现大幅上升，每周约四五百套，与高峰时期相比少了近一半。而较低的交易量，在短时间内无法得到缓解。

目前澳洲的基准贷款利率处于历史地位，说明房贷利息压力较小。这让很多房屋持有者没有太大动力去卖房，只要不失业、现金流尚可，房主就可以持续供房，也就会想要等房价再上涨。

不同类型的地产市场，表现各异

从不同类型的房产方面看，住宅市场将是“爆发的一年”。细分领域而言，优选仍是带土地独立屋（house），相较公寓、联排别墅等，投资回报价值仍会较高。

当然，也要考虑自己的居住需求，比如有孩子的人需要评估是否学区，年轻人要看是否方便上下班。

不过，今年也会出现一些变化。

在疫情过后，可能会出现一轮移民潮，而移民潮到来之后，由于短时间无法获得永居公民（PR）身份，对于有些人来说，购买公寓（新房）可能会成为优选。

所以，今年会发生一个现象：大家会抢着去买市场上能买到的各种住宅房源。无论是公寓还是带土地，也不管离市中心近还是远，如果能适合自己需求的房屋，需要坚决出手。

商用物业则不同。

没有人能想得到，发生在地球北半球的疫情，让地球南半球的餐馆商店门庭冷落。此前，很多华人区的购物中心人流量都明显减少。而这些地方租金又特别贵，很多商家会承受巨大的经济压力。

商业物业跟住宅不同，要看回报率和产生的现金流。回报率太低，就没有太大价值。在如今这样的大环境下，商业物业有可能会经历洗牌的过程。

所以，小麦认为，商业物业今年的关键词是：谨慎。主张不要贸然投资商业物业。

不过，今年可能会进入投资人视野的是澳洲的农业、农地。因为不但是疫情，更有蝗虫席卷非洲和南亚，有些国家的粮食可能造成70-80%的减产。而澳洲的农业产品品质良好，只是之前与东南亚和北美农产品比没有价格优势，但是，今年可能迎来一轮红利期，这也有可能带动农地的价格会上涨。

而在山火之后，一些种植园和农场遭受影响，市场会出现重新布局，就产生了很多农地交易的可能性，对于很多投资者来说也是机会。

三座城市是重中之重

除了不同类型的房地产投资有区分，澳大利亚不同城市的市场也大有不同。

今年有三座城市是重中之重，会迎来一轮巨大的红利期。

虽然悉尼一直是澳大利亚房产的领头羊，每次房产市场出现波动，悉尼总是领涨或领跌。但这几年，悉尼的高层公寓陆续出现了质量问题，而中低密度公寓或带地独立房价格又特别贵。投资悉尼房产，就需要在可负担性和生活便利性上做取舍。

出现裂缝的悉尼Opal Tower公寓楼

而另外三座澳大利亚城市的住房可负担性、生活成本和自然环境，都不比悉尼差，甚至各自还有自己的亮点，回报率也高一些，那么小麦说的是哪三座城市？每座城市里又有哪一类物业值得投资？答案就在今天的《澳财小麦谈地产》节目里。您可以移步YouTube或西瓜视频（国内观众）澳财网频道收看，我们也非常欢迎您为澳财网这档新节目多提意见和建议。