疫情导致边境封锁房市将遭重创 澳洲地产复苏需要更多移民

由于澳洲移民受到限制,澳洲房地产行业将受到不同程度的影响。然而,如果经济放缓的时间延长，最为严重的问题才会显现。

悉尼和墨尔本将成为澳大利亚人口增长骤减的重灾区。毕竟，这两个城市是国家大幅增长移民的最大收益者，而且整个地产的经济增长都是建立在每年增加8到10万人口的基础上。

这使得东海岸的这两个首府城市与其他移民较少的城市不同，如阿德莱德、布里斯班和珀斯，这些城市的经济已经放缓了好几年。同时，由于我们严格的移民政策，这些城市的房价几乎没有进一步下跌的空间。

但对于悉尼和墨尔本来说，移民减少是一个沉重的冲击。咨询公司SGS经济与规划部合伙人、经济学家Terry Rawnsley表示，这两座城市的房地产市场面临釜底抽薪的局面。住房需求将是受移民封锁影响最直接的行业。Rawnsley为每个城市勾勒出两种情况——更快更浅的V型复苏，以及导致复苏放缓的深度衰退。

无论哪种情况，数字上看都萧条不堪。以2021年为例，即使是V型复苏，墨尔本的人口增长也将从他在COVID之前预测的105,839人大约减半至47,367人。深度衰退的情况则更为黯淡，如果真的出现这种情况，预计该市人口增长仅为34,432人。

悉尼的前景更加糟糕。Rawnsley预测，明年这一海港城市的人口增幅将从他早先估计的92,505人下降近四分之三至24,256人，而在深度衰退下，人口增幅将下降五分之四至18,113人。

这两个城市的人口增长到2025年将再次回升，但对住房需求的打击将是严重的。持续时间较短、下降幅度不大的移民增长状况将使预测的2019年至2025年墨尔本21万套住宅总数削减4.45万套，较深的移民影响将削减6.05万套之多——需求下降的幅度在21%至29%之间。

Rawnsley曾预测，从今年至2025年的6年内，悉尼增加的住宅需求将达到20万套——他估计，这个数字按较小的降幅将减少4.6万套，按较大的降幅将减少6.65万套。也就是说，减少幅度在23%到34%之间。

高盛经济学家Andrew Boak表示，人口下滑还将使澳洲原本平衡的房市陷入严重的 “供应过剩”，对租赁市场和销售市场都造成冲击。

 “我们的基本情况是，价格从最近的峰值下降约5％，以使2020年底的房价水平大致与2019年底持平，”他说。“从区域来看，我们预计跌幅较大的城市为悉尼、墨尔本和布里斯班，其他地方的跌幅较小。”

移民减少不仅仅影响住宅地产。据房地产经纪人Savills估计，在商业地产领域，由于国际学生人数骤减，学生住房领域的收益将出现自2013年以来的首次收缩。但是，即便如此，由于该领域的投资人一般都是有耐心的机构，因此不良资产出售的风险很低。

澳大利亚房地产市场最大的风险是新冠疫情持续下去。如果疫情得不到遏制，在全球范围内继续成为健康威胁，那么海外移民将在更长时间内保持低迷。Boak 表示，“海外净移民仍将微乎其微，住房‘供应过剩’可能持续加剧。”

削减澳大利亚永久移民人数的政治风向，也会降低移民人数的恢复水平。然而，房地产行业却不希望如此，他们指出，除了对住房的需求外，熟练的劳动力移民对于改善老龄化社会同样至关重要。