借鉴巴菲特投资第一原则“不要亏损” ，高级房产投资者稳妥获利

巴菲特是全球著名的投资家，价值投资大师，他的著名的投资原则有这么两条：

1. 绝对不要亏损。

2. 千万别忘记第一条原则。

巴菲特是一个典型的价值投资者，而价值投资者在做投资的时候有一个很重要的特点，就是股价与其内在价值相比是否已经进入一个值得投资的区域，所投资的公司所在行业要有长期的优势以及稳定的增长。

他宁可为一个有价值、有潜力的公司支付一个尚能接受的价格，也不会以一个超级好的价格买入一个普通的、没太大行业优势的公司。

作为高级房产投资者和培训导师，我是完全认可他的这些理念的，在房产投资实战操盘中，也遵循这个投资原则。

如果你要问我的房产投资原则是什么 ，我会告诉你：“不要亏损，稳妥获利”

在进行每一次房产投资操作前，高级投资者的想法，是如何让资本回笼，只有让资本回笼，房产仍属于你的，这才能做到不亏损，因为你的资本已经不在“桌上”了，不在“游戏”里了。

无论是投资股票还是房产，如果你没办法有比较大的把握预期你的投资物能给你资本翻倍的回报，你就没办法把亏损的几率控制到最低。

不亏损的前提，就是稳妥获利。

表面上，巴菲特是长期持有优质的股票，但是每一只股票的背后，都是实实在在的正在不断创造利润的公司，始终保持其行业优势，持续地给股东带来投资回报。

房产投资也是一样的，我经常跟我的客户说：

房产投资看上去像你一个人在做投资，但实际上你很可能充当了两个角色，一个是出资者，一个是运营者。

就正如一个是巴菲特的投资角色，另一个则是被投资的那些公司的高管们。

出资者相信运营者能把出资者所投资的事业运营得好，而运营者没有让出资者失望，给出资者带来实实在在的利润。

有眼光的出资者加上出色的运营者，两者结合，才能获得最终的投资成果。

许多普通投资者之所以无法获得很好的投资效果，随便在市场上凭感觉买买买，一方面他们没有很好地控制风险，没有想过资本如何回笼，没想过所投资的物业如何稳妥地给他们带来回报，更无法高效地控制和管理他们所投资的房产。

高级投资者之所能比普通投资者在更短的时间内创造更高的利润，是因为他们在高级投资者圈子里获得更多的资讯，不断提升自己的房产投资知识和技能。

更重要的是，他们在每一次投资的时候，都有清晰的投资计划，把盈利模式、预期利润、预期时长、退出机制等多方面的因素都搞清楚，再行动。

下面举几个例子。

01

预期人为增值空间

眼前有一套2室1卫1车位的老式公寓，如何才能做到避免亏损，稳妥获利呢？

你要搞清楚的是，以多少价格买，以多少价格装修，最后能卖多少钱（或者能重新估值为多少钱）。

也就是说，我们要看这个项目是否有人为增值的空间，这个空间有多大，这个空间里是否有利润。

这套位于悉尼的公寓，28.5万澳元买入，花3万澳元装修，装修后银行估值37.5万澳元，最后卖了41万澳元。

当普通投资者都在那个区域花50多万澳元买全新公寓的时候，当他们还不确定他们的投资物是否会升值的时候，高级投资者却专注在更有把握的投资操作上。

装修的成本是相对稳定的，是可以预见到的，装修后的估值也是有实实在在的市场数据做参考的，在投资前就可以测算出来。

这些因素，都是高级投资者所重点考虑的。

02

稳妥现金流 vs 赌一把自然增值

退一步，有些人希望自己做巴菲特的出资者角色，却清楚知道自己无法做巴菲特所投资的公司的高管的运营者角色，他们会倾向于简单的买入持有。

在这种情况下，如果真的希望降低亏损的可能性，那就一定要很好地去考虑现金流。

应用“不要亏损”的原则，就是宁可大概率地获得稳定持续的利润，也不要押注在没什么现金利润预期的、可能大涨也可能不涨甚至下跌的物业上。

一个区域过去的涨幅永远不能保证未来有相同的涨幅，但一个区域的租赁市场是相对稳定的，特定的物业在市场上能租多少钱，是可预见的。

以下这个表格对比了两种截然不同的投资理念。

左边是在一个一定会产生现金流亏损的区域里，赌该物业未来仍然按照以往那样的涨幅继续涨下去。

短期的亏损是一定的，未来的涨幅是可能的。

50万澳元买入，算上未来可能的涨幅减去期间的亏损，预期10年后利润是40万左右。

右边是在一个一定会产生现金流盈利的区域里，不期望物业有多大的涨幅，但只要仍然能保持稳定的涨幅，25万澳元买入，算上现金流和增值，最终预期的利润是22万。

这两种投资的方式，其回报率是差不多的，但风险是不一样的。

一个是重点靠重大的自然增值，一个是兼具温和的自然增值以及强有力的现金流。

显然，后者的抗亏损能力，是更强的。

03

解决问题

在高级投资者眼里的真正投资机遇，是普通投资者和普通的房产持有者所看到的、所面临的问题。区别在于，一群人看到问题以及解决方案，一群人只看到问题而束手无策。

就相当于，巴菲特看到一个行业里有一个问题，他看到有价值的公司能以更低的成本解决问题同时在解决问题中获稳定的利润，其它公司则无法很好地解决那个问题，解决问题的成本过高，或者解决问题后无法很好地变现。

房产投资领域里，有什么问题可以解决的呢？

高级投资者经常解决的一个问题，就是现金流问题，通过解决这个问题，从而提升物业的投资回报以及最终的价值。

眼前有一栋现成的寄宿公寓，有12个房间，每个房间带家具独立出租，物业老旧。

业主并非专业物业管理人员却自行管理物业，委托其中一名房客帮忙管理，但物业管理不善，日久失修，租金远低于市场水平。

此时，高级投资者购买物业后，对物业进行整改，委托专业物业管理公司清理不良房客，重新找新的有质量的房客，即可提升物业价值。

眼前有一栋工业建筑物，5组租客租用该物业，长期以来租金低于市场水平，物业老旧。

高级投资者购买物业后，对物业进行分契，装修整改，然后以更高的租金租回给原租客。

现金流改善，物业价值得到提升，分契后每个单元还能单独出售变现利润。

当然，房产领域里有很多其它问题，可以由高级投资者去解决，以上所讲的，仅仅是一种投资操盘的做法。

带着不要亏损、稳妥获利的思维方式去投资房产，不仅仅能降低风险，还能提高收益。

当然，背后支持着高级投资者的，是相应的房产投资知识。

因为，你的财富仅仅可能增长到跟你认知水平吻合的层次。