起底广州隐形富豪：包工头起家，殡仪馆开发楼盘，敲孙宏斌竹杠，两次濒临破产！（图）

很多人都知道富力地产，但却不知道背后的老板是谁。

即使知道，很多人也会认为富力地产的老板是香港人李思廉。但实际上，除了李思廉，富力地产幕后还有一个隐形老板——张力。

富力地产是一个很奇葩的地产公司，搞的是“双老板制”，这在地产行业是绝无仅有的。

由于李思廉负责财务和销售，经常走到台前。所以，很多人都只知道富力有李思廉，而不知道富力有张力。

实际上，富力地产是张力牵头组建，富力地产的“力”字，正是来自于张力的名。

张力非常低调，极少抛头露面，也很少接受采访，是广府的隐形富豪，那他又有着哪些不为人知的故事呢？

一

张慕林是扬州的书香门第，抗日战争时期，毕业于西南联大。张慕林的妻子叫赵慧兰，也出生于扬州的书香世家。

早期，张慕林加入了国民党，这给他们张家后来带来了无尽的麻烦。解放后，张慕林带着妻子和两个孩子，移居到了广州珠江村。

1953年，在广州珠江村，张慕林迎来第三个孩子——张力。

张力是一个土生土长的广州人，读小学的时候，刚好赶上了三年大饥荒，不但肚子吃不饱，也没有机会好好学习。

1966年，好不容易熬到初一，又遇到了文化大革命。由于父亲张慕林曾经是国民党党员，全家被打入了黑五类。张慕林也被下放到广东韶关劳动改造。

刚上初中，又被停了课，张力又失去了学习的机会。张力生性好动，不安份守己，没能学习在学校就调皮捣蛋，释放着他的精力和荷尔蒙。

到了高中，有一天张力突然顿悟了，居然对学习产生了浓厚的兴趣。那时，父亲张慕林回到广州工厂，做技术工程师，经常给张力补课。

据说当时张力记忆力超好，背唐诗能过目不忘；领悟能力超强，一道数学题能想出几个解题方法。之前还被学校记过处分，后面连续2次考全校第一名。

这是一个学渣逆袭学霸的故事，但是好景不长，张力没有等到高考的机会，差点要被安排去上山下乡。

幸亏母亲赵慧兰据理力争，已经有两个孩子上山下乡，按政策张力和妹妹都能留在广州。

人算是留在广州了，但由于家庭成分不好，只能分去最差的单位——广州东风五金社。

张力的童年和青少年，可以说是一个悲伤的故事，命运在他工作之后，开始悄然改变。

二

1973年，张力正式开启了他的职业生涯，在东风五金社做底层工人。

这是一份非常辛苦的工作，经常要搬运两三百斤的货物，腰肌劳损是常有的事。有时候要晚上烧电焊，烧到天亮，眼睛都看不清东西。每天工作20多小时，可每个月的工资只有30元。

张力感觉在这里看不到希望，熬了三年，被广州郊区轻工业园党委书记梁家良发掘，调到了机关做团委副书记。

初入政坛，张力跟到了一个好领导。

1981年，梁家良被提拔到广州郊区乡镇局当副局长。梁家良爱才，又把张力调来当副科长。

张力脱产读了两年电大，拿到了大学文凭。1983年，他受命负责局属梅花村酒店的建设。

对建筑工程一窍不通的张力，边干边学。他先是跟银行要贷款，又在外面找了点投资，花了两年的时间，把酒店建起来了。正是这个经历，让他对建筑行业有了全面的认知，为他开创地产事业，打下了基础。

酒店建好后，局长说要试营业1年，张力不懂人情世故，坚持开业了。他没想到，无意之举却让别人不高兴了。

1987年底，为了感谢支持他建设酒店的施工人员，张力带着他们去九寨沟玩了一圈，回来之后，他就被免职了。

仕途受挫，让张力心灰意冷。张力被调到了天河区政府工作，看不到前途的他，开始兼职帮别人管理装修工程。

张力突然意识到自己是个搞工程的料，之前建酒店也证明，他有做生意天赋。于是，1988年10月，张力辞掉了公务员的职务，正式下海。

张力拿着2000元启动资金，成立了“天力”公司，专门做工程施工。他接的第一单生意，是从一个总包那里分出来的，工作也很简单，就是砌墙、砸洞、建楼梯。

生意虽小，张力却干得非常卖力，起早贪黑的干。当时，天力公司只有10来个人，租在一个20多平的小房间里面。由于活好，而且做公务员积累了些人脉，广州的一些工厂也找他做工程。

张力正是靠做包工头，赚到了人生的第一桶金。

三

1992年，张力觉得包工头做不大，想要开展更大的生意。当时，广州的房地产市场开始热起来，张力敏锐地觉察到了其中的机会。

一年前，张力认识了香港来广州做生意的李思廉。李思廉原来在香港的证券公司上班，见证了香港楼市的发展。他也有从事房地产生意的想法，张力和他一聊，两人一拍即合。

1993年，张力和李思廉共同出资2000万元，成立了富力地产。名字来由也很有意思，当时李思廉经营一家名叫“极富”的贸易公司，张力经营着“天力”公司，取两家公司最后一个字，寓意：富而思进，力创新高。

把富放在前面，力在后面，也可以看出张力谦让李思廉。在职位上也是如此，李思廉任董事长，张力任副董事长兼总经理。

李思廉是高学历人才，又有金融经验，负责管财务和销售；张力公务员出身，包工头发家，善于经营政府关系，管理工程建设。

两人能力非常互补，彼此也非常信任，创业之初，连一纸协议都没有签，全靠默契。当然啦，这并不值得创业者们学习。

张力有很多体制内的朋友，很了解政策走向。当时广州开始清退一些有污染的工厂，张力从中看到了低价拿地的机会。

1994年，张力看上了一个外迁化工厂的地皮。这块地皮一边是煤地，一边是铁路，地上的煤有一寸多厚，没有人敢买。

但张力却能看到其中的商业价值，胆子也大，别人不敢要，他偏就敢要。

把地买下来后，他们把煤铲走，用水把地冲干净。当时很少人建设普通住宅，广州几乎是没货。他们第一个楼盘富力新居在此建好后，市民们排队买房，每平米卖到3000元，卖房如卖白菜一样简单。

富力新居

富力新居的大获全胜，张力借此摸索了一套“拆旧厂、建新房”的发展模式，走了一条独特的发展道路。

很多别人不敢拿的地，张力就敢拿。

张力曾在东山黄花岗拿了一块地，这块地原来是殡仪馆，搬走后的地块。当时没有开发商敢碰，但张力就拿了下来。房子建好之后，富力给它取了一个很霸气的名字——御龙庭。

1995年，张力知道广州铜材厂和同济化工厂要搬迁，想拿这块地，得先打3000万元定金。当时，政府还没有审批这块能不能卖，冒然转账有很大的风险。

张力胆量过人，硬是付了3000万过去，最终拿下了这个地块。这个项目对富力具有里程碑的意义，如果房子卖不到，富力可能资金链断裂失血而破产。

最终，张力还是赌对了。1996年富力广场开盘，每平米卖到了6000元，由于整体环境好，很快就卖完了。

至此，张力成了旧改策略非常成功，富力也成了广州的“旧改之王”。之后广州的几个旧改项目，包括杨箕村、猎德村、冼村都由富力地产操刀。

由此可见富力的旧改能力之强，在广州的政府关系之深，这些旧改项目，没有关系，开发商根本就不敢碰。

这段时间的富力，在张力和李思廉的带领下，业绩从1995年的3000万元，每年业绩翻番，到2002年达到了20亿元。踏上地产行业风口的张力，个人财富也随之暴涨。

四

富力地产的快速成功，让张力信心十足，更加相信自己的判断。此时，危机也开始潜伏，只是张力还没有发觉。

2003年，广州决定重启珠江新城建设。此时，规划了10年的珠江新城，仍然一片沉寂。

张力在政府的人脉再一次发挥奇效，得知珠江新城将建成广州最核心的CBD，张力和李思廉也开始了商业地产的开发。

二十年前的珠江新城

从当时来看，很难判断这会不会是一个错误的决定。但从富力后面的走向来看，显然转向商业地产这个决策有点过于超前。

2004年，珠江新城核心区建设全面启动，市政重点配套设施广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、广州市第二少年宫、超高双塔(分东塔和西塔)等六大标志性建筑纷纷布子珠江新城，且力保要在2010年“广州亚运年”前建成。

先知先觉的张力早已抢先一年捷足先登。在2003年9月30日的土地拍卖中，富力以7.7亿元独揽4幅地块，楼面地价仅在2380元／平方米。

2004年一年，富力又拿到3块地，总建筑面积达到52万平方米。张力更是放言，珠江新城的地“出一块拿一块”。

珠江新城的富力中心

当时所有业内人士，都认为张力疯了。彼时，富力一年的销售额只有60亿元，大手笔进军商业地产，极其冒险。

极度膨胀的张力和李思廉，都没有看到其中的风险。

2005年，对张力来说极其关键，富力在他和李思廉的带领下，登陆了香港联交所，正式上市。

2006年，富力大举拿下21宗土地，全国布局蓝图全面打开；2007年，富力继续高歌猛进，仅天津、佛山、广州三幅地王合计地价就要112亿元。

这一年，富力拿地1030万平方米，土地储备增加了46%，总建筑面积达到约2617万平方米，以161亿元销售额夺得“华南五虎”之首的桂冠。

上市、销售额持续暴涨，一直掩盖着张力埋下的风险，而这个风险越积越大，只要政策一发动，马上就会点燃。

张力大肆买地投资，富力的负债率开始高企，这一数字从2005年上市之初的20.5%，到2007年底飙升为139.5%。

五

2007年底，万科的王石抛出房地产拐点论。2008年，全球金融危机爆发，万科率先降价过冬。

此时的富力地产，商业地产和住宅地产达到了惊人1：1配比，投入资金大、回款周期长的商业地产，冻结了富力地产大量的资金。

富力第一次走到了破产的边缘，张力整晚整晚睡不着觉，据说李思廉还数度落泪。只有潮水退去的时候，才知道谁在裸泳，这一次，张力果然裸泳了。

当时，富力上下的口号就是“撑过明年”。金融危机既让富力的风险暴露出来，又救了富力一命。

2009年，国家推出“四万亿”经济刺激计划，房地产市场迅速回暖，张力才得以度过危机。

资金链险些断裂，让张力收敛了不少，减少了拿地。商业地产并没有带来足够的收益和资金，富力也开始被专注住宅市场的恒大、碧桂园拉开距离。

受了教训，张力此时对国家宏观政策把握不准，没有把握好市场趋势。

2013年，富力重启扩张，但投入对象却是二三线城市，因为那里拿地便宜。这也有可能受限于商业地产的重投入，实在没有更多资金投入一线城市。

而恒大的许家印和碧桂园的杨国强，趁着行情低迷，在一线城市囤积了大量土地。

2014年，房地产又迎来一次新的调控，富力再一次站到了破产的边缘。张力也感到非常无力，被市场左打一个嘴巴，右又打一个嘴巴。

2015年，政策再一次放松，许家印和杨国强大搞高周转，趁着房价大涨快速卖房，迅速回笼资金，低吸高抛，快速挤入房地产行业第一第二位置。

让张力感到悲伤的是，富力完美的错过了这一波行情，别人家业绩突飞猛进，富力只能苟且活命。

富力没有踩对市场的步伐，最主要还过早涉足商业地产，虽然张力在珠江新城拿了很多便宜的地，但他们重度投入商业地产的决策，耗费了富力太多的资金。

可以说张力和李思廉过于超前，也可以说他们缺乏足够宏光的眼光。

六

到了2016年，富力的年销售额只有651亿，而恒大、碧桂园，曾经跟在富力屁股后面的小弟，早已突破了3000亿的规模。

在张力和李思廉领导下的富力，失去了快速发展的10年，也在一线房企中开始掉队。在住宅地产失去地位的张力，仍然想在商业地产和酒店行业扳回一局。

2017年，张力和李思廉认为等到了一个绝好的机会。

在国家去杠杆的大背景下，王健林的万达遇到了严重的债务危机。经过深思熟虑，王健林决定打包卖掉万达旗下的13个文旅城和77个酒店资产。

王健林第一个找到的就是孙宏斌，孙宏斌经过极短时间的考察，就决定了以631亿的价格整体买下来。

张力看到孙宏斌接盘王健林资产的消息，知道孙宏斌更看中的是万达的文旅业务，对77个酒店则兴趣不大。于是，他打电话给王健林，表示想接盘77个酒店。

可是，直到签约的前一晚，张力还在摇摆不定，实际他是想再杀杀价，又说不想买了。

到了签约当天，张力和李思廉还是来了北京万达索菲特酒店，原定下午4点正式签订协议，但又延后了一个小时。

王健林、孙宏斌、张力、李思廉4个大佬，在会议室里讨价还价，据说还传出了摔杯子的声音。最终还是谈成了，张力敲了孙宏斌一笔，把77个酒店的总价谈到了199亿元。631亿的总价是不变的，这意味着孙宏斌要出更多的钱。

在这场世纪交易中，笑得最开心的，当属张力和李思廉。买回来的酒店，平均每个成本2.6亿元，相当于富力自己盖酒店的成本的一半。

这一战，张力捡了个大便宜，一举成为全国最大的豪华酒店物业公司，算是失之东隅，收之桑榆。

但是，一次性付出199亿资金，让本来负债率极度之高的富力，更是消化不良。

2019年回过头来一算，孙宏斌吃下的13个文旅，已经产生了1600多亿元的销售额，孙宏斌大赚了一笔；而张力6折买下77个酒店，却给富力带来了4.6亿元的亏损。

同一笔买卖，孙宏斌赚了大钱，而张力却亏了钱，是不是张力继商业地产之后的第二次滑铁卢？

七

尽管这几年，富力地产过得很艰难，一直没有产生正现金流，但这并不妨碍张力成为超级大富豪。

2020年2月26日，张力和儿子张量的财富合计260亿元，父子两名列《2020全球胡润富豪榜》第729位。

低调的张力，依然和李思廉这个相处了20多年老伙伴一起，带领着富力地产负重前行。

在早期，张力成功摸索出了一套旧改的发展模式，带领富力地产迅速成长。成功也让张力过于自信，过早的涉足了商业地产，在珠江新城拿了大量的地，以到业内人士戏称珠江新城为富力新城。

富力并不败在珠江新城，而是败在张力极端的扩大商业地产的版图，导致富力在住宅地产失血过多。

受商业地产拖累，富力在住宅地产几乎全部踏错了市场节奏，被专注住宅的小弟恒大和碧桂园加杠杆扩张而迅速超越。

住宅市场失意了，张力病急乱投医，想迅速在豪华酒店市场占有一席之地，一口吃下了万达77个酒店，至今还消化不良。

地产大佬张力抓住了机会，迅速获得了巨大的成功，但一旦决策稍微有些失误，就一落千丈，被对手狠狠地甩在后面。

大佬之间的竞争远比我们想象得要残酷，他们在获得超额财富的同时，也承受着常人难以忍受的压力。