留学生少了，还能不能投资学生公寓？丨商业地产
在2018和2019年这两个年度，澳洲地产投资领域中，“学生公寓”这个关键词是一个大热门。
当时的共识是：特制公寓（PBSA-只租赁给学生的公寓）的市场供应量不足，澳洲留学市场火爆，国际留学生和本地学生的数量多，在居住问题上存在供应缺口。
而且学生公寓的建造成本较低，回报率比普通住宅甚至一些商业物业都高，因此吸引了大批投资者的目光。
截止到2019年底，全澳的学生公寓供给数量已经超过86,000个床位。（Jll 2019）
市场受到严重冲击
2020年来，受到疫情和中澳关系日渐严峻的影响，澳洲的留学市场受到了极大的影响。
作为澳洲最大的国际学生输出国的中国，澳洲38%以上的大学生都是来自于中国；其他国际学生输入大国，比如印度，尼泊尔、新加坡和越南等的很多学生也因为出入境的限制、远程教育的实施和过于高昂的旅费而选择在母国完成2020学年。
在2020学年开始前，学生公寓的空置率已经接近史上最高水平，几乎可以忽略空置率；
2020年是在过去7年中唯一一个出现留学市场下滑的年头；
学生公寓的入住率也比较往年下降了20%以上。（Fuary-Wangner 2020）
学生公寓市场的未来在何方？
投资者关于对学生公寓和短租公寓是否还能投资的争论，在疫情开始之后就没有停止过。
大家各执己见，有些人认为疫情和国际政治局面的变动对于澳洲（尤其是新州和维州）的影响会是永久且不可逆的；另一部分人认为这只是疫情和暂时性的国际关系变动造成的小概率的周期性事件，只待一切回归正常就好。
我们常说，要想看市场的真正走向，不要听专家，要看同在市场中的巨头们在做什么。
近期，有一条市场动态是非常值得关注的：学生公寓开发商Scape在2020年下旬递交了在新南威尔士大学附近价值10亿澳元的开发申请。
计划建设5座6-19层的大楼，总计1650套学生公寓。
同期，新加坡开发商Wee Hur集团在悉尼大学附近购入了价值4610万澳币的开发用地，计划开发成一座高层学生公寓楼。
不要过于悲观
这两个学生公寓界的大动作，到底是业界大鳄逆天而行还是准确抄底呢？
首先，投资者应该准确地分析市场情绪，很多媒体都在说留学产业已经被动摇基础，铺天盖地的新闻都在说澳洲不再是留学生的首选、中国学生想出国的人数越来越少云云。
听了这些新闻，很多投资者的第一反应就是：一拍脑门，“完了，学生公寓要完了，不能做了。”
留学市场的变动确实对学生公寓的入住率和价格会产生一定的影响。
但我们不应该忘记的是，所有媒体在报道留学生数量减少的时候，采用的词汇都是“International Student Arrival”而不是“International Student”.
也就是说，从短中期来看，留学生在局面稳定后是会返回澳洲的，除非他们转头去到其他国家留学并躲避疫情，但在目前的情况下来看，也不是很现实。
因为完全没有受疫情影响的留学目标国基本不存在；如果是转学去别处找寻更好的机会深造，那么这种就属于留学生的自然流失，并不是需要地产界因为这些新闻，而变得过于悲观。
就现在的市场来看，学生公寓的供应量还远远不能满足本地学生和尚留在澳洲的留学群体，更不要说是情况好转后大量学生回归之后了。
而供求是决定市场的最重要的因素，所以学生公寓在中期来看，都是属于有前景和需求强劲的中风险投资类别。
不能过于乐观
随着市场供求关系的不断趋于平衡，学生公寓的市场竞争会逐年加大。
无论是在学生数量有限的疫情期间，还是在学生数量回归正常的后疫情时代，要想追求更高的租金收入和更低的空置率，学生公寓的软硬件设施都需要不断的进步和完善。
学生们对于居住体验的要求会越来越高，如何提升自己的学生公寓的市场竞争力，在未来的几年内，是所有学生公寓投资人需要重点思考的话题。
地理位置的便利性、与高等学府的合作紧密程度、价格、安全性、软硬件维修、清洁程度、Care Taker的服务质量，公共区域和定期活动的丰富性都是学生们会考虑的问题。
写在最后
多数“有利可图”的市场都始于供应缺口，成于抓住机遇，最后归到核心竞争力。
随时在价格、质量和性价比上保持竞争力，是在市场中长盛不衰的唯一办法。
有的客户问我：我想收个能做学生公寓或短租公寓的小型开发用地，再少花点钱随便盖一个十几个房间的学生公寓，你觉得怎么样？
我的回答一定是：
除非这块地在未来几年后对你有更好的用途，否则就别趟这水了，没个一两年，这种‘随便一盖’的学生公寓肯定会被淘汰，要做就做好的；否则不如买一个商铺或者厂房，投资回报也不少，还省着你操心费力。
Reference：
1. Jll 2019, Australian Student Accommodation Investment Review & Outlook 2019, available online:
2. Fuary-Wagner, Financial Review, Student Accommodation Takes a Hit, available online:
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