持续攀升的空置率，会影响澳洲房地产市场反弹么？

尽管经济下滑、大量人员失业、以及移民停滞的问题并没有得到根本解决，但是澳大利亚房地产市场已经率先“爬出泥沼”，呈现出强劲复苏的迹象。

从目前的情况看，新冠疫情之初，那些“可怕”的预测（即整体住房价格可能下跌15％或更多）应该不会发生。澳大利亚房地产研究机构CoreLogic提供的数据显示，继10月上涨0.4％之后，全国住宅价格在11月上涨了0.8％。

其中，悉尼住宅价格在10月和11月份，分别上涨了0.1%和上0.4％。相比之下，墨尔本住宅价格在10月份小幅下跌了0.2％之后，于11月份上涨了0.7％。

只是，并非市场的每个角落都被这种繁荣照耀，也仍有一些部分仍笼罩在新冠的阴影里——有行业预测认为，墨尔本和悉尼的高层公寓价格可能还会下跌10％；而最新的研究报告发现，整个大墨尔本地区的住房空置率飙升，可能跟囤地投机有关。

市区高层公寓市场仍然脆弱

行业普遍认为，借贷成本可能是影响房价的最重要因素之一。今年到目前为止，澳联储（RBA）已下调官方现金利率（抵押贷款利率的主要影响因素）65个基点，至0.1％的历史新低。

在新冠疫情发生之后，住房贷款还款递延的举措也成为住宅市场常规周期的一个“临时制动器”。通常疫情下，危机时期会引发大量住房被迫出售，继而导致房价走低。

不过，相比其他规模较小的首府城市而言，澳大利亚两个最大的首府城市——悉尼和墨尔本的总体复苏速度较为落后。布里斯班、阿德莱德、霍巴特和堪培拉的房价在11月创下新高，而悉尼和墨尔本的房价只接近2017年的水平。

尽管递延的自住房贷款已经有很多恢复还款，但是，递延的投资房贷款总值依旧处于高位，恢复情况远比不上自住房。BIS Oxford Economics执行主席兼房地产预测师Robert Mellor表示，这可能意味着悉尼、尤其是墨尔本内城区和CBD公寓市场的房价将延续下跌走势。

据其分析，诸如HomeBuilder补助金之类的刺激举措从结构上有利于独立式住宅的建设，而不是期房公寓。

与此同时，随着疫情带动远程工作的兴起，更多的买家可能会认为，他们没有必要在离工作地点很近的地方安家。这一点有利于郊区的独立式住房市场。

独立屋的拍卖活动旺盛，图/ABC

在大多数首府城市，独立屋市场表现更强的趋势很明显。

而公寓市场的相对疲软可以归结为以下因素：包括投资活动低迷、某些地区的供应增加以及内城区租赁市场疲软。

近几个月来，墨尔本公寓降幅好于预期，复苏趋势相对可观。墨尔本独栋屋房价在11月上涨了0.6％，而公寓房价同期却上涨了0.7％。尽管如此，今年11月，悉尼独栋屋房价上涨了0.9％，而公寓价格却下跌了0.7％。

墨尔本公寓房价表现出来的弹性有些让人意外，这可能和政府颁布的多项刺激首套房置业的政策有关。不过，除非海外移民回升速度快于预期，不然复苏趋势很可能是短暂的。

西太银行经济学家表示，新冠疫情对住房市场的打击相对预期更为温和短暂，住宅价格正在企稳，在某些情况下出现了适度的涨幅。同时，买家情绪总体上更为乐观。

他们对房价预期进行了修正：预计2021年和2022年的房价预计将分别上涨4％和10％。

然而，乐观评估的同时也附带一个明显的警告——悉尼和墨尔本的部分高层公寓市场看起来特别脆弱，有可能进一步下跌10％左右。

SQM Research董事总经理Louis Christopher也预期，这一细分市场的价格在明年会出现进一步下跌。内城区和中央商务区公寓市场的出租房空置率明年可能会下降，但仍会继续保持在较高水平，租金和房价也可能会下跌。

“查水表”查出墨尔本郊区两年空置率飙升

虽然郊区（suburbs）的住宅市场复苏显著，但有一组数据仍需要引起注意。

澳大利亚智库Prosper Australia Research最新提供的水表数据，墨尔本空置住宅数量在截至2019年的两年内增长了13.3％，表明维州政府的空置住宅土地税不起作用。

基于供水公司（City West Water、South East Water 和Yarra Valley Water）提供的数据，Prosper的分析显示，有69004处住宅物业（占墨尔本约167万套住房总量的4.1%）每天用水量不足50升（类似于滴水损耗）；多达24042处（占总数的1.4％）住宅每天用水量为零升。两项指标（零升和每天最多50升）上的空置率，均高于去年基于2017年统计数据发布的报告。

而投资者拥有的住宅物业空置率为16.1％，与上次报告相比持平。加上空置的出租物业，墨尔本市住宅物业的总空置率为4.7％。

墨尔本东郊的Burwood、Box Hill和Doncaster，以及东北Heidelberg和内北区的Brunswick为空置率最高的地区。

上图是根据用水量统计出的2019年大墨尔本都会区空置住宅数量最大的邮政编码所在地，其中有不少是华人聚居区。

Prosper指出，维州在2017年实施的空置住宅土地税未能有效阻止囤地行为。既缺乏有效监督，也缺乏对未上报行为的罚款制度。

研究认为，需要实施更为广泛的土地税，以提高空置住房的持有成本，继而减少投机活动。

今年席卷全球的新冠疫情大幅度削减了澳大利亚的人口增长（到2020年底，将比预期少110万人），并削弱了人口密集型城市墨尔本和悉尼对新建住房的需求。但是，随着全球新冠疫情应对能力的加强，以及一些政策的利好，推动住房价格，也让人们对住房可负担性的担忧再次出现，空置房屋审查力度可能潜在增加。

当然，并非所有的业主都是有意将住房空置。

独立房地产和规划经济学家Terry Rawnsley就认为，“数据反映的是正常的房地产市场动态，而不是住宅的有意空置问题。”

“用水量低的地点与已知的房地产增长保持一致。因此，新建住房在五到六个月的时间内用水量为零，这一点不足为奇。”

Rawnsley指出，一些物业在建设周期就可能已经安装了水表，接着是4-6周的收尾工作、同等周期的市场营销、2-3个月的交割期、以及4-6周的出租期。

而Prosper研究负责人Karl Fitzgerald尽管也认同，空置住房中有一部分是新房，可他仍然认为市场上仍存在许多投机行为，并且是导致空置率的主要影响因素。

在报告中，Prosper倡导进行财产税改革、提供更多可负担的住房。