房市双速行进，投资者正在悄悄“异动”

( 图片来源：《澳华财经在线》)

ACB News《澳华财经在线》4月19日讯 到目前为止，澳洲这一轮房市繁荣十分独特。郊区独立屋的价格大幅上涨，原因在于这是自住者的首选居所，他们利用超低的借贷成本来升级他们的住宅。但往往受到投资者青睐的内城公寓价格却徘徊不前。

而这也造成了一个很不寻常的、双速的房市繁荣。正如一位资深银行家所言，“有些地方的市场很热，有些地方的市场很冷。尤其是内城公寓的市场一点也不顺利”。

澳央行在4月份的金融稳定审查中也提到了这种双速房价繁荣，指出独立屋的价格增长高于单元房，也补充说，“租赁条件也很疲软，特别是在墨尔本和悉尼的内郊和中郊，空置率急剧上升，单元房的租金下降”。

但房产投资者显然是比央行行长更乐观的一群人。并且，他们正在这种乐观情绪下采取行动。

最近的贷款数据显示，2月份房产投资者贷款增加4.5%，达到约70亿澳元，为2018年初以来的最高水平。

据澳统计局的数据，2020年5月，房产投资贷款承诺跌到谷底，现在房产投资者贷款已从谷底回升了70%，占比从23.1%的历史低点升至24.2%。

银行家们表示，投资者贷款需求的回升只是在过去一个多月才变得明显，目前还不太可能反映在官方数据中。但他们指出，投资者对房地产市场的情绪有明显的转变。

面对这股地产热潮，房产投资在准备强势回归吗？ 

“前所未见的机会”？

悉尼的梅特里是购房者俱乐部的创始人，该俱乐部鼓励人们投资房产以积累财富，但在过去两年里，连她也一直在观望，将资金投入到生意中，未投资任何房产。

然而快速增长的市场让她坐不住了，她再次进入了房市。在过去的两个月里，她在阿德莱德、布里斯班和悉尼买了三套独立屋，最近又刚刚在墨尔本交换了另一套房子的合同。同时她还在洽谈珀斯的一处房产交易。

她这样解释自己的大举投资：“目前资金如此便宜，现金流非常好，而且你也能获得稳固的资本收益。我不可能不入市。”

在租金上涨和价值飙升的诱惑下，外籍人士也开始加入战局。

道明证券驻新加坡的外汇交易主管Weeli Goh最近以70万澳元一套的价格购买了布里斯班海湾郊区克利夫兰的4套新建独立屋。

Goh说：“如果我考虑到回报率，不算房产升值，每年大约有6%的现金收益率，即使每年只有平均3%的收益率，也会有15%的收益率。我想你很难在其他资产上持续实现这个目标。”

SQM Research董事总经理Louis Christopher认为，首府城市和边远地区房产市场的高收益率是难以忽视的。

“大部分首府城市以及边远地区，房产投资的现金流都为正，这是我职业生涯中从未见过的这些机会。”他说。

CoreLogic的数据显示，截至3月底，悉尼和墨尔本的租金收益率中位数分别为2.7%和2.9%，均高于目前2年期固定利率贷款的平均水平约2.6%。

租金收益率已经稳定是支撑投资者信心的一个重要因素，这意味着投资者不再需要担心他们的投资物业可能会出现巨大的资本损失。

投资者似乎也对房市的整体走势感到振奋，并一致认为随着经济复苏步伐的不断加快，房地产价格将继续攀升，而借贷成本仍处于历史低位。

银行家们表示，房产投资者似乎也在预期，当国境重新开放和移民恢复后，公寓价格可能会大幅上涨，特别是考虑到新公寓建设的急剧下降。

根据澳洲统计局的数据，超低利率正在发挥其作用，导致新房批建量大幅反弹，2月新住宅批建量强势反弹，私人独立屋的批建量创下新高。

但与过去7年的水平相比，公寓审批依然低迷。2月份不包括独立屋在内的私人住宅的批建量比去年同期减少了28.7%。

而这对投资者来说是个好消息。疫情带来的后果之一是，新的中高密度住宅开发项目没有问题。但地产投资者知道，由于高密度开发项目需要很长的规划和开发时间，即使需求急剧上升，也不可能迅速增加供应。当国际边界重新开放，外国学生回国，移民恢复时，澳洲可能面临住房短缺。

这意味着，当国际边界最终重新开放时，内城公寓很可能会受益，因为无论是租金收益率，还是价格，都会上涨。

但对于这点，AMP Capital首席经济学家Shane Oliver显然有不同的看法。他认为投资者往往会“追随”趋势，他们很可能会避开那些买家们目前较为冷落的区域。因此投资者加快入场有可能会助长郊区独立屋和边远地区市场上行，并使得CBD公寓市场进一步疲软。

投资者的“逆风”

虽然投资者数量在增长，在贷款市场中投资房贷占比仍低于35.4%的十年平均水平，也大大低于2015年4月达到的45.9%的峰值。

Shane Oliver博士认为投资者受到了各种条件的影响，比如更严格的贷款标准，使他们很难拥有多套房产，所以这次可能不会看到强劲的投资房贷增长。

珀斯房地产咨询公司Momentum Wealth的董事总经理Damian Collins认为，经历过近年来下跌市场的投资者仍然保持谨慎。

监管机构一直在向银行施压，防止投机性需求推高房价。现在投资房贷利率更高，首付比例更高，支出和收入的标准也普遍更严格。

利率网站Canstar统计，银行100万澳元的浮动利率贷款，投资者利率通常比自住者高约39个基点。非银行的这一差异为19个基点。

在2017年之前的几年里，只付息贷款一直被认为是金融稳定的潜在风险。虽然随着房价的飙升，只付息贷款再次上升，但目前投资者活动水平相对较低，监管机构并不认为信贷有风险冒头之虞。