解封后，这房子还要不要买？该如何买？

悉尼在本周终于迎来了解封的日子。

在封城的三个月里，讨论最多的话题应该就是病例数字和房价上涨数字，这两个数字一直把市场折腾的人心惶惶。

早在解封前一两周，我明显感觉到贷款咨询量的增加，相信很多人都在等解封后到市场上去碰碰运气。

那么解封后市场究竟会有什么样的变化？作为买家该如何去行动？

首先我说说对未来房价的一些看法。其实我不太喜欢讨论房价，因为无论什么时候市场上永远都会有两种声音，否则也就不存在买卖关系了。

但是我的很多客户一上来就问我对未来房价的预期，本着交流的目的，我在这里给出自己的观点。

解封后到圣诞节前，我觉得房价还会保持原有的一种增幅惯性；而从明年2月之后到下一个年的春季销售季，涨幅稍作放缓进入平缓增幅。

我的理由是，悉尼清空率最近连续3周都在85%左右，而且周交易额度在4个亿澳币左右，解封前在6个亿左右，所以市场走货的速度还是比较稳健，增长的原动力一直在持续，需求并没有因为疫情出现断层。

有观点同时认为圣诞节前上市的房产较多，可以稀释一些市场上的需求，所以价格有可能回落。

但是我觉得，疫情把春季销售季节推迟了足足两个多月，在加上去年由于上市的货源少累计的刚需买家较多，所以有些需求没有得到有效的释放，有些区域的房产仍然是供不应求的状态。

但是个别高端房屋卖上高价就要看运气，也许同类房屋都会在同一时间段内上市，竞争对手相对较多，卖出一个破纪录的价格并不是特别容易，而对于自住买家，不妨利用这段调整期好好看看物业，有可能碰到心仪的物业。

最近很多媒体文章表达了信贷政策会对房价产生影响，我觉得影响真的可以忽略不计，上周从讨论最轰轰烈烈的DTI，然后到后来落槌的assessment rate， 简直就是制造紧张空气。

澄清几个事情，政策一出来，我们后台同事就把几家主流银行的现有计算器全部测试了一遍，实战中基本没有影响现在的已有的借款能力。

● 理由一：在实际贷款申请过程中，broker不会将额度上限申请到刚过通过线，所以这点buffer起不到决定性作用。 

● 理由二：贷款计算器组成的因素很多，例如negative gearing, 租金的折扣值，bonus 的折扣值等，只要银行想做，可以通过其他方法对冲assessment rate的影响。 

所以很多事情理论是一方面，实战中又是另一番情景，建议借款人还是多咨询专业人士。

即便用最紧绷的算法去计算，调整assessment rate 也只会对首次置业价位的买家产生一点影响，对于200万以上的自住买家基本不会起太大作用，因为少贷的那点钱，在拍场上一次叫价就超过了。

买家和卖家永远是一个博弈的过程，当价格高达一定点位的时候，就会触发卖家将自己的房屋拿到市场来出售欲望，这个时候就会有更多物业上市来满足市场上的需求。

这也是为什么我觉得明年将会有一个平稳走势的原因，说到底还是供需关系之间的平衡。

那对于买家解封后该如何去做呢？ 

1. 立刻去找你的贷款经纪人去做贷款规划和贷款预批，趁着银行还在抢市场份额的时候将自己借贷能力准备好，做好可以随时出价的准备。

2. 多留意网上新上市的物业，做到天天的去查询目标区域，因为解封后会有一些品相不错的房源上市，所以一定要时刻准备着，不要错过优质的房源。

3. 多和卖方中介交流，从而预估房主的心里卖出价，因为这段时期卖家的期待值都很高，准确摸清卖家的预期在购买过程中非常重要。

这里有个小窍门，你可以通过中介卖出房子的最终售价，结合当初给出的指导价来推测市场的热度以及中介的定价习惯。

4. 果断出价，好房子就是稀缺资源错过了也许几年回不来，该勇敢的时候一定不惜代价。

钱是衡量物品价值的工具，在原始社会人类以物换物其实就是交换彼此的价值。

很多人觉得这轮涨幅过快，房子不值这个钱，又有多少人换一个角度去想，目前的货币衡量事物的价值的能力在下降呢？

其实事物的本身价值并没有改变，面对乱局，我还是觉得找到有价值的标的才是重要的工作，因为终有一天真正的价值还是可以通过货币的形式从新表达出来。