意在地主土地变性红利 政府新政呼之欲出

过去一年多来由于政府忙于应对新冠和接连不断的丑闻，基建的计划和规划建设方面的政策已经没有像前几年一样的连贯性和预期性了，一直对今年的州预算充满期望和想象，都是因为当时还是财长的 Dominic Perrottet 多次就印花税改革进行的高调宣传与承诺，不用说预算发布的那晚有多么失望了。这次的预算其实大动作还是不少的，但一直没有时间来分享讨论，这里借维州刚刚出台细则的 Windfall Gains Tax 来看一下新州也已经决定推出的对地主因土地变性取得的红利进行”征税”的类似做法。

Land Value Contribution

新州针对土地因 Rezoning 增值的收费正式的名字叫 Land Value Contribution，各 Council 将被赋予权力宣布辖区内任何 Rezone 的土地为 “Land Value Contributions Area”，从而在相关地块因为 Rezone 而价值增加的情况下收取 Land Value Contribution。

收取标准

这个未来的Land Value Contribution 的具体收取标准目前还不知道，但如果最后通过并生效，相应的 Council 在宣布一个片区为 “Land Value Contributions Area” 之后也会推出伴随的 Contribution Plan，其中将给出贡献的具体标准。目前所知的是政府不是要将所有的 Rezone 红利都攫为己有，推出这一做法的原则是政府觉得 Rezone 往往是因为政府政策、投资和基建等等因素所致，目前政府/大众完全没有分享到因此产生的土地价值的大幅增加的情况是不公平的。所以政府谋求的只是分享 Rezone 产生的红利，如果问政府会拿走多少，30%，40%， 50%甚至更多都有可能，具体尺度现在还无法知晓，但肯定的是地主独享 Rezone 红利的日子很快就会成为历史了。

还有已经明确的是贡献的形式，可以是土地，也可以是现金，也可以是部分土地部分现金。

费用收取时间节点

政府还给出了确保收取这一贡献的做法，有两个情形。

一．Land Value Contributions Area 内的土地在 Rezone 之后的第一次转手之时

地主将需要从 Council 获得 Land Value Contribution Certificate，这将是 Revenue NSW 要看的土地转让文件之一，如果缺少土地转让将无法获得登记，从而无效。

二．Rezone 之后地主没有卖而是自己开发的情况

Council 会在 DA 增加条件来确保 Land Value Contribution 的收取。

另外，这一做法生效之后，很多 Rezoning 项目递交 Planning Proposal 时也会需要附加地块的 Land Value Contribution Plan。 

目前进展和可能通过的时间

这一做法是6月22日当时的财长现在的州长 Dominic Perrottet 在公布新州2020-2021年度财政预算时宣布的，相关的法律提案是 Environmental Planning and Assessment Amendment (Infrastructure Contributions) Bill 2021。

通常预算相关的法案的通过都会比较快和顺利，加上这个做法也有工党的支持，预计这个提案也会以表较快的速度通过。6月22日下议院提案以来，已经在6月22日经过两轮讨论，并于10月12日进行了三轮讨论并获得通过。随后这一提案按照程序于10月13日进入上议院并已结束了第一轮。今年还有整个的11月份几乎每天都有议会的 sitting，正常情况今年通过应该是没有问题的。

Windfall Gains Tax

 – 维州/墨尔本的版本

就像当年的 Stamp Duty 海外买家附加费一样，新州的这一做法再次模仿紧随了维州。维州是刚刚于10月12号正式通过他们的方案，这里也大概介绍一些，一来维州也是一个重要的地产市场，二来相信执行细节上新州也会采取不少类似做法。

首先维州的版本有一个很好的名字，Windfall Gains Tax。Windfall 英文的直接的意思是风吹落的果实，实际生活中的意思是意外的福利/收入，横财，暴利……总之是不征税天理难容的收益，用这个词来比喻 Rezoning 产生的额外收入非常精辟有力，一块土地主人不需要投入精力、智慧和资源但只要哪天政府决定增加密度高度，价值将即刻暴涨，所以windfall gain 用的太好了。另外名字里的 tax 用得同样的好，这就是一种税，不用拐弯抹角，比起新州的 contribution，维州政府在这件事上要诚实太多。

维州的新法里最值得关注的应该是两个相关的时间节点：政策首次宣布的2021年5月15日维州年度预算发布日和Windfall Gains Tax 的生效日期2023年7月1日。维州的新法根据第一次宣布这一政策的时间 (2021年5月15日) 给出了几个可以豁免的情况：

• 土地转让的谈判是在2021年5月15日之前完成的

• 买卖双方已在2021年5月15日之前进入土地转让的 Option

• 地主已在2021年5月15日之前正式向 Council 或规划厅提交 Rezoning 的要求

这是考虑到这些情况下买卖双方谈判交易条件的时候没有办法计入这一税收的因素，从而提供一个过渡的做法，是维州政府这次出台这一新的税收时的众多体贴周到的做法之一，新州是否会有类似的考虑值得关注。另外，维州还对慈善机构，面积在2公顷以下的住宅用地和其上有住宅的农业用地都豁免征收 Wind Fall Gains Tax。

让我们再看看维州的征收标准

首先如果 Rezoning 造成的价值增加没有超过10万元的情况下，地主是无需缴纳这一税项的，但对于这以上的部分，政府下手还是相当狠的。这一做法新州则完全不一样，这一做法的好处是有一个明确的税率，买卖双方都能非常清楚的计算这方面的金额，而新州每一块 Rezone 的地块都需要等待政府制定配套的 Contribution Plan，之前是没有办法知道一个精确的收费标准的，个人觉得新州应该也直接叫这个为“税”，因为本质上就是一个税，这样处理起来会简单透明很多。维州对个人或企业或 Trust 持有超过一处土地的情况还有合并计算的做法，关键是10万的起征点只能享受一次，这是作为税来处理的又一方便之处，新州如果做 Contribution Plan，总是跟着土地，就无法有这些操作了。

墨尔本的政策已经出台，距离生效还有一年半多一点的时间，但已经开始有影响了，不同的处境和现状影响也不同，如何调整布局和计划都有必要好好评估一下。

后续影响

这一做法改变的是澳人“独吞”Rezoning 产生的巨大红利的天经地义的权力，是革命性的，同时涉及到开发建设的源头-土地的价格的分配，对地产开发的各相关利益团体都会产生重大的影响，可行性报告和回报必然会有很大不同，有不少人和企业有现在就仔细评估这一做法对自己的影响的必要。

这个即将诞生的 Land Value Contribution 影响最大的是那些在在未来可能土地用途、高度或密度会增加的地区持有土地的地主和业主。如果土地性质的改变是发生在新法推出之后，将发生这样一个贡献费。政府的目的是要通过这一贡献费收回因为 Rezone 造成的基础设施升级所需投资的一半左右。有很大的可能这个新增收费会降低现有地主们出让土地的积极性，从而对市场开发用地的供应有所影响。

对于那些囤地等 Rezoning 或拿地后再投入资源谋求 Rezoning 的“玩家”，这一改变肯定也会大大降低他们未来继续这样做的兴趣。

还有，政府对 Rezoning 项目的 Planning Proposal 要求同时准备 Contribution Plan 的意图肯定会增加 Rezoning 项目的成本和时间周期。

另外Land Value Contribution 是作为现有的开发贡献（S7.12 原来的 S94A）的一个补充来推出的， 是整个开发基础建设贡献修正提案 Environmental Planning and Assessment Amendment (Infrastructure Contributions) Bill 2021 的一部分。这个提案值得注意的地方还很多，主要的还有：

• 允许各 Council 根据需要收取超过之前 S94 封顶的S7.12贡献费

• 限制 VPA 的使用，未来只有计划外的、非常规的项目才可以协商 VPA

• 允许各 Council 根据辖区人口增长来调整 Council Rate

• 所有土地的变性生效之前必须制定配套的贡献费标准（开发商可以提前记入可行性报告）

• 所有的 Rezoning 政府都有权力要求地主提供部分土地作为贡献

• 各种地方贡献费用的缴纳将统一延迟至 OC 发放阶段

• 州政府将开始对交通基建项目各车站 Catchment 内 Rezone 地块收取贡献费

所有的这些都对开发的可行性和回报都有着重大的影响，值得大家多多了解关注。