投资者涌入房市，击碎首次置业者“购房梦”，澳监管机构或再出手为市场加温

投资者正鱼贯涌入全国最昂贵的房地产市场，并以多年未见的数量挤走了首次购房者，让审慎监管机构提高进行更多干预的可能性。

澳大利亚统计局的数据显示，2021年10月，房地产投资者的贷款达到97亿澳元。1.1%的增长标志着房东贷款连续12个月持续增长。这是自2015年4月101亿澳元以来的最高水平。

（图片来源：SMH网站）

整体住房贷款下降了2.5%，主要是由于自住者的贷款下降了4.1%。首次购房者购房贷款下降了3.8%，为连续第九个月下降。

EY的高级经济学家Johnathan McMenamin说，高房价“真正打击了”首次购房者，随着更多的房屋上市销售和固定抵押贷款利率的提高，整个市场的状况正在缓和。

McMenamin先生说：“虽然市场已经从今年早些时候的火热之中冷却下来，但我们看到势头仍然强劲”。

除了维多利亚州和北领地有小幅增长外，大多数州的购房者人数都在下降。

Canstar金融服务集团执行总裁Steve Mickenbecker表示，去年首次购房者急于进入市场，但随着投资者的回归，他们都被“竞价淘汰”。投资者的贷款已经开始放缓，但仍处增长态势。

Mickenbecker先生说，最近APRA的改革要求银行持有更多的资金缓冲以支持投资贷款，主要是为了确保系统保持稳定，但该放缓“肯定是针对投资贷款的放缓”。监管机构上个月还实施了新的适用性要求，贷款人用较高的利率测试借款人的还款能力。

“如果澳大利亚人的购房梦想要在这十年中生存下去，我们需要看到放宽停住脚步，以减缓投资贷款，”他说，“再过一年，比如2021年，他们就不得不踩住刹车了”。

2014年底，随着投资活动开始增加，APRA通知金融机构，它将对那些每年向投资者放贷超过10%的机构进行审查。此外，还对只付利息的贷款进行了限制。昆士兰州的投资者贷款增加了8.9%，达到了10月份创纪录的21亿澳元。在新南威尔士州，投资者贷款额度为38亿澳元。

金融监管机构理事会于9月24日召开了最后一次季度会议，会议期间提出了新的贷款限制，但该会议通常在12月才召开。出席最后一次会议的财长Josh Frydenberg本周表示，他将继续与该委员会讨论住房市场的热度问题。

Housing Industry Association的经济学家Tom Devitt说，在审慎监管机构进行干预之前，投资者现在达到了2015年左右的水平。但他说，投资者占总贷款“相对较低”的33%，而六年前是46%。他说，“自住者市场的持续强势意味着投资者的活动并不值得监管机构恢复对投资者的惩罚性限制”。

影响房地产市场未来的另一个因素是，储备银行是否会比其目前预测的2024年之前提前加息。独立分析师和银行业经济学家预测，利率最快可能在2022年底或2023年上升。

“明年将是利率趋势逆转的一年，”Mickenbecker先生说，“我们已经看到银行提高了固定利率，而且已经出现了浮动利率上涨的迹象。”

银行预测2023年的房地产价格将下跌，与预期的利率上升相吻合。四大银行现在的固定抵押贷款利率都在2%以上，NAB本周将其一年期固定利率从1.99%提高到2.49%。

联邦银行高级经济学家Belinda Allen说，自5月以来，贷款已经下降了9%，并继续呈下降趋势。

“更高的固定抵押贷款利率，APRA的最低适用性缓冲提升和负担能力的限制，都可能会使贷款继续缓慢降低，”她说，“贷款是住宅价格的一个很重要的指标，我们预计住宅价格增长在2022年将放缓，2023年价格将下降。”