曾经的千亿房企中国奥园：靠奥运一炮走红，如今老板为还债奔走（组图）

1999年8月的一天，一个名为“广州奥林匹克花园”的楼盘正式开售。这天，被“运动就在家门口”这句广告词吸引而来的众多购房者，挤在售楼大厅，他们希望能成为第一批幸运儿。

时值北京申奥成功前夕，全国人民沉浸在奥林匹克精神感召下的巨大热情中，这让从广东番禺走出的地产商郭梓文，找到了财富密码——“奥林匹克”

为了挖掘这四个字在楼市的价值，郭梓文创办的广东金业拉来了投资方——国家体育总局下属的中体产业公司。

也得益于此，开盘之初，奥运名人李永波、伏明霞担任了这个项目的正副园长，彼时的国际奥委会主席萨马兰奇也被邀来题词。

“广州奥林匹克花园”的一炮走红，让合作双方都看到了复制这一模式的可能性，他们准备在北京、上海、武汉等地推出更多的奥林匹克花园。这也让郭梓文一度成为华南最受瞩目的地产商。

这段辉煌并未持续。2003年，已经更名为广东奥园的广东金业遭遇了第一次滑铁卢，先是与昔日的合作伙伴中体产业分道扬镳，后又因借壳上市被骗，面临数亿担保债务黑洞，并开始了一段长达四年的沉寂期。

2021年，这家拥有25年历史的华南房企，面临着比十几年前更危险的处境。

中国奥园下属公司一名离职员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，今年上半年，就有零星供应商前来公司索要账款，到了10月份左右，供应商前来索要账款的情况变多，奥园总部还特意增加了安保人员。

《凤凰WEEKLY地产》获悉，中国奥园近期进行了一轮裁员。此前网上传闻，奥园裁员比例在10%-20%左右。

“行业寒冬，优化是正常行为，是否裁员看行业发展情况，和结合公司运营方向。网上很多比例的说法都是谣言。”12月13日，中国奥园对《凤凰WEEKLY地产》表示。

过去几个月，郭梓文可能经历着创业生涯以来最忙碌的一段日子，终日奔波在找钱的路上。但随着债务出现实质性违约，郭梓文的努力多少有点微不足道了。

这一次，奥园能不能扛过去，谁也没底。

“郭承包”

1991年，万科的名字出现在深交所；冯仑、潘石屹踏上海南的热土，迈出进军房地产的第一步。

这一年，27岁的郭梓文决定下海，为此，他辞掉了国企的铁饭碗。

郭梓文属于高材生，外形儒雅。后来，有媒体将其和同时代的地产商做了比较，“比起小潘，他更大气；比起外形富于波希米亚色彩的王石，他更像主流精英”。

图为郭梓文

自称无背景、无资金的郭梓文，选择从承包入手，但承包国企也需要钱，起步的一笔5万元押金，有一半都是他借来的。

一笔6000元的广告牌生意，帮助郭梓文打开了商业的大门。凭借不错的口碑，郭梓文的钱袋子也鼓了起来，尝到甜头后，他盯上了更多经营不善的国企，先后承包了5家国企，“郭承包”的称号由此而来。

1996年，亚洲金融风暴来临前夕，赚得第一桶金的郭梓文选择进入房地产。当时，郭梓文的哥哥郭梓宁，还在番禺一家国企任职，得知旗下梅山建设开发公司一个楼盘烂尾后公开寻求支持，便叫来郭梓文联手拿下承包权。

几个月后，该项目以“金业”为品牌面世。

深谙营销之道的郭梓文，重金请来了曾帮助过碧桂园的策划人王志刚。为吸引白领阶层的注意力，郭梓文将番禺画院引进项目，并请国画家关山月亲自题写院名。

该项目大获成功。不仅带来了名利，还为日后奥园发力旧改项目埋下“资深”的伏笔。

郭梓文总结经验，房地产一定要与产业相结合。

后来郭梓文被称为“复合地产”的缔造者，这里算是一个起源。真正的实践，是从1999年的“广州奥林匹克花园”开始。

当时，有一个说法，“中国地产看广东，广东楼市看华南”。在一众地产商云集的年代，郭梓文仍然脱颖而出。

有人问他原因，郭梓文笑着说，“因为我善于与人合作。”

但这样善于合作的人，在2003年，与“奥林匹克神话”的共同创造者中体产业分道扬镳。此后，双方又因商标和品牌使用问题，公开上演一轮口水战。

奥园付出了沉重的代价，失去“奥林匹克”这个品牌。

“分手事件”诱发奥园开始关注资本市场。同年，急需用钱的广东奥园入股诚成文化，试图借壳上市，打造“复合地产”第一品牌。诚成文化时任董事长刘波的另一个身份，是影星许晴前男友。

这次借壳为奥园埋下了一颗“雷”。为了借钱而入股的奥园发现自己被骗了，身陷近5亿的担保黑洞，而刘波则潜逃海外。彼时，奥园一度传出裁员75%。消息出来后，郭梓文为此坐立难安，奥园高管声称要起诉造谣的报纸。

受此拖累，奥运损失了几千万，传出资金链断裂的消息，郭梓文也随后消失在大众视野。

这一沉，就是4年。

追赶

2006年，郭梓文终于盼来曙光，等来了海外战略股东美国国泰财富基金的加持。第二年，中国奥园就顺利在港交所挂牌上市。

凭借奥园上市，时隔5年后，郭梓文再次登上胡润百富榜。那也是一个地产商争奇斗艳的年代，中国最富裕的20个人中，有14个人都与房地产有关。

奥园上市的2007年，房企正在上演“圈地运动”，有统计显示，这一年上市房企融资超2000亿。

手握大几十亿现金的郭梓文，着急了。

2008年，“中国奥园寻求土地合作”的广告，刊登在各大主流媒体上，对土地的要求是位于城市中心，而此前，奥园一直在城郊获取低价地。

郭梓文盯上的项目中，就包括一个数次易主的著名烂尾楼项目，位于北京CBD大望桥东南角的长安8号。这在当时被奥园视为“进京赶考”的一次尝试。

图为长安8号房地产项目

2009年，奥园花3.7亿元，从北京世纪协润地产手中获得长安8号的操盘权。一个看似无关的新闻是，北京世纪协润地产实控人王志彼时才娶了一位女明星，以至于后来奥园被长安8号拖累的时候，外界调侃郭梓文，远离“娶女明星的伙伴”。

不过，郭梓文当时信心满满，他放言，希望未来3年内，这个项目能为奥园地产带来超过120亿元销售回款。

这个愿望很快落空了。

2009年-2011年，奥园对长安8号先后投入成本超30亿元，但最终几千万一套的房子不仅没卖出去多少，还惹了一身官司。

受此拖累，奥园一度传出资金紧张，郭梓文快刀斩乱麻，终于在2012年甩掉了这个包袱，但他坚持“当初买长安8号的决定是对的”。

经此一战，奥园元气大伤，郭梓文说，未来要多布局受调控影响较小、刚性需求较大的城市。

这之后，郭梓文和奥园又沉寂了几年，直到2015年。

那一年，郭梓宁新成立了奥园商业地产集团，与原有地产集团平行运作，实际上是一种内部竞争。外界后来评价，正是这种赛马机制助推了中国奥园的新一轮腾飞。

不过，随着地产进入管理时代，这种机制难免内耗。今年3月，市场消息传出，奥园将合并旗下奥园地产集团和奥园商业地产集团。奥园集团在随后的回应中，虽然否认了合并事宜，但承认要强化集团层面资源共享，打通业务管理壁垒。

2017年，克而瑞公布的榜单中，操盘金额超1000亿的房企有17家。这一年的地产圈相当热闹，黑马频现，新城控股、旭辉顺利挤进千亿俱乐部，阳光城、中南置地、正荣集团等则站在了千亿俱乐部的门口。

奥园也在2017年加速，年内共拿下58宗地块，地价款是222亿，接近当年销售额的50%，并在多地创下“地王”项目。万科郁亮喊出“活下去”的2018年，奥园仍在积极扫货。

如此加速之下，2019年，奥园合约销售金额达1180.6亿元，成功挤进千亿俱乐部，排在克而瑞销售榜单第27位。

“希望中国奥园具有持续增长能力，能成为受行业尊重的企业。”在2019年的业绩发布会上，郭梓文说道。

2015年至2019年，奥园合约销售金额从151.7亿元增长至1180.6亿元，年均复合增长率达67%。在2021年初的业绩会上，这段时期被奥园称为规模红利时代的“全速跑”。

高歌猛进的同时，奥园负债水平也在攀升，2019年，其资产负债率为87%，负债总额超2500亿元。2021年上半年，中国奥园资产负债率为83.1%。

这期间，奥园也并非一片祥和。2019年中期业绩公布后，有媒体质疑奥园销售数据造假，还引发了股价闪崩。

2020年3月，一名匿名人士发布一份做空报告指出，奥园自2016年开始存在隐瞒和低报归属少数股东利润，及虚增合约销售额等情况。随后，奥园站出来否认。不过，这次风波并未在二级市场引起太大水花，当日中国奥园跌幅为2.43%。

但到了2021年这次，奥园似乎是绷不住了。

“绝不躺平”

11月中旬，一笔约6600万元的信托贷款被指违约，由此揭开了中国奥园债务问题的冰山一角。

今年10月，花样年、新力美元债“躺平”后，内资房企美元债随后遭遇一轮大跌，信用评级也频繁被下调。中国奥园同样遭遇“股债双杀”，因担心奥园面临流动性危机，标普、惠誉、穆迪等评级机构，相继下调中国奥园评级或展望。

据媒体报道，11月初以来，奥园面临多家金融机构提前清偿要求，郭梓文和他带领的高管团队便进入了“紧急状态”，内部成立应急小组，奔走于各大金融机构之间，希望获得谅解与支持。

这段时间，郭梓文对中国奥园管理层说得最多的一句话是，“绝不躺平”。

郭梓文的奔走起了作用。截至11月29日，奥园三笔境内债展期获通过，涉及金额约15亿元。

不过，奥园在11月22日公告，公司已聘请钟港资本评估债务状况。钟港资本是有名的“债务专家”，华夏幸福、蓝光发展等在出现债务危机或流动性问题后，均聘请过钟港资本作为财务顾问。

这一行为引发市场担忧，投资者担心奥园此举是做好了境外债谈判甚至违约的准备。

据企业预警通，截至目前，中国奥园现存美元债10只，余额为29.66亿美元（约189亿元）。其中约9.38亿美元（约60亿元）将于12个月内到期。

12月2日，中国奥园将资金流动性危机归咎于评级下调，导致境外融资受阻，对短期流动资金造成巨大压力。同日，奥园称，一笔本金总额为约6.51亿美元的融资，由于评级下调被债权人要求偿还，但公司并无付款或就替代付款安排与该等债权人达成协议。

几天后，国际评级机构惠誉宣布，将中国奥园的长期外币发行人违约评级由CCC-下调至C，并将其高级无担保评级和未偿付的美元高级无担保票据评级降至C，回收评级则维持RR4。惠誉解释降级行动时称，公司未能偿付离岸债亦未能与债权人达成协议，意味违约或类似违约的过程已经展开。

兵败如山倒。

12月2日，中国奥园公开承认，公司担保的部分理财产品出现逾期。奥园透露，公司相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方管理的定融产品约24亿元。

据媒体报道，这笔理财涉及全部投资人大概1500人，其中员工及亲戚占669人。针对此，奥园制定了相应的兑付方案，包括现金分期兑付、实物资产兑付。投资人可以任意选择两种方案进行兑付，或者组合两种方案兑付。

和花样年、当代置业类似，惠誉指出，截至2021年上半年，中国奥园握有518亿元可用现金，不包括项目建设的限制性现金和限制性存款，足以覆盖516亿元的短期债务。但最终，奥园还是违约了。

奥园出现资金危机的时间，可能还要更早。奥园下属公司一名活动策划员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，早在今年4月，其所在公司就遭遇了一轮裁员，随后其跳槽离开，近期该公司又遭到一波裁员，“一个设计部门20多人，裁员后只剩下一个人”。

早在11月初，中国奥园就寻求处置资产，首先摆上货架的是物业公司奥园健康的股权。当时的接盘方传闻是拟“吃下”恒大物业的合生创展。但至今，这桩交易尚未取得进展。

11月中旬，奥园卖掉了一处位于香港西半山罗便臣道的一处物业，收回9亿港元。该处物业名为燕贻大厦，是香港富人区著名的旧楼，靠近中环的CBD。

这也意味着奥园海外扩张的折戟。2018年，奥园加紧海外扩张，在澳大利亚、加拿大均有动作后，很快又盯上了香港，收购燕贻大厦是其进军香港的第一站。彼时，粤港澳大湾区的战略，也让奥园看到了香港地块的价值。

3年后，这块地成了奥园首先处置的资产，还亏了约1.77亿港元。另有媒体报道，为回笼资金，奥园境外物业都有可能被处置。

中国奥园向《凤凰WEEKLY地产》证实，“在考虑处置海外资产”，但以公告为准。

更难的是后续的销售回款。上述员工介绍，今年4月，其离职前，已经明显感觉到“活不多了”，而奥园一些在三四线和一二线城郊的楼盘更是交易惨淡。 当前，城市更新项目在奥园的业绩中起着举足轻重的作用，其拥有70多个旧改项目，99%都在大湾区，转化后的货值据说有7500多亿。

郭梓文此前在中期业绩会上透露，在城市更新项目转化方面，中国奥园已进入利润释放期，预计2021年全年预计转化400亿元，2021年至2024年能够转化的可售货值达到2420亿元。 2021年1-11月，中国奥园合约销售额为1157.8亿元，11月单月仅实现销售额71.5亿元，较2020年同期下降53.11%。未来的一个月，奥园要完成约350亿元的销售额才能达成1500亿元的年度目标。

年初，郭梓文对2021年寄予厚望，他说，这一年是奥园迈向世界500强的开局之年。显然，这个开局并不顺利。

早期创业时，郭梓文曾说：“没有机会的时候，是人找钱；有了机会是钱找人，最高的层次是钱找钱。”

但对今天的奥园而言，找到钱，活下去，比什么都重要。