香港房地产市场可能不再只涨不跌（组图）
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长期以来，在香港买房一直是一项稳赚不赔的押注。然而现在，美国升息以及中国经济放缓，势将给香港房地产市场造成双重打击。
香港的房地产价格在过去几年里一直相对平稳。图片来源：DALE DE LA REY/AGENCE FRANCE-PRESSE/GETTY IMAGES
美国升息以及中国经济放缓，势将给全球价位最高的房地产市场造成双重打击。
发达国家利率上升给全球的房地市场都带来了风险，过去十年中，处在低水平的住房抵押贷款利率一直在助燃这些市场。即使是土地紧缺的香港，现在可能也会发现难抵这种下降之势。香港多年来一直被称为全球最贵房地产市场。
由于实施钉住美元的汇率制度，香港的货币政策深受美联储影响。长期以来，这一制度一直是香港作为国际金融中心的吸引力的基石。香港需要追随美国加息，因为香港如果保持低利率，可能导致资本外流，给港元汇率造成压力。之前在2016年和2018年的美联储加息周期中，香港利率紧跟美国，直到2020年的新冠疫情让所有央行都再次进入宽松模式。
到目前为止，香港的短期利率仍保持在非常低的水平。被许多住房抵押贷款作为参考基础的香港1个月期银行同业拆借利率约为0.24%。这一定程度上是因为该城市的银行系统仍有充足流动性。衡量系统中流动性的总结余自去年夏天以来已降至约410亿美元，但仍处于相对较高的水平。
同时，在通胀担忧驱动下，美联储这次正采取更大力度的加息行动。美国的利率水平也可能在更长时间内保持在较高水平。香港和美国之间不断扩大的利率差异最终可能会促使大量资金流出香港，特别是在中国经济也出现放缓的情况下。事实上，香港一年期银行同业拆借利率已经从年初的0.43%上升到2.58%，反映出市场对未来利率将进一步上升的预期。
与其他发达经济体相比，香港的房地产价格在过去几年里一直相对平稳，尽管相对于收入中位数而言仍处于极端水平。据中原(Centaline)，在过去的四年里价格一直呈横向波动。2019年抗议活动后的政治镇压以及严格的抗疫限制举措，促使很多人离开了这座城市。香港政府估计去年年底该市人口为740万，较2019年下降1.6%。
长期以来，在香港买房一直是一项稳赚不赔的押注。然而，现在情况没那么乐观了，而如果香港居民持续离开，中国经济在周期性和结构性方面又持续放缓的话，就更是如此了。
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