楼盘强制停贷，捅破地产黑幕，中国90%房企不妙了（组图）

" 不复工，不还贷 "，烂尾楼的业主们终于刚了起来。

6 月 30 日，景德镇的 X 大珑庭 900 多业主发了一封" 强制停贷告知书 "，停工时间足够长，假复工业主们也看腻了，于是联合告知，如果在 10 月份还不能实现全面复工，那么贷款业主们将在 11 月份强制停贷。

这封告知书，更像是一封 " 战书 "，业主们正式向银行、开发商 " 宣战 "，业主们的理由其实也很充分：

应该在监管账户里面的钱哪儿去了？是不是被开发商挪用了？这不仅得开发商背锅，金融监管部门，是不是也应该出来走两步？

" 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 "，这句话出现在央行的 " 银发〔2003〕121 号 " 文中，并在央行银监会 " 银发〔2007〕359 号 " 文中得以强调，这规定写的清清楚楚，那问题来了，没封顶的房子，贷款是咋下来的？

三方违规，为啥是业主来承担最终 " 钱房两空 " 的后果？现在，房子拿不到，我这贷款就不还。

景德镇的业主们挑了头，现在不完全统计，已经有 14 个省市的 73 个楼盘响应，纷纷亮出了各自烂尾小区的停贷通知，其中数河南省最积极，已经有 26 个小区停贷，其中 16 个楼盘在郑州，是单个城市中停贷最多的，实地、新力、泰禾、佳兆业、阳光城等暴雷开发商均在列。

不少官媒已经开始喊话，要 " 谨防烂尾楼盘停贷风险扩散 "，但 73 个楼盘停贷似乎并不是终局，2021 年一年的时间里面，24 个城市里面有 18.58 万套问题房子未交付（戳链接阅读原文）。

郑州和长沙各以 25000+ 套烂尾房居榜首，郑州以烂尾的比例领先，长沙以烂尾绝对套数领先，仅两个城市背后就有 5 万多个家庭深受其害。

法律上，停贷的后果严重，不是最理想的选择，却是最现实的选择，" 杀敌八百，自损一千 " 也得干，房子拿不到，但人得先活下去。

会更糟吗？大概率。

最近，千亿房企世茂完成了它的第三 " 爆 "，10 亿美元的优先票据到期没能付款，而之前的 4 月份和 5 月份，分别有 5 亿私募债和 4.75 亿的公司债违约了。

通常这样的违约都是连环的，5 亿还不上，自然 10 亿也够呛，而世茂的存续境内债还有 21 只，合计 242 亿，2022 年到期的公开市场债务合计 130 亿人民币和 25 亿美元。

而总共的债务有多少呢？

世茂集团 2021 年年报难产至今，此前的半年报的数据现实，总负债 4636.3 亿，有息负债 1645 亿，但账面现金只有 747.7 亿，远远无法覆盖。

世茂当然不是唯一。

房企的资本游戏，借新还旧肯定是其中最重要的融资手段之一，但是越来越玩不转了，2020 年是房企融资的高峰，2021 年就骤降到 2017 年的水平，2022 年上半年融资不及 2021 年同期的一半。

但是，新的借不来，旧的要还了，一些房企的短债突出，2022 年全年到期债券 6519 亿，进入新的偿债高峰，尤其是在 7 月份，有 830 亿，低谷期都暴雷，那高峰期的雷，只会更多。

未来，整个行业面临一次迟来的出清，房地产行业实现一次集中的过程，未来的房企可能正如黄奇帆预测的那样，从 9 万家到 1 万家的过程，甚至更激进一点，从万到百的过程。

民企的厮杀将更加激烈，能活下来的大约是实力民企，相对少数，毕竟选出来做标兵发债的 " 示范房企 "，只有 3 家；未来国企肯定是主力，一方面是国企背靠大树，另外一方面相对稳定，能够实现可持续发展。

这也就意味着，大多数的房企，可能熬不到春天，死因可归结为没钱，要么是融不到钱，要么卖不了房。

房地产的这波冲击已经持续了两年了，国家统计局 1-5 月份的数据显示，销售面积跌 23.6%，销售额跌 31.5%，房地产开发景气指数为近年最低值。

今年 2 月份的时候，万科的郁亮说，房地产进入 " 黑铁时代 "，6 月底，他又说，" 短期市场已触底 "。

触底了吗？

所谓的 " 触底 "，大约是因为在 5 月份的销售在环比上有所提升，而 6 月份的销售中，Top 房企给销售长了脸，有 7 家房企环比增幅超 100%。

但是如果放在全年的维度来看，恐怕还是过于乐观，但 top 房企的销售复苏的同时，有不少房企已经从 Top 榜单中下落，就这个过程来讲，底还没到。

而且，短期的回升，也是有不少代价的。

现在，卖房，已经成为任务了，不仅房企自己着急，连地方上也出动了，硬拉。

一方面是楼市的松绑政策频出，以前的一些仍有效的限制政策快被变相松成筛子了。

不少限购城市仍在限购，但 " 房票 " 就可以不计套数，到限购之外了；

首付 2 成算是底线了吧，但个人 0.5 成首付也出来了，另外 1.5 成直接 " 送 " 了；

限价的也不少，那就收蒜、小麦、西瓜，但是人家又不真收，只是变相折价。

另一方面，公务员、事业编、企业职工已经成为卖房和买房的主力。

有让公务员下场卖房的，还有把卖房计入政绩的；不卖房那就买房吧，" 支持集中批量购买商品房 "，房子也可以搞团购，以前那些避免 " 瓜田李下 " 的单位，都成为团购对象。

即便是这么努力，依然是节节攀升的库存，5.54 亿㎡，仍然是心腹大患。

但说一千道一万，以前的对于房地产的调控，不是要弄死房地产，也不是要把房价打到底，毕竟世界上任何一个健康的经济体，房地产都有 30% 的基础份额，是经济的压舱石。

22 万亿，这是社科院对 2022 年中国房地产交易规模的预测，这么大一个盘子，牵一发而动全身，一投看行业，一头得看财政。

上半年的各地财政压力都比较大，收支不平衡，债务率也上升了，一方面是大规模减税的影响，而另一方面就是土地出让金收入的减少。

" 土地财政 " 一方面被诟病，但另一方面确实是财政的主要来源，全国平均来看，2021 年土地财政依赖度在 78.4%，有 12 个省份高于平均水平，5 个省份的依赖度超过 100%。

而 31 个省份中，财政自给率超过 50% 的只有 9 个，一些财政自给率低的省份，自然要对房地产进行刺激，房地产市场的倒退，意味着财政的紧张，而对财政依赖度比较高的行业，就不好过，比如公务员的工资，比如大规模的核酸检测。

炒房必须得背锅，快钱赚得太舒坦了。

炒房客拼命地加杠杆，买房、卖房，红利享受到了，赚得盆满钵满，暴富的不少；

开发商也在这大好形势下拼命扩张，房价大涨，收入增加，然后继续扩张；

房价涨，地价自然也没闲着，地方财政确实充盈了。

但是，三赢的局面自然不会长久，三方之外，就是那些为了买房花光积蓄的人，房子成为贫富差距的新源头，不仅国进民退的局面不好收场，泡沫弹起来，因此而带来的金融风险也在加剧。

但是，真正健康的房地产，必然是从炒房向民生地产迈进，稳，才是最终目的。

但是，现在更迫在眉睫的事情是，地方找准自己的定位，当初留下的漏洞和窟窿以及新一轮淘汰和出清，坑苦的是那些攒钱多年上车的刚需购房者，他们不该成为产业轮转的牺牲品。

当房价下跌带来的风险他们都能坦然接受的时候，真的不能继续打破底线，让他们钱房两空。

考验智慧的时候又到了。