差点全军覆没！澳专家错误预测2022房价形势，只有他成了真“预言家”（图）

在全澳的四大银行中，三家银行的经济学家在一年前对2022年给出的房价预测并不准确，他们当时认为虽然增速可能会比以往更慢，但2022年的房价还是会继续上升。

实际上，房价增速将急剧下降这一点，从未有人怀疑，毕竟2021年在创纪录的低利率支撑下，房价上涨了22%。但没有人会想到，2022年的房价遭遇了自全球金融危机以来的最大跌幅，这些手拿高薪的经济学家们同样也大吃一惊。

根据CoreLogic早前发布的全国房屋价值年终数据，2022年全国住宅价值下降了5.3%（与4月的高点相比下降了8%），综合首府城市甚至进一步受挫，下降了6.9%（与高点相比下降了8.6%）。

悉尼领跌，该市在数据修正后记录了12.1%的跌幅，目前其房价中位数刚刚超过100万澳元；墨尔本的房价下降了8.1%，在今年年底中位数跌至72.5万澳元，或将抵消其在疫情期间获得的巨额收益。

任何银行的经济学家都没有预料到房价会出现如此大跌，不仅让许多房主处于负资产状态，一些房主甚至面临着亏本售房的前景。

（图片来源：AFR网站）

由资深首席经济学家Bill Evans领衔的Westpac曾预测，2022年的房价将出现8%的增长，ANZ预测的数据为6%，Commonwealth Bank则为7%，而HSBC的Paul Bloxham预测2022年全国房价将上涨5%-9%。

不过，NAB首席经济学家Alan Oster却是个“异类”，他预测房价在今年年底会持平，但他也没有想到房价会出现大跌。

AMP Capital的Shane Oliver预计，尽管专家在2022年1月警告称“澳洲房市将面临灾难"，但他仍预测房价将上涨5%。

Oliver博士说，他预计房价将在2022年“晚些时候”开始下降，并在2023年下降5%-10%。

在2022年年初，大多数经济学家都一致认为，房价将在这一年小幅上涨，但他们表示，当澳联储开始加息时，房价将在2023年迎来大调整。

而由Louis Christopher领导的SQM研究公司是少数准确预测2022年房价形势的分析师之一。

其《2022年住房繁荣与萧条报告》（2022 Housing Boom & Bust Report）预测，墨尔本的房价可能会下降高达3%，悉尼的房价则可能会下降2%。

“我们对2022年的预测是正确的，包括全国房价将触顶，事实也确实如此，”Christopher先生告诉AFR。

“总的来说，我们给自己对2022年的预测打了7分，比去年高出1分”。

SQM还正确地预测CPI将加速到6%及以上。

“我们对澳联储将保持利率不变持怀疑的态度是正确的，”Christopher先生说，“在我们给出的四个方案中，有三个方案都预测2022年将会加息”。

事实上，SQM也提出了另一种“不太可能”的情况，即在通胀率飙升至4%-6%后，澳联储将在年中前提高利率。而在这种情况下，SQM预测悉尼的房价将下跌7%，墨尔本的房价将下跌8%，这在现在看来是非常准确的。

另一位做出准确预测的是MLC的首席经济学家Bob Cunneen，他在2021年4月预测2022年的房价将下降7%。

“住房可负担能力、高家庭债务和人口增速放缓这些长期基本面表明，明年的房价将陷入困境，”Cunneen说。

“在全球债券市场推高澳大利亚固定借款利率，外加澳联储在2022年中期开始提高现金利率的情况下，全澳房价可能会出现逆转，明年将出现约7%的跌幅”。

同时，Financial Review的特约编辑Christopher Joye在2021年10月曾表示，即使现金利率提高100个基点，房价也会出现15%-25%的下调。

虽然Joye先生没有预见到澳联储在5月就开始加息（他在2月末的核心观点是在2022年下半年加息两到三次），因此没有预测到2022年发生的巨大价格下跌，但他在当时却受到批评，不过现在看来他的整体思路是正确的。

展望2023年，Christopher表示，SQM预测住房市场将在2023年晚些时候触底，并在随后出现复苏。

“不过，这在很大程度上取决于现金利率在什么地方和什么时候达到峰值，”Christopher先生说，“如果利率上升超过4%，那房价在2023年也不会复苏”。

而其他专家，如AMP Capital的Oliver博士预测，由于较高的抵押贷款利率打压了借贷能力，9月房价将下降9%，年底将再下降7%。

“随着加息的影响逐步扩大，以及今年经济状况急剧放缓导致失业率上升，房价将下跌15%-20%，一直跌到9月份”。