澳洲房产市场：拍卖市场火爆是否引发房价虚假反弹？（图）

澳大利亚的拍卖市场火热，2 月份的清盘率远高于 60% 的关键门槛，但专家警告说，随着利率上升，这种情况不太可能持续。

澳联储董事会最近召开会议时，预计将再次加息25个基点，这是去年5月以来的第10次加息，使现金利率达到十多年来的最高点。

Domain的研究和经济主管Nicola Powell博士表示，2月份的拍卖活动出现了季节性的提升，但较高的抵押贷款成本可能会将拍卖清盘率推低到50%的范围，这将表明价格进一步下跌。

60%的拍卖清盘率反映房价稳定，而70%或更高的结果表明房价稳步上涨。

Domain数据显示，2月份，悉尼的拍卖清盘率达到69%，为2021年10月以来的最高水平。

墨尔本达到63.8%，为2022年3月以来的最高水平。

在所有首府城市中，2月份的拍卖清盘率为64.8%，略低于去年2月，当时一些首府城市的房价仍创历史新高。

“清盘率相当高，但原因之一是季节性影响，”Powell表示, “我们总是会在新的日历年看到反弹......无论市场发生什么，买家都会回来，因为他们在前一年年底错过了，”她说道。

她说，待售房屋数量很少，因为卖房者等待经济低迷期结束，以期看到稳定的经济和房地产状况。

房价有进一步下跌的风险，尤其是如果有更多房产上市的话。Powell说，如果现在而不是以后提供更多供应，风险会更高。

总部位于悉尼的Cooley Auctions拍卖师Damien Cooley表示，市场仍有动力。

买家们希望在利率再次上升并进一步削减他们可以借贷的金额之前购买，而挂牌房源仍然很低，为购房者提供的选择不多。

"唯一会让这一势头放缓的是有更多的房产进入市场，并且利率继续上升，"Cooley表示。

“由于挂牌量低和发展势头，我们现在的拍卖市场可能处于一个火热状态，也就是你现在能够看到销售火爆。”

他说道，在37名竞标者登记后，Coogee的一套两居室公寓在周末售出。位于3/32 Mount Street 的公寓由Craig Rajczyk Real Estate挂牌出售，售价远高于保留价1,502,000澳元。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver博士预计，随着利率上升，房产价格将进一步下跌，并预测房价从高峰到低谷的跌幅为15%至20%。

在全澳范围内，根据CoreLogic的数据，房价已经下跌了9%，而悉尼下跌了14%，墨尔本下跌了9.5%。

悉尼房价在2月份接近底部甚至小幅上涨，而墨尔本、布里斯班、堪培拉、霍巴特和阿德莱德则进一步下跌。珀斯和达尔文预计只会恢复约5%。

他指出，由于澳联储的决定和银行传递加息信息之间存在滞后，加息的影响还没有完全显现出来。

“在接下来的几个月里，清盘率将开始再次下降......到6月季度，我们将开始看到清盘率和房地产价格数据再次疲软，”Oliver表示。

"人们不能像以前那样借钱了，如果利率继续上升，就有这种风险，我们最终会出现更多的不良销售。"

SQM Research的数据显示，在困境中出售的房主数量仍然很低，但已经开始上升。

2月份，新州有1201套待售不良房源，仍处于较低水平，但比一年前增加了59.5%。

在维州，2月份有828套不良房源，同样是低水平，但比一年前上升了25.5%。

SQM Research总经理Louis Christopher表示，这两个州的住房负担能力更差，抵押贷款压力比其他地方大，所以到目前为止，利率上升的影响更大。

在过去的一年里，昆州和西澳的不良房源都有所下降。

Christopher表示，在2021年期间，不良房源达到了异常低的水平，此后又有所上升，尽管没有达到令人震惊的水平。

"它们正在上升。我们还不知道它们会上升到什么程度，"他说道，"很大程度上取决于现金利率的走向。"

Christopher表示，如果现金利率高于4%（衡量借款人还款能力的一个关键门槛），那么不良房源的数量可能会成倍增加。