悉尼领涨！澳洲房市触底反弹，但固定利率抵押贷款“悬崖”或将考验市场（组图）

悉尼房市领涨全澳，房价已回升但仍比峰值低6.25％，高端市场成推动力。

虽然加息对房价造成下行压力，但移民反弹、租赁市场紧张和库存有限正在抵消此影响。

然而，固定利率贷款“悬崖”可能会让一些借款人面临巨额还款，这将是未来几个月的关键挑战。

预计随着加息影响完全显现，消费者支出将急剧下降，而房地产市场触底反弹过程已经开始。

澳洲房价反弹上涨

房地产市场今年开局走强，在连续九个月下跌后，3月份房价今年第三次上涨。

市场状况更加坚挺，尽管拍卖量较低，但清盘率处于一年来的最高水平。由于去年下半年利率的快速上升导致买卖双方的预期不匹配，因此，清盘率与当时相比仍然处于较高水平。

抵押贷款利率的上升、通货膨胀和经济的不确定性抑制了购房者的需求，导致房产销售量从2021年和2022年初的强劲水平下滑。

与2022年同期相比，2023年的前12周，全澳销售量下降了24%。但房产销售量仍接近2020年同期的水平，并高于2019年前12周记录的销售量。

这表明虽然整体房产销售活动在下降，但正在企稳。

哪些因素在推动房价上涨？

目前，新上市房源的减少和市场上有限的库存，加上租赁市场紧张和移民强劲反弹，正在抵消加息带来的下行压力。与去年同期相比，上市房源数量减少，这创造了更具竞争力的购房环境，并提振了房价。买方需求水平有助于使价格保持弹性，以抵御借贷能力削减所带来的房价下跌压力。

悉尼引领澳洲房市复苏

根据最新的PropTrack房价指数，到目前为止，悉尼引领了房价的复苏，在过去一个季度中，悉尼的房价涨幅在所有首府城市中最高。

悉尼房价在3月季度上涨1.01%，这是自2021年12月季度以来的最快增速。

悉尼也领跌并经历了最大的回调，房价从峰值下跌7.19%至2022年12月记录的低点，这可能也是提振买家兴趣的另一个因素。

悉尼房价仍比峰值低6.25％，但这种下跌仅略微抵消了疫情期间的繁荣，房价仍较疫情前水平上涨了22.8％。

尽管大多数市场的房价已经从峰值回落，但在澳大利亚的每个首府城市和偏远地区市场，与疫情前的水平相比，房价仍然大幅上涨。

细化到更小的地理区域，带头下行的地区似乎也在引领着复苏。

按百分位数进一步深入研究数据，虽然低端市场在经济低迷时期表现较好，但高端市场正在推动复苏。

在经济低迷期间大幅下跌之后，悉尼和墨尔本更昂贵地区的房价反弹幅度最大。

更昂贵的住房存量房价普遍录得更大的跌幅，这可能会让机会主义买家重新参与进来。

之前的周期也出现了类似的趋势，即高端市场引领着低迷和随后的复苏。

澳洲房市前景

我们现在已经达到或非常接近利率周期的峰值。

虽然借贷能力的显著下降和负担能力的恶化意味着房价跌幅比迄今为止看到的都更大，但已经实施的大幅紧缩政策对房价造成的下行压力正在被强劲的需求驱动因素所抵消。

移民人数的强劲反弹和租赁市场的紧张，加上市场上的库存有限，正支撑着房价。

现在澳联储已暂停其紧缩周期，随着买家经历的一些不确定性减少，房价将进一步稳定，触底反弹过程可能会继续。

随着利率上升似乎接近尾声，买卖双方都可以更好地适应更高的利率环境，并继续推进他们的房产计划。但如果通货膨胀压力比预期更为持久，这种情况将发生变化。

库存水平也将影响未来几个月的房价。如果房源供应仍然紧张，市场上房源较少，这可能会继续支撑房价。

然而，由于近期加息的影响尚未完全显现，不利因素仍然存在。

固定利率抵押贷款“悬崖”？

这就是为什么所谓的固定利率抵押贷款“悬崖”（即由较低固定利率转向更高浮动利率所导致的抵押贷款还款额激增）将是对未来几个月情况的一个关键考验，从而确定房价下跌是否会再次出现。

加息对家庭现金流的影响需要一定时间才能完全显现。

在这个紧缩周期中，整个疫情期间有许多在固定利率创纪录低位获得抵押贷款的借款人尚未感受到利率上升带来的全部影响。

由于超过四分之一的房贷都是澳大利亚联邦银行（CBA）提供的，因此，通过仔细观察该银行的贷款簿，我们可以对市场有一个间接了解。它表明，今年有一半的未偿还固定利率抵押贷款将到期。

随着固定利率抵押贷款在未来几个月到期，这些借款人中有许多将面临抵押贷款还款额的大幅增加。

澳联储的Securitisation Dataset表明，约35%的未偿还抵押贷款是固定利率的。其中约70%的贷款将在今年转为浮动利率。由于这些家庭将转向显著更高的利率，他们将面临抵押贷款还款额的急剧增加。

一定程度上，这种增加将由在整个较低固定利率期间进行的大规模储蓄所抵消。而对于那些能够在不同的银行进行再融资的人来说，当前的竞争水平（由于信贷条件不太宽松，许多银行提供折扣）也将提供一些缓解。

除了流动性缓冲之外，疫情期间房价的强劲增长意味着许多家庭在其房屋中拥有可观的资产缓冲。

紧张的劳动力市场状况也为许多家庭提供了安全保障。

银行还将与他们的客户合作，尽力减轻一些人所称的这种“宿醉”或“悬崖”所带来的影响。

然而，毫无疑问，这将是一个充满挑战的时期，在其他方面面临生活成本压力的情况下，许多家庭需要进行全面的预算调整。

在大多数情况下，业主可能会优先偿还抵押贷款，家庭支出将下降，从而防止抵押贷款违约或大量不良销售。

因此，随着已经实施的加息的影响开始完全显现，预计消费者支出将在今后几个月里急剧下降。

总而言之，房地产市场触底反弹的过程似乎已经开始。