悉尼住宅开发峰会： 高端物业领涨，悉尼房地产市场重回上升周期（组图）

墨尔本可能已经夺得澳大利亚最大城市的称号，但在房地产行业中，悉尼仍然处于支配地位。

CoreLogic住宅研究负责人Eliza Owen在Urban Developer的悉尼住宅开发峰会上表示，悉尼显示出了带领房价全面回升的迹象。

她说：“我想我带来了一些好消息。在过去几周中，我们注意到悉尼住房市场再次出现了转机。我们进入了周期的另一个阶段——一个上升势头。”

最新数据显示，自2022年1月至2023年1月，悉尼房市经历了14%的高峰到谷底的跌幅，降值了3%，这是悉尼房市史上最陡峭、第二大的跌幅。

（图片来源：Theurbandeveloper）

回顾市场过去几年的过山车式波动，这位研究负责人表示：“这是一次非同寻常的周期。”

Owen认为，悉尼市场最近几周的回弹是多种因素的结果。她说：“我认为这归因于供应水平低，人们在价值下跌的情况下暂时不卖，还有从建设角度来看的问题。随着利率的上升，我们看到了批准量的真正下降……我们认为这在未来几年内将会导致供应问题加剧。”

目前，在悉尼市场上挂着待售标签的房产约有19,500套，较传统水平下降约15%，新房源的流入仍然很小。

Owen说：“但我们也有心理因素……这让人们认为——特别是现在认为利率达到了峰值——现在是恢复的时机。”

她表示，在过去的几个月里，房贷增长已经开始“回升”，首次置业者增长最快，历来是市场低迷时的投资者，还有投资者贷款也在增长，因为人们认为现金利率的上涨周期已经到了顶峰。

在房贷市场上，包括置业升级者、置业降级者和置业需求者在内的自住者在仅3月份就占据了45亿澳元的贷款。Owen说，这是另一个证明悉尼住房市场正在进入周期上升阶段的数据点。

她告诉参加峰会的200多名房地产开发专业人士，最新的数据表明，高端市场正在带头引领最新的上涨趋势。

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她说：“市场越高端，过去三个月内的资本增长越快。Ku-ring-gai, Manly, Baulkham Hills and Eastern Suburbs等地区在过去一个季度内的资本增长约为5%。”

然而，考虑到建筑行业似乎日益恶化和当前的经济不确定性氛围，Owen也提出了一些警告，以说明她从最新数据中得出的预测。

她说：“住房市场仍存在一些挑战。我们所看到的并不是我们在2010年代预期的那种保证上涨，那时我们在全球金融危机的背景下享有结构性更低的利率。”

然而，Owen说，市场的长期基本面仍然良好，获利机会仍然很大，并且随着高通量的移民和受限制的建筑管道，供需不平衡的情况是“无可否认的”。

在未来开发商在市场上的战略地位值得关注的是，历史上与海外移民流入密切相关的地区可以获得保障和需要增强。她说：“预计今年有35万移民，我认为这是不可避免的需求。”

尽管需求强劲，政府出台的政策有望增加收益，特别是对于建造租用而言，但Owen认为未来的主要挑战仍在于建筑行业和建筑成本。

数量测算师和Mitchell Brandtman合伙人Tass Assarapin告诉峰会，该行业的一系列挑战仍然存在，成本持续上涨，尽管增长速度略有放缓。

他表示，在过去两年中，成本上涨了21%，而今年前五个月的上涨幅度为3%，预计今年剩余的涨幅和明年的情况将类似。随着利润空间被挤压，建造商在过去18个月里“处于悬崖边缘”。

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他说：“不幸的是，这种情况可能会持续至少18个月。”他表示，在过去18个月里，他手头的15个项目中有建造商倒闭的案例。他还说，在悉尼、墨尔本和其他一些城市，住房批准数量也在减少。

澳大利亚房地产顾问市场分析师Peter Bonnell指出，建筑成本快速增长的原因之一是物流紧缺，因为出口国际标准的建材会被认为是有利可图的，因而优先运到其他国家。

他认为，澳大利亚的建筑供应链和交通运输等设施需要进行改进和升级，这是成本得以降低的关键。

悉尼曾长达一个世纪的时间是澳大利亚最大、最人口稠密的城市，但在2021年由于南部首府城市边界的统计扩张失去了这个称号。

但多年来，墨尔本的人口增长一直超过悉尼，主要是由于海内外迁移趋势。Owen认为，墨尔本很可能长期保持澳大利亚最大城市的称号。

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她在峰会上表示：“有时候，当你得到人口增长和就业增长的有利循环，可以吸引更多的人来到一个城市，特别是在海外移民方面。

墨尔本在澳大利亚海外移民中的占比普遍较高，仅在大墨尔本地区就占了超过30%的净海外移民。这些移民社区可以促进人口持续增长，特别是现在外国移民的回归非常强劲。”

CoreLogic的最新数据显示，在过去12个月里，悉尼的租金价值增长了13％，是所有州首府城市和大区中增长最快的之一，这表明悉尼重获领先地位的可能性不大。

造成这种情况的原因之一是，整个悉尼地区的出租房屋数量已经从疫情爆发时的49,000套减少到了4月份的25,000套，这进一步推高了悉尼的租金价格。

“相对于悉尼而言，墨尔本是一个相对更为实惠的城市，” Owen说道，“这表明，如果我们不能通过平衡供需关系来降低价格，人们就会选择离开。”