5%首付即可购房？首次购房者政府“帮购”计划：两种选择，两种前景，哪个更划算？（组图）

首次购房者若难以负担房产，可能很快就能够获得联邦政府提供的两种不同形式的帮助，但这两种形式各有侧重：一种提供较低的按揭还款额，而另一种则承诺长期更好的资本增值。

新的“帮助购房”计划将于明年启动，允许以仅2%的低头期款购房。根据共享权益模式，政府将共同购买房屋的30%至40%的股权，而买方将贷款支付其余部分。这与现有的“首次购房者保障计划”不同，后者允许以5%的头期款购房，并且无需支付贷款人按揭保险费，可以贷款支付余额。

根据Canstar的建模显示，与政府共同购买并获得较小贷款的购房者每月还款可节省高达1829澳元。

但政府在房屋中的股权意味着一旦到了卖房并用收益偿还政府的时候，这些购房者的资本增值将较少。

这意味着购房者可能会发现在房地产梯度上迈出第二步变得更加困难。

首次购房者政府计划的比较

（图片来源：Canstar）

“帮助购房”计划是联邦工党在2022年选举承诺的一部分，计划从2024年开始运行，为期四年。该计划将支持4万个家庭以低至2%的头期款获得抵押贷款。创建该计划的立法尚未通过议会。

在悉尼，参与该计划并购买最大允许价值为90万澳元的现有房产的购房者，月还款额将为3963澳元，而“首次购房者保障计划”则为5792澳元。

假设未来十年房价上涨的速度与过去相同，购房者在十年后将拥有895,564澳元的资产净值，政府则拥有599,859澳元。该模型还假设购房者使用5%的头期款，而不是最低的2%。在“首次购房者保障计划”中，业主将拥有1,262,758澳元的资产净值。

在墨尔本，上限为80万澳元，共享权益模式的还款额将为3523澳元，而低头期款模式为5149澳元。

十年后，与政府共同购房的房主将拥有592,294澳元的资产净值，而如果他们在没有共同购房的情况下购买，他们本可以拥有831,362澳元。

在布里斯班，上限为70万澳元，“帮助购房”和“首次购房者保障计划”的还款额分别为3082澳元和4505澳元。珀斯的购房者选择“帮助购房”计划可以每月节省1219澳元。

Canstar集团执行金融服务的Steve Mickenbecker表示，参与“帮助购房”计划的购房者需要充分了解其优势和劣势。

他说：“我认为购房者将以清醒的眼光来看待这个问题。他们必须如此。你必须对自己说：好吧，这让我现在能够购买我想要的房产，我现在负担得起的还款，以及对房地产市场的一个脚跟。但总有一天我会出售或升级，那时我将没有我本来可以拥有的资金。”

在贷款的早期阶段，政府在房产中的股权将多于购房者 - 这意味着如果房屋出售，政府将带走比业主更多的现金。

他说：“在贷款的早期阶段，您进行的每笔还款都包含高额的利息部分和非常小的本金减少部分。随着时间的推移，您支付的本金金额会增加，而利息支付会减少。”

“如果你坚持到整个30年...你会看到你和政府之间的分配保持不变。

“但在你达到那一点之前，银行在你的70%股权中有一份份额。”

独立经济学家索尔·埃斯莱克（Saul Eslake）表示，该计划应该是有效的，"只要[首次购房者]不最终购买比他们本来能够负担得起的更昂贵的房子"。他说，如果购房者利用它来提高购房能力，这将继续不稳定房地产市场。

埃斯莱克说："原则上，我们有将近60年的历史，即使是允许澳大利亚人购买更昂贵的房屋的任何事物都会导致房价上涨。

自从这些计划推出以来，房屋拥有率一直在下降。无论其意图如何，它们在实际中的影响都是允许人们购买比他们本应该买的更昂贵的房屋。"

Umwelt Environmental & Social Consultants的首席社会顾问卡特琳娜·雷诺博士对这个计划也持谨慎态度。

她说："看，它还可以。它将帮助个人。它可能会推高符合这一类别的房屋价格，" 她说。"但不能忽视的是，三十年来，政府一直未充分资助实际帮助人们的事情 - 那就是社会和经济适用住房。

"老实说，我不认为它真的算是一个经济适用住房政策。你可以更战略地思考这个政策如何与脆弱群体联系在一起，比如老年妇女，并将其与已经居住在社会住房中的人联系在一起。"