澳洲开出控房价药方：30亿澳元救楼市？（组图）

30亿澳元救市！这么简单？

维州急了，开出四大猛药；

短期租赁再征7.5%税？饮鸩止渴！

大家好，我是博满澳财的首席投资官魏睿昊，欢迎收看本周的《澳财首席说》。

为解决澳洲的住房可负担危机，澳大利亚各级政府最近纷纷推出一系列重要政策。这些政策将如何影响我们的生活？今天，我们将进行简要探讨。

1

30亿澳元救市！

这么简单？

近日，联邦政府发布了一项耗资超过30亿澳元的方案，计划在未来五年内增加100多万套住宅。然而，该政策受到了地产和建筑行业人士和专家们的广泛批评。他们指出，该计划缺乏实际可行性，未考虑到规划、批准和开发过程中的复杂性，无法仅凭口号和资金解决问题。

而在不久前的澳洲金融时报举办的澳洲房产峰会上，这一政策成了联邦政府住房援助计划的批判焦点。

有趣的是，过去的两天里，新南威尔士州和维多利亚州这两个澳洲最大的州政府纷纷推出了新政策，似乎与联邦政府的政策有所不同，显示出它们正在逐渐采取针对性的措施来解决问题。

大家都知道，我们最近发布了一份关于澳洲住房可负担性的报告。现在澳洲政府采取的这些政策，尤其是州政府的政策和报告的内容比较吻合。

2

新州释放住宅用地，

遭差评

新南威尔士州的政策非常简单，计划直接在11个主要地区释放更多的住宅用地，通过重新划分区域来实现这一目标。

这至少表现出了释放更多潜在住宅用地和增加住房供给的意愿。然而业界的批评是，尽管提供了指导，但具体的规划审批仍掌握在地方政府手中，如果规划审批流程不能加快，那么问题难以在短期内解决。

3

维州急了，

开出四大猛药

相比之下，维多利亚州采取了更进一步的措施。本周三，维州政府发布了一系列政策，其中有大量旨在增加住房供给的措施。

政策分为四个方向，前三个方向普遍认为比较可行，主要旨在释放和增加住房资源，其中包括扩大可建住宅的面积，也与我们的报告方向相符。第四个方向则似乎有些虚假。

前三个方向的核心有两个，一方面是在城区内增加潜在的高密度住宅，甚至考虑将一些办公楼改建成住宅。另一方面，与新南威尔士州政府类似，该政策还将较远郊区的土地加快释放，以提供更多的远郊新开发区。

4

加速规划审批是核心

维州的政策虽总体方向与新州相似，但还有个有趣的方向，即加速规划审批。

维州提出了更具体的加速审批规划计划，要求并推动各地政府加快审批进程，包括加快之前积压的大量申请。甚至维州政府提出可能需要增加审批和规划工作人员以提高审批速度。

这提议似乎更切实可行，因为我们多次提到，不仅土地供应不足，而且土地释放后的规划审批速度实在太慢。

如果此提议能成功，将规划速度从目前的一到两年缩短到四个月，那么土地供应速度也将进一步加快。当然，我们都了解澳洲政府的效率，四个月可能有难度，但即使将审批时间从一到两年缩短到八个月也将是巨大的进步。

5

政府自建住宅？

效率太低！

维州提出的住房解决方案中的第三部分与联邦政府有一些相似之处，即维州政府将积极加速住宅建设。

这包括政府自建住房，也包括设立专门机构吸引其他投资机构参与住宅建设，甚至要求开发商增加可负担住宅等方式来增加住房供应。

这可能会缓解一些住房的危机，但众所周知，政府自己兴建住房或者设立机构来推动住宅建设本身，可能效果不会太显著。

核心在于政府的运行效率较慢，而政府往往会选择在市区建高密度住宅，建设成本和土地成本都非常高，房屋最后是否真有人买得起都是问题。或者说政府可能会亏本将房屋卖给一些购房能力有限的人，但这其实是在浪费纳税人的钱。

解决问题的核心方式是应该释放更多的住房资源并加速审批流程，让私人部门能够加速建设。

6

短期租赁再征7.5%税？

饮鸩止渴！

除此之外，维州政府还有个很有趣的新规定，即对短期租赁房产额外征收7.5%的税，如Airbnb等平台上从事短期租赁的人都要缴纳。

而理由也很牵强，称是为了促使更多的短期租赁房产进入长期租赁市场。

其实，许多短期租赁房产根本不适合长期租赁。数据显示，平台上提供的这些房屋大多数不在墨尔本，而是郊区或旅游景点附近。本质上类似酒店，更适合作为短期租赁。所以，这种方式释放出的长期租赁房源非常有限。

政府宣称，征收这些税款可用于兴建房屋。但如前所述，政府主动兴建房屋或进行商业运营，在澳洲的经济和治理模式下通常效率低下且效果有限。

当然我们理解维州政府当前面临着巨额债务和严重财政赤字，而该州财政的收入来源非常有限，主要依赖于土地交易，包括印花税、房产交易税及长期土地税。

与其如此，如果能够更迅速地释放土地、进行规划和审批，从长远来看，可征收的额外税款将远远超过对短期租赁房产的额外征税。

所以，这次对短期租赁房产征收额外的7.5%税无疑是鸩酒解渴。

目前整个澳洲都面临着建筑审批困难、建筑完成率较低、建筑成本高昂以及人口迅速增长的挑战。与此同时，政府的审批和土地释放流程也很慢，导致住房供不应求。政府可能会采取一些短期的举措，例如兴建房屋。

但从长远来看，最关键的还是增加住房供应，包括改善土地用途，使更多土地可用于住宅，或更便于用于高密度住宅。

另一个关键因素是加速和放宽审批流程，以确保更多土地和开发项目能迅速实施。而新土地的开发和释放可能会带来新的机会，值得密切关注。