澳洲小镇买入持有独立房的投资回报如何？真实案例数据首次曝光！丨创富实战（组图）

作为澳房俱乐部®的创始人和资深房产投资教练，我深知房产投资的力量和潜能。

在每一次授课中，我都喜欢引用真实的房产投资案例，这些案例不仅来自我自己的经历，还包括我在澳房控股有限公司的投资项目，以及我所辅导的高级会员们的亲身实践。

一个具体案例的分析

2022年，澳房控股有限公司以18万澳元购入了一套带有租客的独立房，采用的是首付20%，贷款80%的方式。

交割后，我们给租客发出了60天的通知，要求租金从每周260澳元涨到360澳元。

一年过后，房产的重新估值达到了21万澳元，租金稳定在每周360澳元。

许多忙于本职工作或其他生意的读者向我咨询，他们希望能通过简单的买入和出租房产来获得不错的投资回报。

对于这类投资者，澳房俱乐部®推荐参加随到随学的“基础必修课”，学习高级房产投资人在这个看似简单的策略上的具体思考和操作方式。

不少普通房产投资者听说我们的许多学员在全澳范围内广泛布局房产投资项目后，自然产生了不少疑问。他们担心大城市以外的投资回报并不如大城市那般优越。

那么，让我们通过一个具体的例子来解释这个问题。

投资回报的两大要素：现金流和增值

首先，我们需要清楚地认识到，房产投资的回报主要有两个方面：一是现金流，二是增值。两者相加才构成了最终的总回报。

以我们这一项投资为例，从买入交割开始计算，12个月的现金流如下：

● 总收入：17,234.27澳元

● 总支出：10,991.15澳元（含利息与其他开支）

● 总现金流：6,243.12澳元

增值方面的统计，我们不能只看最新估值与购入价之间的差别，还需要把购房相关的资本性开支算进成本里，具体如下：

● 购入价：180,000澳元

● 购房相关成本：9,422.29澳元（含印花税与其他成本）

● 总成本：189,422.20澳元

● 最新估值：210,000澳元

● 账面增值：20,577.80澳元

因此，该投资在12个月内的总回报为：

● 现金流：6,243.12澳元

● 增值：20,577.80澳元

● 总回报：26,820.92澳元

单纯的账面总回报金额不能直接用于横向比较，无法显示这笔投资与银行存款或其他不同成本和收益的投资项目之间的差异。

为了更好地评估，我们在澳房俱乐部®的教学中强调使用净值回报率这一指标。

我们已知账面总回报金额，接下来需要计算实际投入的现金净值。如我前文提到的，购买此物业时使用了购买价的20%作为首付，余下的80%即144,000澳元通过贷款获得。

因此，在总成本189,422.29澳元中，有144,000澳元为债务，剩余即为实际现金投入：

● 总成本：189,422.20澳元

● 总债务：144,000澳元

● 总现金净值投入：45,422.20澳元

深入的回报率分析

为了评估这笔投资的账面总回报26,820.92澳元相对于它所需要的总现金净值投入45,422.20澳元来说表现如何，相对于其他房产投资项目甚至其他投资类别来说是相对较高还是相对较低，我们需要把两者相除，得出现金净值回报率：

● 总回报：26,820.92澳元

● 总现金净值投入：45,422.20澳元

● 净值回报率：59%

这意味着，该投资的年化净值收益率为59%，可与其他房产投资项目甚至其他投资类别进行直接比较。

无论是其他价格不同的房产投资，还是银行存款等其他类型的投资，我们都可以通过计算净值回报率来进行横向比较。

例如，同样是房产投资，另一套房的价格可能不是18万澳元，而是58万澳元，伴随这个58万澳元的买入价有其他相对应的现金流和增值，只要我们算出它的净值回报率，就可以把不同价位的投资项目进行横向比较。

同样道理，哪怕一笔现金净值不用于房产投资，而是做了其他类型的投资，哪怕现在存银行定期，也有一笔收益，绝对的收益金额除以绝对的总现金净值投入，即可得出现金净值回报率，进行横向比较。

需要注意的是，以上计算中的现金流尚未扣除收入税，而增值则为账面评估，尚未在市场上实际出售，因此未扣除出售房产的相关费用以及可能产生的资本利得税。

我们还需要注意的，是长期持有房产过程中，其价值波动并非每年一致，有些年更高，有些年回调。具体某一年所获得的回报率不代表未来每一年都保持不变。

但不管怎么样，我们可以用这个方式来横向比较尚未出售变现的各种投资，从而评判出哪笔投资更出色，哪笔投资稍逊一筹。

这种分析和核算方法不属于税务局要求的报税范围，因此会计师通常不会主动提供这样的分析。这导致许多普通房产投资者并不清楚自己投资的具体表现。

但是，作为房产投资者，进行类似的分析和核算是非常重要的，它不仅帮助我们了解投资的实际表现，还能够指导我们作出更明智的投资决策。

因此，我强烈建议所有投资者至少每年进行一次类似的总结分析，或者委托会计师和财务人员帮忙完成。

投资策略：不要忽视低价位房产的潜力

我想特别提及一类投资者：那些拥有较大资金量的投资者。经常有人认为，拥有更多资本的投资者应该专注于高价位的房产和显赫的地区。然而，实际情况可能并非如此。

事实上，这类投资者应该考虑的是资产的分散投资，而不是把所有资金投入单一的、高价位的项目。

对于这些投资者来说，将一笔较大的资金拆分为多个小项目，可以是一种更为明智和稳健的策略。这样做的好处是多方面的：

■ 风险分散：在不同的地区和不同价位的房产中分散投资，可以有效降低因特定市场波动带来的风险。

■ 灵活性提升：多个小项目意味着在需要时更容易出售部分资产，而不是被迫出售整个大项目。

■ 市场机会最大化：小型项目通常更容易发现并利用市场的特定机会，如特定地区的短期增长潜力。

我经常看到，即使是资金量较大的投资者，也倾向于忽视那些价格较低的房产和被低估的地区。然而，正是这些地方往往隐藏着未被充分利用的潜力。

通过分散投资，不仅可以最大化整体投资组合的潜在回报，还能够在整个投资过程中保持灵活性和安全性。

因此，我鼓励拥有较大资金的投资者重新考虑他们的投资策略。不要因为一处地产的价位较低就忽视它的潜在价值。

相反，应该考虑将大额资金分散投资于多个潜力项目，这样不仅能够提高资金的利用效率，还能够有效地管理风险，实现资产的稳健增长。

澳房俱乐部®的教育使命

房产投资并非一条没有风险的道路。它需要深思熟虑的决策、细致的市场分析，以及对资金管理的严格把控。

在澳房俱乐部®，我们致力于提供全面而实用的教育，以确保我们的会员们能够在房产投资的旅程中取得成功。

我们的目标不仅仅是教授房产投资的技巧和策略，更重要的是培养投资者的全面视角，帮助他们在复杂的市场环境中作出明智的判断。

通过深入分析市场动态，评估投资回报，并结合个人的财务状况和投资目标，我们的会员能够做出更加合理和盈利的投资决策。

作为房产投资者和教练，我深感自豪，能够在这个不断发展和变化的行业中，指导和影响那些对房产投资充满热情的人们。

我们在澳房俱乐部®相信，通过正确的知识、坚定的承诺，以及持续的学习，每个人都有机会在房产市场上取得成功，实现自己的财务自由。