人快跑光了，中国多地产业园区空荡荡（组图）

在中国多个地区，过去曾经吸引大量国际投资人的仓储、产业园区正面临商业活动大幅放缓的问题。为了电子商务、制造业和食品长期荣景所建立的物流中心正在失去租客，迫使业主削减租金并缩短租赁期限。

中国仓储、产业园区空置率飙升。 （示意图，路透资料照）

《彭博》报道，房地产顾问公司数据显示，华东和华北地区物流地产的平均空屋率接近20％，创下近年来最高。晨星（Morningstar）股票分析师李信孚（Xavier Lee）表示，现在可以看到中国物流、工业地产的供应过剩。而在许多仓储仍在建设的情况下，问题恐进一步恶化。

对于指望中国今年出现经济反弹的业主而言，情况的恶化令人失望。根据MSCI（明晟）Real Capital Analytics的数据，过去10年全球机构在仓储、工业地产、办公大楼和其他中国商业不动产上，总共投资超过1000亿美元。这些外国投资人包括黑石（Blackstone）、保德信金融集团（Prudential Financial）的PGIM、新加坡政府投资公司（GIC）和凯德集团（CapitaLand Group）等。

中国的商用不动产一直是该国经济的一个亮点，直到2021年开始陷入市场低迷时期，物流、工业地产的疲软，与北京、上海等主要城市办公室需求低迷同时出现。造成这2个结果背后1大因素是过度开发，在利率、借贷和建筑成本较低时，巨额资金涌入中国商业地产领域，推动大量的建设。

为了满足电子商务配送中心需求而建的仓库、用于冷藏或冷冻产品的巨型冰箱，以及为企业存放零件、制成品的空间，并没有向业主所希望的充分被利用。由于消费者变得更加节俭，中国境内电子商务成长趋缓。

地缘政治紧张局势加剧，也促使企业将部份制造业务转移海外，以满足希望降低对中依赖客户的需求，跨境贸易的放缓，也减少了企业对中国仓储的需求。高纬环球（Cushman & Wakefield）数据显示，众多物流地产集聚华东地区仓储空置率在今年Q1攀升至19.2％，中国整体空置率则为16.5％。

高纬环球追踪的20个中国主要城市当中，有13地Q1物流租金较前1季下降，其中北京、深圳降幅最大，分别跌4.2％、3.9％。高纬环球表示，预计到2026年底，中国将新增3300万平方米的供应，相当于4600座足球场。

中国的产业园区也正面临跨国、本土企业外流的问题，根据高力（Colliers）数据，Q1北京商务园区整体空置率为20.5％。在南方的制造业中心广州，一些跨国企业在经历了令人失望的疫后复苏后，正在关闭工厂并改变业务策略。

基汇资本（Gaw Capital Partners）中国区总裁彭庆邦（Humbert Pang）表示，每个人现在都在削减成本，一些物流地产即使是现在有公司进驻，租金预计也不会上涨。彭庆邦认为，大多数物流空间业主在与现有、新租客的谈判预计碰到了困难。

丰树物流信托（Mapletree REIT）总裁黄洁（Ng Kiat）在4月的财报会上曾表示，未来12个月中国环境仍将不稳定、不确定。目前的首要任务是留住租客，并寻求出售一些表现差的中国资产。

北京6月21日公布的数据显示，衡量外国直接投资（FDI）的指标“实际使用外资金额”已经连续12个月下降。外商直接投资持续下降表明，中国已经不太吸引外国投资者。虽然外商仍未完全撤出对中国的投资，但这一数字已经变得越来越小。