【老蔡侃房】年轻人首置业迷思，自住or出租？其实你们忽略了这个方式！
屌丝出身的我，很明白一穷二白的年轻人的苦恼。
这也是为什么如果有年轻人要做投资，我都会尽量会多些指点，希望他们可以不要走我那时候走过的弯路，毕竟，不可能人人都是王思聪。
最近很多年轻人问我首次置业买在哪里。
其实，如果你没什么钱，是首次置业，应该哪里有钱赚买哪里，不要着急自己住进去。
现阶段是应该租房尽情享受生活还是应该适当节省存钱首付买房？
从静态看，租房买房都各自有其优缺点。
租房最大的好处就是灵活，你可以不受限制的搬到想居住的地方（只要你能承担的起租金），不用担心对一个地区失去新鲜感，也不怕上班地点改变，只要跟随你的内心做一个放飞的自我。
但最大的缺点是没有安全感，遇到你喜欢的房子，每次租约到期都是折磨，可能有时就算愿意承担多一些租金，也还是会被房东赶走。
其次是不能随意改动，连在墙上装个搁板都需要征得房东同意，不要说是给墙换个颜色，或者个厨房换个抽油烟机了。
再者，租房的机会成本极大，几年不买房，隐形的资产损失真是算算吓死人。
而且现在贷款政策越来越严格，今天不买，明天会不会政策一变，想买也买不了了。
而如果买房呢，最大的问题是，你买的起的地方，未必是你想住的地方。
其次是，你买的起又想住的地方，未必是投资回报很高的地方。
再者，你现在买的起，又很想住的地方，未必是你5年后成家后很想住的地方。
这个概念也不是什么新策略，只是以前没有人这么系统的整理出来再起名字。
Rent-vestor就是Rentor和Investor的合体，也叫“租住投资人”。
什么意思呢，就是指一类投资人，通常是工作收入稳定的白领，租住在小户型的近城区域，但是买房投资在更可以负担的其它区域。
我推荐这个方式，纯粹是因为我真的认为这个方法，适用于很多囊中羞涩的年轻人，属于一个很理想的折中策略。
这个方法的益处有以下几点：
1.最大程度地解决了“自住需求”与“投资需求的”矛盾。
很多繁华位置的房子，别墅成本高，但是租住成本却不是成比例增高。
例如Toorak别墅均价基本在300万以上了，但是别墅出租价格每周900以下的也为数不少。又例如，很多中国人都喜欢住在方便的市中心，但是市中心的公寓实在是不值得投资，那大可以租在city，但是在suburb里再买一套带地的别墅做投资，一举两得！
2.负扣税得益
由于买的物业是用作投资，物业每年的开销（包括贷款和折旧等等）都可以用来抵扣个人收入。同样是拥有一套物业，用做“投资”性质的物业就多了这一项巨大的经济利益，买一套房子来自住的人，就享受不到这个优势了。
3.灵活性大
如果尚未成家的年轻人，大可以投资一套在校区内的小别墅，或联体别墅，但是自己仍可以租住在离工作近，夜生活丰富的闹市区。等若干年后，自己的住房需求有变化了，再携家搬入已拥有的别墅。
4.贷款额度或更高
一般来说买投资房，有租金支撑，每月相对的供款会略低一些，尤其是如果你仍住在家中，或者与人合租，那你的生活开销就会比较低，银行计算贷款负担额度的时候都会考虑进去。
我们说一个规划的人生是一个自我不断增值的人生。
如果说打工挣钱、存款的方式是做加法的话，买房投资就是做乘法的过程，即使我们用最保守的贷款比例首付50%来计算，参照墨尔本50年来房价的平均涨幅，意味着你的本金每年超过15%的稳定回报，这将远远超过你工资收入的涨幅。
如果你决定买房必须要买你喜欢居住的区域吗？从生活的便利性角度看，大多数人希望居住在商业配套好交通便捷的区域，但对于初入市来说这些因素就意味着当地的房产价值被充分的挖掘了，而且起点也会比较高。
所以建议年轻人考虑一下边租边投资的方法，更早的开始物业积累，若干年后你也许会有一个很大的惊喜。
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各个区域规划政策的变化影响房价你都知道吗？
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不要忘记，Hartland不是卖房中介，不推销楼盘，只为投资人服务，因此可以保证投资建议的中立、中肯。
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