各具特色，澳洲各首府城市买房指南

社会及金融现状变化莫测，全国各地房产市场的需求、房价及收益也无定数，明智的房产投资者们已经开始审时度势，快速适应这一趋势。

但是分析发现，在人口密集的首府城市，如墨尔本和悉尼，驱动房产收益增长的因素，与影响布里斯班、阿德莱德及霍巴特市场形态的因素不尽相同。

Herron Todd White (HTW)是澳洲最大的房地产估值公司。该公司首席执行官Brendon Hulcombe表示： “我们在喋喋不休地抱怨后院恼人的晾衣绳和轰轰的割草机声的时候，澳洲最重大的住宅发展已经悄然发生了，虽然一时难以察觉，但却不会逃过与时俱进的业主和投资者们的火眼金睛。” 他认为，过去七年，澳洲房产市场一直不难预测，但“一场房地产业的巨大变革”正使其发生改变。

Three-Sixty Degrees房地产集团的创始人及现任总裁John Meagher表示，在人口稠密、寸土寸金的墨尔本和悉尼，想方设法充分利用稀缺的空间才是大势所趋。

HTW布里斯班分部总裁David Notley认为，在布里斯班及其周边郊区，经过翻新的百年老宅再加上极具现代感的扩建房屋，二者的融合最受高明投资者们的青睐。

但即便是美利通创始人兼总裁，人称“高楼哈利”的亿万富翁Harry Triguboff，也有失策的时候。Triguboff认为，随着近郊房价越来越难以企及，人们会更愿意住在高层公寓，于是他增加了自己开发项目中三居室公寓的数量。

Hulcombe说： “这种预测与现实并不相符。人们其实更愿意搬到离城市远一点的郊区，起码在那里，他们买得起自己的房子。那些三居室公寓非常不好卖，即使卖出去了，售价也低于预期。”

Hulcombe还表示，澳大利亚幅员辽阔，各地环境及地貌都全然不同，这就给投资者们出了很大的难题：一边是悉尼的高层公寓，一边是布里斯班近郊的联排别墅，到底选哪个？

他说：“在澳大利亚，几乎找不出两个一样的地方。”

   悉尼   

郊区的扩张以及飙升的房价，让越来越多的房子在不足300平米的地块上拔地而起。这一面积只相当于一个网球场的十分之一。

在市中心，时兴起双钥匙公寓（Dual Key Units）。这种住房可由两名业主或租客共享同一空间，买家们通常工作日在此居住，而周末则在城外度过。

例如，在悉尼中心商业区东南部约4公里外的Chippendale，一些新开发公寓就有一个公用门厅，而两块分开的区域则各有一个入口。其中一套公寓有卧室、起居用餐室、厨房和浴室各一间，而另一套公寓则类似于工作室，配备有厨房、浴室和洗衣间。

HTW住宅房产部经理Shaun Thomas说： “这种设计主要吸引那些想要获得最多租金回报的投资者，也适合那些想招收租客同住的家庭。”

在距离市中心不超过十公里的Mascot 和Zetland区，这种新型的“分隔式”小型公寓不管是受欢迎程度还是已建成数量都在不断攀升。这种公寓通常比传统的工作室面积要大，而且还有单独的卧室。

仓库改造间仍然热度不减，建在独栋车库上面的独立工作室也吸引了不少买家，其中多为想要尝试独居的青少年，或作为投资性房产以及老人间的备选房屋。

虽说地块面积越来越小，但新建的独栋房屋却越来越大，尤其是在Sutherland Shire, Parramatta和Ryde周边区域。

墨尔本   

墨尔本正在经历向分层所有权公寓及联排别墅的加速转变，在城市近郊的South Yarra和 Richmond更是如此，两地的大部分居民都是租房而住。

HTW墨尔本办事处经理Perron King表示： “近城地区的住房市场还是以出租为主。” 他说：“虽然期房及新建房屋拔地而起的速度远超历史纪录，我们还是认为本地房屋市场会持续缩小。”

但不同地区，房屋需求不同。专家认为在未来几个月，大批新建公寓可交付使用，与此同时，一项重要调查正在进行中，目的是考察要替换大量公寓楼所使用的可燃涂层是否可行。

在经济飞速增长的东南走廊地区，地块面积继续缩水，从500-700平米下降到300-350平米。Meagher说：“买家们希望通过建大房子，从土地中获得更大收益。”同时他们也在寻觅多用途房间，例如可用作家庭办公室的多余卧室或应用了最新科技的不同类型储藏空间。

由于人口不断增长，基础设施得到改善，东部及西部郊区的土地面积将会继续缩小，对于业主及租客来说，这意味着房子会更便宜也更便利。

在北部郊区，传统的大型街区也会继续改建，变成庭院面积较小的联排别墅或单元房。

布里斯班   

HTW的 Notley表示，在布里斯班内城周边，古典老宅结合现代扩建是当前最稳赚不赔的投资趋势。

“要用现代材料忠实还原这些令人惊叹的古典屋舍是很困难的。所以人们很明智地舍弃了这一计划，改为超现代的建筑方式，营造古典与现代的鲜明对比。”

今年，布里斯班公寓租金下降了约2%，而全国平均租金则上升了超过2%。

Notley说： “鉴于我们在中心商业区附近还有相对充足的可开发土地，人们还是希望能有一块土地，可以点上火来场烧烤。”

阿德莱德和霍巴特   

根据HTW的全国财产时钟，两座首府城市都摆脱了低迷开始恢复活力，市场也开始回升。而墨尔本和悉尼，一个正值高峰，一个接近高峰，接下来很可能开始回落。

AMP首席经济学家Shane Oliver认为，投资者们现在应该 “谨慎行动” ，考虑一下相对落后或者收益率更高的城市或地区。

HTW阿德莱德地区住宅评估经理Natalie Patterson说： “经过翻新的特色住宅在本地市场很受欢迎，尤其是在靠近中心商业区的郊区。”

HTW霍巴特地区的助理房产估价师Andrea Valentine认为，在本地区，特色住宅都在进行现代化的敞开式扩建，以增加面积、提升功能并充分利用当地绝美的海滨风景

   珀斯和达尔文   

HTW珀斯地区总裁Perth director表示，在珀斯，较大地块上的老旧房屋仍在保值，尤其是首次置业者市场。同时，老年公寓和多代同堂的房屋也在升值。

在过去一年多，独栋房屋和公寓的价格分别下降了2%和6%。同一时期，达尔文的独栋房屋价格下降2%，公寓价格则下降了超过10%。HTW达尔文地区地产估价师表示，内城区附近的房屋深受自住业主和租赁者的青睐。而内城公寓的过剩供应则让房价一直原地徘徊。