从难民到爵士的商业传奇------西田集团(Westfield)创办人Frank Lowy的故事
图:Sir Frank Lowy 图来源:AFR
西田集团(Westfield)的创始者Sir Frank Lowy于12月12日宣布,将创立近60年的购物中心帝国,以328亿澳元卖给了法国的Unibail-Rodamco集团。
12月9日周六晚上,Frank Lowy在伦敦主持了Westfield第501次董事会议。董事会决定批准Westfield的最后一笔交易。这一刻的意义重大,标志着一个时代的结束!
Frank Lowy对Westfield付出了一生的热情,他说,“在完成最后的谈判并获得批准后,我将永远无法再体验到Westfield带给我的那种快乐。……我心里充满着怀旧的情绪。”
图来源:AFR
Unibail-Rodamco是欧洲最大的上市商业房地产公司,也是全球第二大房地产公司,在欧洲交易所的市值为224亿欧元(合350亿澳元)。拥有巴黎的Forum Des Halles等主要商场。
Lowy家族经营Westfield已长达57年,是甚么样的热情让Frank Lowy 用一生的岁月经营这个公司? 让我们一起看看他的故事。
图:1943年在布达佩斯的Lowy家族,纳粹占领之前一年。 图来源:AFR
一、Frank Lowy 的早年经历
1930年10月22日,Frank Lowy出生在捷克的斯洛伐克,二战期间生活在纳粹统治下的匈牙利贫民区。
他的母亲在家里的前厅开了一家小杂货店,他帮着招呼客人。他看着母亲很礼貌的对待买面粉或糖果的客人,带着很愉快的心情与他们话家常。他深刻感受到人们在互动中产生的珍贵友谊,因此,在他一生的事业中,总是关注着顾客的需求。
1943年(13岁),Frank Lowy的父亲Hugo Lowy在奥斯威辛集中营遭到毒打,并失去生命。日后他为纪念被纳粹迫害的匈牙利犹太人,他修复了一辆运送匈牙利犹太人前往奥斯威辛集中营的铁路货车,并将货车放在集中营的现场。此外,还参加有关纳粹迫害的纪念活动。
1946年(16岁),原本要前往法国,,但却因为年幼个子小被遗留在了一条名为“雅格”的小船上,更还被英国人抓获,辗转被拘留在英国的塞浦路斯。
他回忆在拘留营的情况,“我们并不害怕英国士兵,他们只是在做自己的工作,并不像纳粹和斯大林党人那样残忍。他们没有仇恨,我们从不担心他们会向我们开枪。”从一张老照片中可以看到,他在拘留营中很快乐的与大家一起洗衣服。
图:1946年 15岁的Frank Lowy 在塞浦路斯的英国拘留营洗衣服 图来源:AFR
战争结束后,他也跟着大兵前往法国,Frank Lowy自此成为了一名小士兵,每天起早贪黑训练,还经常遭到老兵的欺负!
在他17岁的时候成为了格拉尼旅的一名突击队员,为以色列的独立而战斗,于1948年,时为18岁的他,参加加利利和加沙的阿以战争。
身临战场,他亲眼目睹了死亡,看着自己的战友在他面前被子弹射死,和一个个家庭在战争中的生死离别,这因此成为了Frank Lowy人生中一段不堪回首的往事。
1952年(22岁),在以色列战争结束后,Frank Lowy得知家庭中幸存下来的成员都移民去了澳大利亚,他也离开了以色列,并于1952年1月26日,历经几年的波折终于抵达了悉尼与亲人相聚。
图:Frank Lowy(右)1952年抵达悉尼,终于和家人团聚。 图来源:AFR
在澳大利亚充满机遇的国度里,Frank Lowy重新开始了自己的事业——做熟肉运送生意。一开始并不是很成功,对他而言总算找到了他的生存阶梯。
1953年,他遇到了移民到澳洲的约翰·桑德斯(John Saunders),他们成为了生意上的合作伙伴。类似的生活经历,让两人感觉相见恨晚,他们都精力充沛、干劲十足,决心依靠自己在这个新的国家取得成功。
1959年6月(29岁),在Blacktown开始了一个小商店生意,随后他开始购买悉尼西部一些闲置的农田作为不动产——西田(Westfield)因此得名——然后很快搬到更好的地段。
他们利用熟食店后的隔间作为办公室,虽简陋,却是他们成功的开始。他们亲力亲为地做起了不动产——和买家侃价、聘请承包人平整路面、发布广告,推广,然后出售。他们日日夜夜地工作,有时候睡眠不足两小时!
Saunders善于与别人交流,他负责捕捉新的发展机会,与此同时,Frank Lowy则去熟悉银行系统、杠杆收购的价值以及重要的法律文件。洛伊在一分钟前可以是柜台后的伙计,穿着白大褂,给客人称腊肠,一分钟后,便换上西装,打好领带,坐在银行经理办公桌的对面谈业务。
虽然又忙又累。但是无论生意大小,他们从不放过任何一个机会!
接下来的四十年,Westfield集团历经了风风雨雨,多次在全球性经济危机和恶劣的自然环境中面临困境,但Frank Lowy和Saunders依然不惧风险在美国和澳洲开发了许多购物商场。西田的版图已扩张至四个国家,121家分店。
尽管多次面临着倒闭,资金周转不足的风险,Frank Lowy一直坚信Westfield集团可以挺过风险!
Westfield取得巨大成就,主要原因是因为其拥有独特的商业模式:
全球集资。
专注于重新开发。
集聚、品牌互补战略
持续创新
共享知识
Westfield模式是持续通过其强有力的全球集资平台,购买市场地位优越、未被充分利用的购物中心,然后赋予“Westfield”品牌和再投资,进行物业改造、扩张与重新定位,从而提升该物业价值,带来租金与资本增值的长期回报。
二、为何选在此时此刻出售Westfield?为了股东,也为了自己
离开自己一手创建的事业,Frank Lowy先生内心有许多的感触,但他觉得自己走的是正确的路。
Frank Lowy说,“首先,这笔交易金额对我们的股东来说,是一个非常好的价格。符合股东的最大利益一直是我的原则,自1960年以来,这个原则指导了我的商业决策,今天的宣布也是如此。”
Westfield出售给Unibail-Rodamco集团之后,股东将获得每股10.01澳元的现金和股票,而之前的股价为8.50澳元,此交易让Westfield的股票有巨大溢价,股东收益丰厚。
联合首席执行官Peter Lowy(小儿子)解释说,过去一年,全球房地产投资信托受到冲击,股价有很大损失。由于法国Unibail集团提供了高额保费,再加上他们同意支付的价格,足以弥补Westfield投资者的损失,使公司的股票回到真正的价值。
其次,Frank Lowy表示,他和他的儿子将从担任全球Westfield投资组合的高管,转为投资者的身分。Lowy家族最终以2.5%的股份持有Unibail-Rodamco,价值13亿澳元。
图:Frank Lowy父子三人 图来源:AFR
三、回顾近一甲子的经营
在新闻发布会上Frank Lowy先生表示,2017年12月12日是Westfield历史上第二重要的日子:“当我回顾过去57年的时光,可以说是我的一辈子了。但决定出售Westfield,我并不感到难过,只是有一种又苦又乐的复杂心情。”
那么,Westfield最重要的日子是甚么时候呢?当然就是1959年6月在Blacktown的一个“还不错的小商场”开业的时刻。当时Frank Lowy29岁。
他以充满感激和怀旧的情绪表示,领导Westfield是他的荣幸,“我们从小店开始,如今把Westfield带到了全世界。这是我非常骄傲的成就。”他还强调,“这个美好的国家使我能够实现我想达到的目标。我将永远是一个心怀感激和骄傲的澳洲人。”
Peter Lowy表示,1960年Lowy家族投资了1000澳元创建了Westfield,到现在Unibail-Rodamco收购后价值高达4.4亿澳元。在过去的57年里,年复合收益高达25.6%。
在1979年,2004年,2008年和2010年的几个重要的转折点中,证明Lowy家族擅长应对(包括企业重组在内的)房地产投资信托市场的变化。尤其是互联网和社交媒体快速发展后,对客户行为产生的巨大变化,他们能够预见和应对。
Peter表示,Unibail-Rodamco将Westfield品牌推广到其在欧洲的旗舰中心,这是对Westfield业务实力的赞扬。
四、Lowy家族对网络购物的预见和正确的对策
他们很早就看到亚马逊可能会改变消费者的行为,因为通过Westfield收取各地营业租金的情况,就可以得到非常准确的销售数据。他们并不否认网络购物很可能侵蚀传统商场的销售增长,对此,他们采取非常严谨的对策。
一方面,他们将资金集中在市场的最高端,如世界贸易中心这样的旗舰店,同时减少对低质量、低增长的区域中心的投资。这一策略目前证实是对的,截至今年6月的半年中,旗舰店销售额的增长率为3.3%,而地区中心只有0.2%。
另一方面,他们同时准备着促成澳洲史上最大的收购要约,现在他们也成功达成目标。
五、业界对Westfield的预测--潜在的看跌信号
瑞银资产管理房地产证券部主管PatBarrett表示:“对于Westfield股东和AREIT市场来说,这笔交易是一个不错的选择。“这笔交易给单位持有人提供了一个现金部分,我们估计这个现金部分约为70亿澳元,预计将重新投资到Westfield,进一步支持该部门的定价。”
里昂证券(CLSA)分析师表示,Unibail-Rodamco每股10.11澳元的报价符合他们对零售地产股的估值,在合并后的集团中可能会有一些上涨空间。
尽管分析师和基金经理仍在了解这一影响,但预计CDI股票将被纳入主要房地产投资信托基金指数,并允许在当地市场接触欧洲巨头。
Alphinity公司的负责人和投资组合经理Bruce Smith认为,Westfield的出售对整个行业来说,是一个潜在的看跌信号。他表示,当世界顶尖的购物中心被开发商出售时,这可能会说明一些情况,人们必须考虑到这一点。
过去一年来,该公司面对网上购物对实体中心造成的影响,一直感到很困扰。事实上亚马逊网上购物,已经对他们造成压力。
上市房地产在2017财政年度的总回报率为6.3%,远低于去年同期的24.6%。购物中心所有者Westfield,Scentre和Vicinity占了S&P / ASX 200 AREIT指数的40%,都带来了负面的回报,拖累了整个行业。
这些结果表明,受到电子商务的威胁,财富效应下降,工资增长被压缩,零售业已经出现周期性压力,倒闭的趋势已经显现。
图:Westfield在英美两国的主要零售店 图来源:AFR
六、Westfield遭受美国商场衰退的打击
Westfield 公司在美国、英国和意大利经营着45个购物中心和机场零售区,其中包括位于纽约新世界贸易中心的零售店。
美国各地的零售商似乎正在走下坡路,因为购物者放弃了传统的购物方式。数字革命给传统购物中心带来冲击,传统零售商生意不好却还得支付租金,因此许多关闭门店。其中包括JCPenney,Macy's,Sears和K-Mart这样的中间商正在减少。Payless和RadioShack等小型零售商更是遭受重创。
回过头来就开始影响就业。直到两年前,商场每年为美国提供20万个额外的工作,但这一趋势现在突然逆转。根据最新的劳工统计局,今年零售业每月平均失业9000人。去年的这个时候,商场每月提供约17,000个就业机会。
现在的家庭还会在实体零售店买东西吗?
总是有人会提出这样的问题,Frank Lowy对此有很深入的思考。
80多年前,他母亲在家里开了一家杂货店,他帮着招呼客人。从母亲对待客人的态度中,他体会到店主与客人之间的深厚情谊,以及人与人互动的重要性。
他指出,“人类需要和想要互动,我们是社会生物,任何东西都不能取代直接的互动。我们可以用互联网购物,饮食和娱乐,但这些活动永远不会取代面对面的购买方式。我相信互联网将会满足一定比例的零售商和购物者的需求,但无法取而代之。“
七.结语:FrankLowy 见证了一个世代的故事
2017年11月,他回到了悉尼西部的Blacktown老家,那里是1955年开的熟食店,也是1959年第一家Westfield的所在地。
他正走在商场所在的那条街上,有两个老年妇女跟他打招呼,“嗨,Frank!”他感动的说:“她们认出了我!她们在60年前就是熟食店里的顾客。过往的记忆被唤醒了!更重要的是,他们依然活着,依然认识我,这是多大的快乐啊,我夫复何求呢?”
这就是Frank Lowy,珍惜人与人之间的感情,不论历经多少的岁月!
他用57年打造了Westfield帝国,除了他的远见和正确策略之外,生命中的各种经历,如,母亲的言传身教,被纳粹迫害的痛苦,英国的人道对待以及在澳洲的发展等等,都淬炼着他内在的精神力量。
从童年的颠沛流离,到日后的辉煌腾达,我们都看到他心怀“点滴恩情,涌泉以报”的善心。所以,当他决定出售Westfield帝国时,想到的还是股东的利益。这就是他坚毅、善良、奉献的美好品格。
不论网络购物是否会让传统零售中心走向没落,当我们看到Westfield 的标志时,不要忘记它的创办人是个历经苦难却乐于付出的人。
在实体零售店里,我们可以跟人寒暄、点头微笑,可以触摸、欣赏充满生机的食物和年节的欢乐气氛。现实生活中总是苦乐参半,但只要有机会接触人,就有机会得到温暖。在澳洲,我们的确还能得到许多善良的友谊和真诚的对待,多多珍惜这美好的环境吧!
图:2017.12.08 英女王授与Sir Frank Lowy 骑士爵位
附记:Frank Lowy的善举
2002年捐赠1000万澳元。
2003年4月,为了纪念他到澳洲50周年,Frank Lowy捐赠了3000万澳元成立了“Lowy国际政策研究所”,这是独立的国际政策智库,让澳洲在世界舞台上起到作用。
2010年,他和家人捐赠了1000万澳元,以促进澳洲癌症研究中心的建设。
Frank Lowy为了回报英国在战争中对犹太人的人道对待,他捐款给英国的博物馆和建立战争数据馆。并接受英女皇授予骑士爵位。
他在澳洲、美国都获得慈善家的奖项。2008年,荣膺澳洲邮报全澳五大慈善家之名。
Frank Lowy拥有了五艘尺寸不同的超级游艇,尺寸呈递增趋势,并且全被命名为“Ilona”。这艘74米的遨慕世造的IlonaIlona于2004年下水,大多时候在世界各地游弋。
作为一个热心的足球迷,Frank Lowy曾支持澳大利亚申办世界杯。尽管没有成功,但是他的游艇Ilona时常被使用,提供世界杯代表和其他官员开会服务。
两年前该游艇回到了遨慕世船厂进行整修。主要任务是增加一个游泳池,并在驾驶台的甲板上改进直升机停机坪设计,使他的Austa 109型直升机更加进出自如。
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