澳洲商业地产收益率预计下滑，但投资价值依然存在

根据BIS Oxford Economics发布的最新预测报告，未来五年，受加息和房价走软影响，澳大利亚商业地产利润率或出现大幅下滑。

报告指出，2012-2017年间，悉尼和墨尔本两地商业地产蓬勃发展，实现了内部收益率（IRR）两位数的增长。由此也引发了大波资本涌向两地的商业地产市场。

据统计，2017年澳大利亚办公楼市场交易量增长4％，主要商业地产成交额达170.9亿澳元。以悉尼近期的两大交易为例，中国的“玩具大王”蔡志明3.35亿澳元从马来西亚退休基金局（KWAP）手中，买下了位于布里奇街（Bridge Street）的澳洲证交所总部。物业管理公司Dexus斥资7.226亿澳元买下悉尼MLC中心50%的股权。

但是，就未来五年而言，据BIS Oxford Economics预测，悉尼高档写字楼的年均回报率或大幅下降20%，从2012-2017年15.2%下跌至2017-2022年的12.4%。此外，墨尔本高档写字楼年均回报率或大幅下降40%，达到8.2％。

未来五年，澳大利亚所有首府城市中，除珀斯写字楼市场较目前情况出现改善外，其他首府城市商业地产（含写字楼和工业建筑）预计会录得不同程度的下滑。

周期性和结构性驱动因素

鉴于零售市场不景气，2017-2022年零售地产年均收益率或从2012-2017年的13.7%下降为7.3%。

BIS Oxford Economics房产负责人Frank Gelber表示：“随着投资环境日益恶化，投资者们需要加大对房产市场周期性和结构性驱动因素的关注。”

尽管如此，Frank Gelber也表示，在资本成本较低的推动下，澳大利亚未来五年的商业地产仍具有投资价值。因为尽管投资收益率出现下滑，但是相比其他国家和市场，澳大利亚商业地产仍具有明显的相对优势。

就商业地产而言，投资者收益的主要推动因素将从房价上涨转化为空置率的下降、租金收益率的上涨。悉尼和墨尔本仍是澳大利亚写字楼表现最为强劲的两大市场。

根据澳大利亚房产委员会最新公布的《写字楼市场报告》（Property Council Office Market Report），过去6个月中，悉尼和墨尔本中央商务区写字楼空置率已从6%下滑至4.6%。

投资价值依然存在

Gelber说道：“虽然悉尼和墨尔本两地的写字楼价格近些年出现快速上涨，但是从五年内部收益率来看，两地写字楼市场仍处于价值低估状态。”据其预计，随着空置率的下滑、需求的持续旺盛，两地写字楼租金收入有望进一步上涨。

相比全球其他主要城市，澳大利亚写字楼市场的五年内部回报率仍处于有利地位。除悉尼和墨尔本两大传统增长强劲城市外，就五年或十年潜在内部收益率而言，堪培拉或成为下一大主要增长城市。

其他首府城市方面，珀斯、布里斯班和阿德莱德商业建筑市场则主要受矿业投资下滑、价值高估以及供应盈余的不利影响。根据BIS Oxford Economics的分析，投资者回归这些市场仍有待时日。