买房这件小事？ | Buyer's Agent专栏43

最近问询的中国国内客人比较多，因为买家中介这个行业在国内比较新，故在原文基础上做了些许详细的说明，希望能够把事情说得更明白，谢谢。

-大悟

I 买家中介的介绍（为什么要选择买家中介）

“买家中介”（Buyer's Agent）这个行业，在澳洲的华人圈还很新鲜，可实际上，它在澳洲境内已经十分成熟了。早在2000年，澳洲便成立了买家中介协会（REBAA），很多澳洲当地人会更青睐在房产领域更加专业的买家中介来帮自己选择房产，放眼全球，此行业在美国更是十分普遍。

有些华人朋友首先会觉得，市场上多数的房子在网上都有广告和介绍，我都能看到，为什么我要花钱让别人帮我挑？

我们先来看一个例子。通过这个例子，你会明白，“挑”是有成本的。

Allen和David是大学同学，2000年毕业后进入同一家悉尼公司做网络工程师，几年下来两人事业顺风顺水，收入都不错，两人在一次闲聊后，不约而同地决定购入一套投资类物业.

两人预算同为60万澳币左右,唯一区别是Allen选择买方中介来帮他购入，David觉得花钱找别人买没有必要，遂自己尝试，此时是2015年的3月份。

在2015年5月底，Allen的买房中介帮他在悉尼东部选购了一套2房1卫1车位的水景公寓，此物业约为1930年兴建，买入价为60万澳币整：

David因为对市场不太懂，又是第一套，所以很谨慎，花费的时间也比较长，最后他于2006年3月在距离市区约4公里的东南区Waterloo买入了一套2房2卫2车位，能看CBD景观的超大跃层公寓，买入价61.5万澳币。

2018年，David将此物业卖出，售出价102万澳币，12年间涨幅66%，平均年涨幅只有4.3%。

Allen 则先于2017年便将次物业卖出，售出价格为250.6万澳币。12年间涨幅175%，平均年涨幅为12.6%。

同样的时间段买入物业，仅仅是选择的不同，最后的结果就差了150万澳币之多，这就是选择的价值，也是买房子的机会成本。

II 买家中介（buyer's agent） VS 卖家中介（sales agent）的区别

很多人在了解了为什么(Why)投资之后，并不是去想怎么投资(How)，而是直接进入投资什么(What)，而且所去求证的人多是卖家中介，而卖家中介并不会告诉你究竟该怎么投资，只会告诉你其所售的产品有多好，这也是目前市场很多人没有买好的最大原因。

卖家中介，即我们常说的房产中介，他们有销售期房或楼花的房产中介，也有当地卖二手房的房产中介，通常入行门槛较低。

很多买房人在了解如何投资时，会向卖家中介去了解，但卖家中介最终要推荐的产品，一定是其代理的项目。因为其佣金由开发商或所售物业的房主支付，因此，他们首先对开发商或房主负责，而不是对买家。他们所有的话术都会围绕其所售物业展开，甚至有些不合格的房产中介的话术甚至会有失偏颇，而因为他们所代理的项目不可能是市场上所有的项目，因此数量是十分有限的。

而买家中介只对买家负责，其本无代理项目，而是在听取了买家的需求后，从整个市场的所有产品里为你甄选最合适的产品，买家中介因为要从整个市场去做出选择，因为无论对区域，还是房产专业知识等，要求都非常之高，因此通常入行门槛也很高。

尽管两者给出的建议往往大相径庭，但这只是立场的问题，并非人品的问题。

III 选择买家中介的优势

如果你对房产市场十分熟悉，并且已然十分清楚自己要买哪个区的哪种物业，并且能够合理判断物业并给出其准确价格，那么你的确不需要买家中介的帮助。

可如果不是这样，选择买家中介来帮你选择房产或许是更明智的选择。

1、同预算里作出最优质的区域选择

很多买家对一些区域并不熟悉，哪怕这样的区域的房产再适合自己的需求，也会因为不熟悉，没去过，不想了解，便轻易错过它们。

首先，你要清楚，房价由三部分组成，即：房价=地点+房子+机会成本。而地点的价值又占据了这套房子最重要的比例，因此，这种“错过”，是最让人惋惜的，因为你本可以选择。而优秀的买家中介对于区域的拿捏要求非常高，因此买家这样的短板便自然会被补齐。

除了区域的比较之外，房屋的选择也十分重要。比如有人会在所谓的富人区购买1房公寓，这本身就说不通，因为富人不会住1房公寓，因此，在什么样的区域够买什么样的房子是有讲究的，一定要在对的区买对的物业才可以。

另外，对于自住类买家而言，光看物业本身，以及区域的配套状况及学区情况远远不够，因为房子或者基建只是硬环境，区域的软环境也同样重要，比如这个区域的人口组成，人种比例，年龄分布，区域内的家庭收入等，都制约着未来你住在这里的幸福指数，当然如果考虑投资，还要在此基础上，看购入物业在区域内的比例，以及未来几年同区同类型物业增加的开发数量，甚至区域内投资和自住人比例等等因素。

什么房子都有人买，但并不是什么房子都值得买。对于买家来讲，今天买入的物业要物有所值，未来要物超所值，这就是选择不同所带来的丰厚价值。

2、可选房屋范围较广

除了对于专业知识的极高要求之外，买家中介的另一大优势是资源，人脉资源和物业资源，所谓的物业资源也是很多人常提及的未上市物业(Offmarket)。很多年来，买家中介经常和不同区域的卖家中介打交道，其所建立的关系要远比客人与卖家中介之间更加深厚，因此，不同区域的卖家中介才会向买家中介开放未上市物业的资源。

尤其是高端物业，因为房主隐私等原因，很难在公开市场上找到，它们中很多是通过offmarket的形式交易的，另外，一些还未正式上市的物业，在上市前，也会优先向买家中介的客人开放。

这也是从资源上来讲，买家中介比普通客人占优势的地方。

3、最高的效率，最好的价格

有些朋友看房子，因为知识以及时间的欠缺，往往要花费很久，在市场好的时候，比如1年房价涨幅为15%，如果看了1年还没买（那一定是买家自己的问题），那么这一套200万澳币的房子在这1年的看房成本便为30万澳币。

看了很久，终于遇到了特别心仪的物业，因为来之不易，又有可能为此多花很多钱。从心理学的角度讲，人们趋于感性的状态源于对喜爱的事物，越得不到则越渴望得到，越喜欢则越害怕失去。这也是多数买家的软肋，其实，并没有非它不可的房产。只不过是你的选择面太窄了。

还有一种买家，看到过好几次心仪的物业，不管是否上了拍卖场，都没有买到，这就是在选定物业后，谈价格方面的经验不足所导致的。

购置房产方面，无论是选择的维度还是与卖家中介谈价格阶段，都需要知识和技巧，有个理性的声音在耳边，这种因为感性所导致的错过也会大大避免。

IV 买家中介的终极意义

买家中介卖的其实不是房子，而是知识和时间。就像律师或医生一样，都是收费，需要深厚的专业知识作为依托。

房产投资，其属性为中长线，短期内或许看不大出来房价的变化，就像树苗一样，只有根是正的，未来才不会长歪，尽管树的生长需要时间，但要想成长为参天大树，根绝对不可以歪，因此房产投资的开始至关重要，因为一开始区域就错了，那么之后的房型等因素便不再重要了。

华人是很热爱购置物业的民族，但是在澳洲房产投资之路上，大家普遍投资的方法是按照自己的逻辑去进行，要么是买在自己熟悉的区域，要么是按照自己在国内选房的那套标准来判定澳洲物业，而对于澳洲当地人的喜好及区域置若罔闻。

另外，有些新房买家喜欢跟华人中介购买物业，可实际上市场很多真正优质的项目因为体量较小，根本不会大肆做广告，或者交给华人中介代理，因此这样的产品便很难被这样的买家所留意到。

在澳洲，华人只有140万左右，只占当地总人口的4%，那是4%中国人喜欢的物业有市场呢？还是96%当地白人喜欢的物业？

华人的偏好根本不足以决定整个澳房市场。我们必须按照澳洲当地人的思维去选择物业，这样未来才有可能以更好的价格卖给他们。

买家中介虽是一个很辛苦的行业，也是一个很神圣很有前景的行业，为何神圣？不单单因为有价值，更因为真诚。

V 买家中介适应人群

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时间有限的买家

买房子是需要花时间的，尤其是二手房，看只是一方面，为什么看则更加重要。所以需要花时间和精力去研究它。如果没时间，这件事情还一定要做，你需要更专业的人来帮您购买。

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迟迟无法入市的买家

市场是很公平的，每为买家都可以在市场上买到任何自己可负担的产品。可问题往往就出在可选择的产品太多上，这时的问题已经不是出在市场和产品上，而是买家本身上，他们的思路需要被好好整理方能入市。

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不了解澳房的海外买家

不论国内外的买家，有些人对澳洲的区域还不甚了解，只能先从房子本身上判断，可是大家对于房子的朝向户型面积等的认知差别并不大，买完才后知后觉地意识到当时买的不够理想，这种机会成本，如果从一开始便从大局出发，即从区域上考量，则完全是可以避免的。

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相信“专业”力量的买家

“去相信”也是一种选择，而选择的意义比努力要深远。对于动辄上百万千万澳币的房产，如果你相信专业的人做专业的事，那么在买房这件事上，有人会帮你做出更好的选择。

VI  大悟个人介绍

Property Buyer's Agent

【澳洲房产大全】平台主编

《澳洲房产那点事儿》作者

《澳洲首次置业红宝书》总编

号称澳洲房产界最会写文章的房产人，2015年底出版的澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》，曾排进当当网经济类书籍前60名，好评如潮。过去几年里，他秉承匠人精神，坚持每周末看房，至今看遍悉尼境内80%的区域，澳房大全平台的连载专栏《大悟看房日记》拥粉无数，成为很多澳洲华人买房前必看的一档专栏，对于悉尼不同区域的把握，无人能敌。堪称澳洲新一代房产人的意见领袖。