研究机构楼市危言：悉尼墨尔本房价跌宕未及半程

研究机构BIS Oxford Economics的最新研究称，悉尼实际房价在下跌的路上仅走了一半，这轮下跌是1965年以来最快的一次下跌。

研究机构BIS Oxford Economics的最新研究称，悉尼实际房价在下跌的路上仅走了一半，这轮下跌是1965年以来最快的一次下跌。

历史数据显示，自1965年以来，悉尼房价有过五次下跌周期，平均来看，独立屋下跌周期会持续14个季度，平均实际价格下降幅度为21％。截至2018年12月，悉尼独立屋价格下跌已经持续了6个季度，但实际中位房价（消除了通货膨胀的影响）已经下跌了16％。

BIS Oxford Economics研究员Angie Zigomanis表示，这可能意味着悉尼房价下跌速度要快于平均下跌周期，预计未来还会进一步下跌。

Zigomanis 在报告《经济衰退剖析》中称，“到目前为止，这两个市场（悉尼和墨尔本）的下滑时间远未及最长的下滑周期，独立屋和单元房两个市场都只走了平均下跌周期的半程。因此可以预见，房地产市场的低迷可能至少还有一年的时间才能达到周期性低谷。”

他研究了悉尼和墨尔本两大市场的低迷时期，发现两大首府城市的房价可能在2019年继续下跌，特别是考虑到信贷紧缩以及投资者需求持续疲软的现状，由此导致的成交量减少和价格下跌，可能导致市场复苏会姗姗来迟。

2019年可能出现的情况是，年底房价下跌趋于平缓，但不会立即向上复苏。

近期悉尼的实际房价是首府城市中下跌最快的。自本月初以来悉尼房价跌幅达到了0.6％。

不过，西澳首府珀斯在当前周期中房价跌幅最大，独立屋和单元房价格在2013-2018年之间分别下跌了18％和26％。

悉尼的公寓房平均实际价格已经下降了13％，而时间上看才只走到了平均下跌周期的一半。 Zigomani认为，由于供应量的创纪录水平价格带来额外压力，公寓未来将面临更艰难的时期。

悉尼1965年以来最严重的房价崩溃发生在20世纪80年代，当时房价在23个季度内暴跌了34％。这次是否会重演那一段历史，尚待观察。不过，Zigomanis指出，20世纪80年代的通货膨胀率要高得多，导致价格波动更加剧烈，而通货膨胀水平较低，对房价的剧烈震荡有抑制作用。

墨尔本的房价跌幅不及悉尼的大，但也出现了自1965年以来最严重的下跌。6个季度内房价实际下降了14％，而历次下跌周期的平均长度为11个季度，平均跌幅为15％。

不过，阿德莱德和堪培拉的情况要稍好。阿德莱德的实际房价已经上涨，房地产市场并未进入低迷时期。阿德莱德上一次房价下跌周期是在2010-2013年。由于住宅供应不足，堪培拉的实际房价持平，也未出现下跌。

今年早些时候，毕马威首席经济学家布伦丹•莱恩Brendan Rynne曾预计，房价将在2021年触底。房价下跌的主要原因是：外国投资者，特别是来自中国的投资者离场；对国内买家的贷款更加严格；住房供应却有所增加。

他相信这个过程将在未来几个月达到顶峰，然后在今年晚些时候开始逆转。悉尼房价预计在2019财年将下跌4.3%，随后在2020财年进一步下跌1.3%。2021财年预计增长3.5%。

墨尔本在2019财年可能下跌2％，之后在接下来的两个财政年度分别增长2.4％和4.7％。