手握生杀大权的“信贷审查员”，告诉你贷款审批的那些秘密

为了让读者可以听到更多关于澳洲房产市场客观的声音，我将在未来的写作中加入采访元素，主要目的，是站在“信贷领域”的视角去看澳洲房产。

本期我采访的对象，是一位非常资深的银行信贷审批员，由于行业和职位的特殊性我不便透露身份，这篇文章我用化名“Bella”代替。

她是经验非常丰富的信贷审批员，任职过四大银行，也任职过外资银行，审批过上万个贷款申请，这种经验值在市场上也是绝对罕见。

悉尼财神

你在四大银行做过信贷审批员，也在外资银行做过信贷审批员。这些年银行的贷款政策是经历一个什么样的过程？银行的信贷政策差异性大吗？

A

Bella: 每个银行政策大体上都是随着大佬APRA的大旗走。大佬在地上划了个圈，但是又不会明确的告诉众小弟底线在哪里，但是越雷池一步，非粉身碎骨，也是个重残。

几年前地产市场最最活跃的那段黄金时代，似乎每一个投机者都会毫不犹豫的将手里的鸡蛋投射到这个房地产这个篮子里；短时间内的市场反应使得所有人欢呼雀跃。

那段时间里，房价失控式暴涨。市场外的人打鸡血一样冲刺式投资，市场的周边产品和服务机构应声做出最积极反应，从broker到银行，所有人赚到盆满钵满，妥妥的被杠杆悠上了天际。

此时大佬在做什么？一脸懵逼状不知如何应对，经济繁荣景象差点儿就叫人信了……

确实，这种短期膨胀幅度是有悖科学的膨胀，当然也要一段时间来做大数据来分析整个经济体系对房地产市场的反馈。

终于，在一群没有分得一碗羹的人们的怨声载道中，执政党爸爸给大佬使了个眼色，大佬瞬间回了神 —— 急刹车的同时，下狠心的把地上的圈往小了划三圈，再揪出两个小弟斩首示众。

于是乎民众中开始出现了恐慌，这种情绪不断蔓延，有的人甚至笃信房地产泡沫的到来。一度承载着澳洲经济命脉的房地产市场面临着轰然崩塌的局面…… 

执政党爸爸面露不悦，大佬会意的再把圈圈瞄上几笔作为调整校准，希望削弱市场膨胀的同时，主体经济不受影响。

那些日子里，银行里的风险分析部门和决策部门经常把刚刚改好了的新政策一夜之间全部推翻，再进入下一轮备战……作为二级市场的broker们也深陷分分钟被银行排查拉黑的恐惧中。

作为基层工作者—— 信贷审批员们，隔三差五的收到红体粗字的新政也是一片哀嚎，太难了……

后来的故事大家也猜到了，地产市场进入冬天，大家也习惯了小心翼翼，投资者们默默的保持观望状态，政党爸爸扶持的首次置业者也没有表现出被期望的样子……

于是RBA动手了，几声枪响过后，市场出现了复苏的迹象，人们再一轮摩拳擦掌，不过这一次，很大一部分投机者只是保持在摩拳擦掌的观望状态，伺机而动吧。

说回到主题，大小银行机构政策上大同小异，不过现在市场上占有份额，需要发展独具特色的产品来吸引对口客人。

这就是银行为什么心甘情愿付佣金给broker，互利互惠，互相吸引力，而服务对象也终将成为受益人—— 一个好的broker真的可以将不可能变为可能！

悉尼财神

做为银行的Assessor审理一个材料齐全的案子需要多久？银行最看重借款人的哪一个部分？

A

Bella: 如果材料齐全，审理一个PAYG的案子不出一个小时；审理一个复杂的案子根据不同复杂程度来定；

简单的说，关乎一个案子生死的，60%重要部分当属偿还能力测试。

相信大家都明白一个道理—— 没有偿还能力，拿什么来说服债主借钱呢？

剩下30%的部分是申请者的综合情况分析，从年纪到婚况到孩子到收入到资产到负债（有意思的是银行流水账单上面几乎可以读到申请人的所有的故事）

10%部分给了抵押物本身，不是因为给了10%就是不重要，反而抵押物是大前提，黑与白的关系，有申请者主观因素的影响— 申请者的决定关乎于债主能不能接受，能接受几成。

悉尼财神

在贷款行业存在这样一句话，“天下没有难做的Case，只有Present 不好的case”。在贷款申请表达形式上，贷款审批员最看重什么？咱们华人的Broker和西人的Broker 区别有多大？

A

Bella: 华人broker很拼是真的，能感受到大家的努力，做的是最全方位的服务，以客人为中心，有着传统的吃苦耐劳精神。

不过坦白的讲有的时候包装的味道很重。同为中国人，看到有些材料和叙述真的叫人哭笑不得……

西人的Broker显得有逻辑，有节奏，性格更为aggressive，一部分来自于语言上的优势。他们客人们的情况跟华人群体差别很大，更为复杂。

有的case拿到手里，完整到看着看着都被感动到，感受不到broker在赶时间，通过包装来递交申请，赚到佣金就好那种。而是被他叙述的完整性，和细节处理，银行政策的深入了解分析；那种有备而来，把客人的需求，自身特点展示给银行，哪怕是负面的，也一一并做出合理的解释，而不是选择故意回避不谈所打动。

当然，这里说到broker的经验和对银行政策的洞悉，95%决定了一个申请的成败。

当然，我也见过客人本身非常优秀了，房子也是豪到天际，贷款比例少于四成，收入超百万，因为broker不走心，白白因为一些小细节而被银行封杀掉的案例。

悉尼财神

作为贷款审批员，现在重点审查的点有哪些？

A

Bella: 首先是收入，这是大前提，所有条件都满足，最终也要落实在偿还能力测试上。

再者APRA倾向对生活开销方面的控制，又说回到划圈圈了，目前没有标准，反而成为了各个银行机构的心头刺，很怕爆了雷，所以心照不宣的各自安好便是晴天。

悉尼财神

现在所有银行的开放了客人详细的个人信用信息，在你们审案子的时候申请人的信息会不会像被透视一样看的清清楚楚？

A

Bella: 银行间逐渐信息交换透明，信用卡，个人债务，以及借款人的还款情况，工作历史，居住历史，信贷审批员都会清清楚楚。

还是那句话，案子一定要有逻辑，借款人在申请之前还真需要找到非常专业的人士去把把关。

悉尼财神

你们遇到有疑问的案子是如何处理的？或者说你能不能一眼就可以看出贷款申请存在假材料？

A

Bella: 有经验的assessor，有的材料，比如说收入，可以一眼就看出是人为的。

可说到底assessor不是侦探，也不是政府权力执法部门，在政策框架之内的，出于条件有限是没有办法一一进行核实的。况且客人的授权表和第三方broker的签字代表其承担所有的职责，银行无权再干涉。

如遇重大造假嫌疑，会直接移交到相关调查部门，其详情绝对保密不会透露给任何人。

感谢读者阅读今日的财神访谈。

作为读者，如果你有问题想问Assessor也欢迎踊跃留言，我会挑选一些问题进行回答。

感谢阅读，下期见！