【实践帖】在澳洲买卖生意，您该如何正确操作？

在澳洲买卖生意是重要的商业活动，本文为大家梳理澳洲买卖生意的基本流程与注意事项，希望可以对广大读者有所帮助。

01

准备《商业买卖合同》（the sale of business agreement

在澳洲买卖生意需要签署《商业买卖合同》（the sale of business agreement 简称《买卖合同》），该合同一般由卖家律师起草完毕后送达给买家或买家律师参考审核。

在《买卖合同》签署前，买卖双方通常会咨询各自律师的法律意见，对合同进行修改补充。《买卖合同》通常包括以下重要条款：

1. 合同完成日（completion date），即生意买卖行为的最终完结日。从合同签订日到合同完成日的时间为成交期限。该期限一般依买卖双方约定而定，通常在7日到3个月之间。

2. 买卖合同价

3. 所售设备清单

4. 许可执照转让

当买卖双方最终就《买卖合同》的所有条款达成一致，那么买卖双方将就合同进行签署和交换。

02

买家支付定金

当买卖双方签订《买卖合同》时，买家一般需要支付定金。该定金一般是合同价（the purchase price）的10%，但可以依照双方约定而定。买家支付的定金一般需要放在中介或者律师的信托账户中，直到成交时转移给卖家。在实践中，如果买卖程序因为卖家违约而无法继续进行，那么买家放入中介或者律师信托账户中的定金可以返还给买家。

一般情况下，买家在成交时将支付剩余款项。

《买卖合同》一般包含最终成交价（以最终“调算”（adjustments）为准）。“调算”是指在成交发生前，买卖任何一方必须支付的相关费用，其一般包括：

• 房屋租金；

• 水、电、煤气等杂费；

• 员工应得利益（employee entitlements）;

• 库存

租金与水、电、煤气等杂费是经常发生的需调算事项，这是因为在成交时，卖家一般预付了成交日以后一段时间的租金与水、电、煤气等杂费。因此，买家需要在成交时把卖家预付出去的租金与水、电、煤气等杂费还给卖家。

比如一桩饭店的生意买卖的成交日是3月6日，然而卖家在卖此生意前将房租与水、电、煤气等杂费统统交到了3月16日，那么在3月6日成交时，买家需要返还卖家多付的10天的房租与水、电、煤气等杂费。

03

生意的知识财产（the intellectual property）转让

在生意买卖时，卖家有可能同时出售他们的知识财产，包括但不限于

• 商业名称；

• 网址；

• 电子邮件地址；

• 商标；

• 客户信息

买家在生意买卖时一定要确认上述知识财产是否构成整体的生意买卖的一部分。如果构成，那么一定要在合同中约定清楚。

04

转让租约或订立新租约

实践中，很多生意的运营都是依托实体门店进行的。因此，这类生意的买卖往往伴随着租约的转让或者新租约的订立。

因此，在生意买卖成交前，买家需要卖家转让现存的租约或者买家与房东订立新的租约。

租约的长短将直接影响未来生意的运营。例如，如果买家购买一桩饭店生意，但是租期只剩一个月，那么毫无疑问，在这种情况下买家需要协商延长租期或者拟定新的租约。

租约转让 （Assignment of a Lease）

如果买卖双方决定进行租约转让，那么卖家必须通知房东并得到房东的同意，同时告知买家有关房东的具体信息。通常来说，房东需要买家提供以下信息：

• 身份信息，例如：驾照或者护照；

• 经济信息，例如：工资，资产损益表 （profit and loss statements）

• 商业经验

房东一般会考虑上述信息以便确认买家有能力按时支付房租并合理使用铺面。从法律层面而言，房东不可以毫无理由地拒绝租约转让。但是，在转让租约以前，卖家必须得到房东的同意。

在房东对租约转让给予同意后，买卖双方的一方需要准备《转让契》（a deed of assignment）。《转让契》是租约转让的正式法律文件。在《转让契》准备好以后，房东，买家和卖家三方需要签字。在签字前，各方律师需要仔细检查《转让契》以确保转让安全平稳的进行。

同时，买家需要向房东提供银行担保（bank guarantee）与保险凭证（a certificate of currency）。银行担保确保在买家出现违约情况下，银行会支付担保金给房东。保险凭证则说明买家拥有公共责任保险（public liability insurance）。

此外，在澳大利亚大部分州/领地，买家需要准备《租约转让表》（a transfer of lease form）来更改租约登记。买卖双方需要签署该表，并经房东检查，然后交由国家税务总局办公室（The Office of State Revenue ）盖章并正式更改登记。

订立新租约

如果买家需要与房东订立新租约，买家同样需要提供上述的材料信息。实践中，一般由房东律师准备租约文件。双方需要就租约的内容在签字前进行讨论。租约开始日一般与成交日相同。买家同样需要给房东提供银行担保与保险凭证。

如果在拟定新租约开始时，卖家的原租约还未结束，那么在买家与房东订立新租约前，卖家与房东需要签署《放弃租住权契据》（a deed of surrender）来终止原租约。放弃租住权日（the date of surrender of the existing lease）一般与新租约开始日一致。卖家律师需要仔细检查《放弃租住权契据》以确保其有效终止了原租约并使卖家结束对房东的相关义务。

成交以后，房东需要准备租约登记表并登记租约（维州除外），但是一般需要买家支付相关登记费用。

转让许可执照

根据当地政府或相关部门的规定，很多生意都需要有相关许可执照才能经营。例如，酒类许可证和食品经营许可证是十分常见的一类许可执照。不同的当地政府对此有不同的规定，因此买家需要在转让时咨询相关机构。

05

授权使用的场地

在买家购买生意时，需要注意生意经营的场地范围。例如，如果买家经营一家饭店，并把铺面外的部分区域作为用餐区使用，但实际上当地政府并未做此授权，那么当地政府可能会对此进行调查并阻止买家继续这么做。因此，买家应该从当地政府取得《营业证书》（the occupation certification or a certificate of classification or an occupation permit）来检查场地的授权使用范围。

06

设备转让

《商业买卖合同》应该包含一份设备转让的清单。在成交前，买家应该仔细检查清单上的相关设备的状态是否完好。如果某些设备对于该生意而言至关重要，那么买家最好可以找相关的专业人士来做检查，以确保该设备没有问题。

07

员工转让

在生意买卖时，买家需要通知卖家有哪些员工是买家希望在成交以后继续留用的。实践中，大部分的《商业买卖合同》会要求买家向员工提供与原《劳务合同》条款基本相同的聘用要约，以便在转让员工以后，员工可以如往常一样继续工作。对于不再留用的员工，卖家必须在成交时或成交前支付这些员工所有的应得利益。

08

解除担保物权

实践中，在一些商业资产上可能有第三方的担保物权登记在澳大利亚个人财产担保局（Personal Property Securities Register (PPSR)。

那么什么是担保物权？举例来说，如果卖家向银行银行贷款，并且用其某一财产（比如房产）作为担保，那么银行可以在此房产上登记一个担保物权，以此来保障借贷的安全。

买家需要确保第三方在成交前或成交时解除第三方（比如：银行）在商业资产上的担保物权。否则，如果在成交以后，担保物权仍登记在PPSR， 那么第三方仍有可能处置该财产，这对买家是十分不利的。

大部分的《买卖合同》都会包含要求卖家解除第三方担保物权的条款。解除担保物权通常需要进行一段时间，因此，需要在成交日来临前尽快开始。

09

电、煤气、网络

买家要确认是否煤气、电、网络等公共服务可以在成交以后顺利使用。

10

库存盘点

在一些生意买卖中，可能会涉及到库存盘点的问题。一般而言，买卖双方会把库存的价格排除在买卖价格外另算，因为库存的数量在成交前可能一直在变化。

因此，库存价格最好在成交前一天盘点出来，并由买方在成交日支付。在《买卖合同》中应该约定买家可以为库存支付的最大金额，以免盘点以后的库存价格超出买家的预算。

11

商业关系转让

买家可能需要卖家转让卖家与第三方签订的商业合同。例如，一个经营饭店的卖家可能与很多原材料供应商有商业合作关系，如果卖家不把这些商业关系转让给买家，那么买家可能会面临没有供货商的问题。

因此，《买卖合同》可能需要包含特别条款，要求卖家协助买家与相关第三方转移或者订立新的商业协议。

12

移交钥匙

卖家需要在成交时将铺面钥匙移交给买家。《买卖合同》一般会约定成交的地点，例如在卖家或者买家律师的办公室。当然，如果双方异地，也可能以电子成交的方式成交。

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