悉尼哪些城区的房价比2016年还低？

由于部分市场供应过剩，买家需求减少，压低了中位价，悉尼数十个城区的公寓价格低于五年前的水平。

虽然上个季度，悉尼的公寓中位价达到了约80.2万澳元的创纪录高点，但Domain的数据显示，一系列内城地区、以及西区更多地方的典型公寓价格，都较2016年时更低。

Haymarket、Ultimo、Chippendale和Zetland等城区单元房去年的售价中值至少比2016年底，即前一波市场繁荣时期的水平低5%。

Eastgardens、North Ryde、Forest Lodge、Penrith和Parramatta等地的情况大致相同。

Willoughby、St Leonards、Leichhardt和Newtown等城区的房价也出现了较小幅度的下跌。

而在对悉尼约190个城区进行分析之后发现，2021年有超过四分之一的城区中位价低于2016年。

房价对比只对在这两个年份中录得中位价的城区进行，要求是每年至少有50笔单元房交易。

相比之下，大悉尼地区的单元房中位价在5年期间上涨了8%，而典型独立屋的价格上涨了42%。

位于悉尼西南部的Leppington是唯一一个独立屋价格低于2016年水平的城区，5年期间房价中值下降5.9%，至69万澳元。

Charter Keck Cramer研究和战略主管Angie Zigomanis表示，疫情期间买家需求的下降，以及前几年公寓供应的增加，给内城区及快速发展的中、外环城区的公寓价格带来了下行压力。

这家房地产咨询公司的数据显示，在悉尼去年完工的1.07万套公寓中(比2018年的供应高峰下降了65%)，超过一半位于中环城区，近30%位于市中心和内城区。

Zigomanis表示，由于边境关闭，切断了国际学生和新移民的需求，内城区市场对投资者的吸引力下降。

同时，远程工作和学习的模式也降低了靠近CBD和大学的租赁需求，导致租金下降。

他表示：“租金水平疲软，意味着尽管利率较低，但对投资者来说，进入市场并购买房产的吸引力没有那么大，可以说，已经有投资者在抛售自己的物业。”

他补充称，在移民人口较多的悉尼西区，需求也出现下降，但单元房供应过剩是这些市场价格下跌的更大驱动因素。

PRD首席经济学家Dr Diaswati Mardiasmo表示，悉尼西部走廊的新公寓供应量是悉尼内城区的两到三倍，而该地区在疫情期间也失去了大量技术移民。

然而，她指出，由于国际边界关闭减少了新的需求，且居民因失去收入或需要返回故国而搬离内城区，当地的供应也在增加。

Mardiasmo预计，由于悉尼内城地区缺乏独立屋，加之负担能力有限，对单元房的需求可能会回升，尤其是来自首次购房者的需求更为明显。

而尽管未来几年仍将建造数百套公寓，但墨尔本内城区的供应将比预期的更为低迷。

Zigomanis补充称，悉尼正进入公寓供应下降的时期，再加上国际边境重新开放和更多工作者重返办公室导致的租赁市场复苏，以及投资者需求的增加，可能会改善那些受到影响的城区房价。

不过，鉴于加息迫在眉睫，他怀疑房租上涨的力度是否足以吸引投资者重返这类市场。

从Eastgardens到Eastwood，再到Newtown，悉尼各地疲软公寓市场的经纪人表示，在疫情导致需求回落之时，这些城区和邻近市场的新供应给了买家更大的选择余地。

尽管部分市场的投资者活动有所回升，但另一些地区的活动水平依然低迷。

The Agency North的Catherine Murphy表示，自2016年以来，Ryde和Epping地区新建的公寓数量增加了很多，导致了供应过剩的问题，并推动房价下跌。

而随着远程工作的兴起，人们有更多的时间待在家里，对独立屋的需求激增也是一个因素。

她没有看到投资者的兴趣有多大变化，她指出，该地区较低的租金收益率并没有太大吸引力。

鉴于市场降温，且市场对房价将在今年因利率上涨而见顶的预期日益升温，她预计受影响的单元房市场将需要一段时间才能出现增长，并指出房价更有可能保持不变或出现小幅下跌。

对于Leichhardt等城区而言，供应不是大问题。

Hudson McHugh主管David Eastway表示，在疫情爆发之前，Leichhardt的市场已经从之前的低迷中缓慢复苏。

而在随后的自住热潮中，尽管对独立屋的需求和价格飙升，但公寓价格仍被低估。

不过，他还指出，虽然他看到了更多的投资者，但总体而言，买家的咨询量已经下降。独立屋越来越难卖，单元房也越来越难易主。