没有新投资计划的转贷还值得进行吗？从利息抵税角度为您梳理丨税务

房市火的同时，贷款业务也一定跟着火。

除了购买新的物业，需要申请贷款，也有很多人选择做转贷。

那么，是不是每一笔转贷后的新的贷款所产生的利息都可以用来抵税？

今天我们举个小明夫妇的例子，好好梳理下其中的道理和注意事项。

小明夫妇计划在大约12个月后搬出他们的自住房，之后再把它租出去。

他们还想在今年进行转贷。因为自住房增值不少，他们认为可以通过转贷增加贷款额度，套现部分用来购买一辆宽敞的房车，实现多年的环游澳洲梦。

但小明有些税务方面的疑惑：

如果他们现在马上转贷，而仍还住在房产里，然后再把它租出去，他们还能抵扣整个贷款的抵押贷款利息吗，还是只能抵扣一部分？

对于投资性房地产的业主来说，一个常见的问题是借款的类型，这些借款的担保，和税务抵扣减免之间的关系。

一般的原则是，投资用途的房产贷款利息可以作为税前抵扣费用。

当贷款只是为了购买投资性房地产，民用也好，商用也好，那么贷款的利息将可以100%扣税。

但是，如果该房产有一半时间出租，另一半时间私人使用，则创收目的的 "范围 "缩减为50%，只可以有50%的贷款利息作为税前抵扣。

借款的实际目的，决定利息是否可以做税前抵扣。

立法并不考虑这些借款的担保是谁（比如自住房担保或是投资房抵押等情形），或金融行业对贷款的称呼是啥（比如是自住房贷款还是投资房贷款等情形）。

假设，你有一笔仅用于购买投资性房地产的贷款，该贷款由家庭住房担保，贷款机构可能称为自住房贷款。

但是，这笔贷款的利息仍然可以100%扣税，因为就关联性而言，只需考虑借款或是说转贷的目的。

那目的是什么呢？是用作购买新的投资性房地产了。

同样的原理，用于私人用途的转贷套现当然不属于可扣除的目的，所以这部分利息将不能被扣税。

显而易见，如果小明的套现部分是用于私人消费目的的新借款，不能作为税前抵扣。

小明的整个贷款未来将不完全用于投资目的，需要进行相应的计算，以确定可扣税借款的范围，只有用作投资目的的百分比的利息将可以扣税。

读到这里，聪明的读者肯定明白了，若小明自住房产完全出租时，最初用于非创收目的的贷款对应利息部分就可以享受100%的税前抵扣了。

没错，借款目的改了，自然利息的可抵扣性也改了。

还会有种情况，假定小明另外已经有一套投资房了，但这套从来没有向银行贷款。

如果这次一起做了抵押，那么与此同时，贷款生成的利息是不能被用作本身这套投资房未来年度的抵税的。

为什么呢？因为是先有了房产而新做的贷款，房产只是抵押，而不是该贷款用来创收的对象，也就是说，不是融资用来购买了该套房产。

只有当贷款明确用来是做什么之后，才能决定它产生的利息是不是可以扣税。

总而言之，贷款利息能否抵税这件事，需要知道的是：

• 借款的目的是决定所得税扣除的根本因素。

• 可扣除性与借款用于购买产生收入的财产的程度有关。

• 将借款的长度与被收购的资产的寿命相一致是有一定的好处的。