郁亮：市场收缩过了头，反而会自发修复

6月底股东大会上，万科董事会主席郁亮曾表示，房地产市场短期已触底。在8月31日业绩会上，他依然坚持这一观点，只不过市场恢复是个缓慢温和的过程，仍然需要时间。

从数据来看，7、8月销售相比6月份出现了明显的落差。一方面，6月份的大幅回升，有疫情缓和和季节性因素，以及中报冲业绩的动力；另一方面，7月份以来出现了停贷，一些暴雷企业无法完成交楼，对消费者信心是一个打击，但住房的刚需仍然强劲，市场依然是十万亿级的市场，常做常新。

郁亮说，房子是自然更替的需求，现在存量房每年需要淘汰10亿到11亿平，今年开工的数据离这个还很远，显然是偏低的。市场收缩过头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信大家追求美好生活，改善居住条件的内在力量。

他认为，稳地价、稳房价、稳预期的三大目标，前两个已基本实现，现在是稳预期出现了大的挑战。

对于如何重建市场信心，郁亮表示，这既有短期政策，也有长期政策。万科更看重与行业长期发展未来相关的政策设计。

比如在行业发展的新阶段中，为城市提供的配套服务业务类型越来越多。从万科自身来看，5个城市相关配套服务业务非常多元，但这些业务基本上都是保本、微利、长周期业务，需要独立政策制度，比如要素的成本要跟收益相匹配，比如税费、利息不能太高。

对这些业务，是否可以探讨地价能不能分期付？有没有相应的融资期限匹配，时间能否拉长？设置退出渠道如Reits等？“相信我们对这样的一个政策期待，可能对行业未来发展更有利一点。”

郁亮进一步指出，稳预期就是信心问题，在冬天里生存要“生活取暖”，万科非常重视现金流的稳健，规模和债务方面一直很克制，经营层面有安全边际，销售回款的效率保持很高水平，尽管上半年的市场波动超过所有人预期，万科经营性净现金流还有80亿。

郁亮现场还向客户喊话：请客户放心，万科会保证交付，保证质量。他说，上半年他基本走遍了全国35个城市，看了100多个项目，就是去一线督战了。

此外，万科还跟政府配合，实现交房即办证，上半年万科交付了11.5万套住宅。

郁亮表示，安全是底线问题。万科中报还提出要实现止跌企稳，稳中提升，这取决于背后的能力有没有建立，从全国走访来看，哪怕市场再恶劣，提供好产品、好服务都能活下去。

万科总裁祝九胜也表示，虽然上半年销售同比下降，但万科依然保持在第一阵营，下半年的业绩会比下半年更好，市场触底后回升是整体的趋势。