加息？海外移民？造成澳洲住房危机的真正原因揭晓！（图）

LongView和PEXA的新研究确定了澳大利亚住房危机背后的关键驱动因素，揭示了这个问题比单纯的供应和需求更复杂。

该报告是三份系列报告中的第一份，确定了驱动当今危机的独特因素组合，即高人口增长、城市集中和位置良好的住宅用地短缺。报告指出，利率和政府购房者补贴对住房危机的影响往往被夸大了。

在分析持续的住房可负担性和租金危机时，LongView和PEXA发现，位置良好的住宅用地的稀缺性使许多澳大利亚人无法享受到城市生活的好处。

根据该报告，住宅用地现在估计占澳大利亚国家财富的48%，使澳大利亚所有其他资产类别，包括商业房地产、债券和股票，都黯然失色。因此，近几十年来，房价的增长速度远远超过收入，自20世纪60年代以来，房价的复合年增长率为7.2%。

报告还发现，在过去20年里，房地产价值的增长达到了7万亿澳元以上，这不能完全归功于政府的政策，如首次购房者补助、资本利得税豁免和负资产。

事实上，长期利率不能被认为是影响房价的唯一因素，报告还透露，因为50年来，无论利率是高是低，价格都在持续增长。

"如果你把对我们住房危机的分析简化为简单的供求论证，你将得到简单的解决方案，根本不起作用的解决方案，"PEXA首席执行官Glenn King说。

"如果你真的想了解房价，你需要了解澳大利亚的不同之处，"LongView执行主席Evan Thornley说。"评论员通常关注利率和税收政策。这两者都很重要，但它们并不能完全解释我们所看到的增长。"

"几乎每个发达国家都有创纪录的低利率、供应限制和政府的住房补贴。澳大利亚的与众不同之处在于其持续的高人口增长率和城市集中度。澳大利亚的城市是不寻常的，它们数量少，规模大，而且都有密集的中央商务区和广阔的郊区，两者之间没有什么联系。"

LongView和PEXA警告说，如果不妥善解决，从房地产市场受益的人和落后的人之间的差距将继续恶化。报告估计，现在澳大利亚人的工资中位数需要长达14年的时间才能存下抵押贷款的首付款，导致全澳所有年龄段的人的住房拥有率下降，特别是年轻人。

"许多首次购房者，被迫在远离城市中心的地方购房，被剥夺了可能提高他们生活质量的机会，包括获得中心城市和就业中心的高薪工作，"King说。

"他们没有获得生活在城市中应该带来的经济利益，这些利益是澳大利亚几代城市和郊区居民所享受的。简单地说，我们最大的城市现在已经大得不能再大了。这对澳大利亚无家可归的挑战也有严重影响，必须加以解决"。

LongView和PEXA的白皮书系列的下一期将关注澳大利亚租房的挑战，而第三期将关注反映澳大利亚住房市场经济的解决方案。